임대주택리츠, 자산 비율 산정 시 임대보증금 뺀다…AMC 규제도 완화

[한국금융신문 김관주 기자] 정부가 급속도로 성장하고 있는 리츠시장에 대한 불합리한 규제를 개선했다. 이번 개정안은 업계 경영 부담을 완화하는 한편 투자자와 종사자 교육 등에 관한 협회 역할을 확대함으로써 업계의 자율 규제와 투자자 보호를 강화하는 내용을 담고 있다.

국토교통부(장관 노형욱)에 따르면 부동산투자회사(리츠, REITs)와 자산관리회사(AMC)에 대한 규제를 개선하는 내용을 골자로 한 부동산투자회사법 새 시행령은 오늘(9일)부터 공포·시행된다.

리츠는 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산 간접투자 기구다. 자산관리회사는 리츠로부터 자산의 투자·운용 업무를 위탁받아 수행한다.
우선 임대보증금은 임대주택리츠 부동산 자산 비율 산정 시 제외된다.

현재 리츠는 자산의 70% 이상을 부동산으로 구성해야 한다. 임대주택리츠의 경우 주택을 임대하고 받은 보증금 중 일부를 현금으로 보유하게 되는데 이때 일시적으로 유입된 현금의 비중이 높아져 해당 규정을 위반하는 경우가 있었다.

이를 어길 경우에는 영업인가가 취소되거나 형사처벌 대상이 된다. 실제로 2020년 하반기 국토부의 상시모니터링에서 6개 임대리츠가 이 규정을 위반한 것으로 확인됐다.

국토부는 “임대보증금은 임대주택리츠 운영 과정에서 부득이하게 발생할 뿐 아니라 향후 임차인에게 반환 예정인 자산임을 고려해 앞으로는 자산 구성 비율 산정 시 임대보증금을 제외함으로써 임대주택리츠의 운영부담을 완화한다”고 설명했다.

AMC의 자기자본 요건(70억원) 미달 시 인가를 취소하는 규정도 개선된다.
설립 인가 후 2년 이내이거나 2년 연속 자기자본 요건에 미달한 것이 아니라면 인가 취소 사유에 해당하지 않는 것으로 본다.

예외 없이 인가 취소 사유로 규정할 경우 수탁 중인 리츠의 투자자 피해로 이어질 수 있다는 국토부의 판단에서다.

신설 회사는 최초 리츠 수탁을 통한 매출 발생 전에도 인건비와 투자자산 사전조사 등 초기 비용 지출이 필요함에 따라 자기자본이 감소할 가능성이 크다.

또한 협회의 역할은 확대된다.
바람직한 투자문화 조성을 위해 일반 투자자에 대한 교육과 업계 종사자에 대한 준법·윤리교육을 협회 사무로 새롭게 도입한다.

국토부는 “현재 국토부에서 직접 수행하고 있는 자산운용전문인력의 변경관리 업무를 협회에 위탁함으로써 그간 협회에서 수행하던 전문인력 데이터베이스 관리 업무의 효율화가 기대된다”고 밝혔다.

마지막으로 리츠의 공적 투자자 범위에 교정공제회를 추가한다.

현재 국민연금, 군인공제회 등 연기금이 투자하는 리츠의 경우 공공성을 인정해 여러 완화된 규정을 적용 중이다. 2015년 교정공제법 제정으로 설립된 교정공제회는 이를 적용받지 못해 리츠 투자에 대한 제약이 있었다.

앞으로는 교정공제회도 타 연기금과 동일한 완화규정을 적용받아 자금 운용 방식을 다양화할 수 있게 된다. 이에 따라 리츠 시장에도 추가 투자가 유입될 전망이다.

진현환 국토부 토지정책관은 “최근 리츠 시장이 급격히 성장하고 있는 점을 감안해 투자자 보호와 업계 발전에 걸림돌이 되는 불합리한 규제가 없는지 적극적으로 살펴보고 지속적으로 개선해 나갈 예정”이라고 말했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com