집값 부담에 ‘서울 엑소더스’…1기신도시도 ‘들썩’ [주간 부동산 이슈-4월 5주]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

1기신도시 집값 ‘요동’…尹, 도시정비 규제 완화도 ‘신중’
작년 경기도 아파트 ‘서울 사람’이 가장 많이 샀다

이제 서울도 ‘무순위’…바뀐 청약시장 기상도



[한국금융신문 김관주 기자]오는 5월 출범할 윤석열닫기윤석열기사 모아보기 정부가 내놓은 주택공급 대책이 단기 집값 과열 우려에 막히는 모습이다.

원일희 대통령직인수위원회 수석부대변인은 서울 통의동 인수위에서 열린 기자 브리핑을 통해 "1기 신도시 재건축 문제는 부동산 태스크포스(TF)가 중장기 국정과제로 검토 중인 사안"이라며 관련 규제 완화에 대한 인수위의 신중한 입장을 재확인시켰다.
윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 신도시 특별법을 제정해 재건축을 활성화시키겠다고 약속한 바 있다. 이를 위해 윤 당선인은 30년 이상 공동주택 재건축사업의 정밀안전진단을 폐지하겠다는 공약을 내놓기도 했다.

그러나 이 같은 공약이 나온 뒤, 분당과 일산 등 1기신도시 아파트를 중심으로 하향안정화되던 집값이 다시 상승세로 돌아서고 있다.

한국부동산원 주간 아파트 매매동향에 따르면 지난 1월 마지막주 이후 하락세로 돌아섰던 분당의 아파트 가격은 4월 2주 0.01%의 상승 전환 이후 2주 연속으로 상승폭을 키웠다.

같은 기간 하락과 보합을 반복하던 고양시 집값도 0.02%로 상승폭이 커졌다.
1기 신도시는 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 5곳으로 1989년 개발계획 발표 후 1997년(입주 기준)까지 총 432개 단지, 29만2000가구 규모로 조성됐다.

노후 아파트가 많아 오는 2026년이면 대부분의 지역이 준공 30년을 넘긴 ‘노후주택’으로 분류될 예정이다.

그러나 분당과 일산을 제외하면 일반적인 재건축 단지보다 평균 용적률이 높다. 평균 용적률은 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226% 등이다.

또한 지구단위계획으로 용적률이 제한돼 있어 재건축 추진이 어렵다는 것이 그간 전문가들의 분석이었다.

인수위와 정부는 현재 신도시의 주거지 용적률을 법정 상한(최대 300%)까지 올리되 역세권 등 일부 지역은 준주거지역 등으로 종상향을 해 용적률을 최고 500%까지 높이는 방안 등을 검토 중인 것으로 알려졌다.

앞서 인수위는 당초 윤석열 당선인이 후보 시절 공언했던 부동산 세제나 도시정비 규제 완화를 급하게 추진하기보다는, 시장 안정에 도움을 줄 주택공급 대책을 우선시하겠다는 입장을 보인 바 있다.

한덕수닫기한덕수기사 모아보기 국무총리 후보자는 최근 "재건축이 빠른 속도로 되면 그 자체가 가격을 올리는 요인이 된다"며 "전체 부동산 정책에서 무엇을 어떻게 해야 할 것인가 하는 방법론을 신중히 논의할 필요가 있다"고 발언했다.



지난해 경기도 아파트를 구매한 사람 중 서울 거주자 비율이 12년 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 집값 급등에 대출금리까지 오르며 서울에서 경기도로 밀려나는 흐름이 가속화된 것으로 나타났다. 올해도 임대차3법 영향으로 전셋값이 올라 탈서울 행렬이 지속될 전망이다.

한국부동산원의 아파트 매입자 거주지별 통계에 따르면 매매·증여·분양권 전매·소유권 이전 등을 포함한 2021년 경기도 아파트 거래건수는 32만7992건으로 집계됐다. 이 중 서울 거주자 거래건수는 5만6877건으로 전체의 17.34%를 차지했다. 2009년에 기록한 17.45% 이후 가장 높다.

통계청의 2021년 연간 국내 인구이동 자료를 살펴보면 서울(-10만6000명)은 지난해 전출자가 전입자보다 많아 순유출이 발생했다. 서울 전출자의 63.8%는 경기로 이동한 것으로 나타났다. 통계청은 주된 전출 사유로 주택을 꼽았다.

부동산R114에 따르면 지난달 기준 3.3㎡(평) 당 서울 아파트 평균 매매가는 4312만원이다. 이는 전국 평균 2233만원, 경기도 2050만원보다 약 2배 높다.

같은 기간 평 당 서울 전세가격은 2138만원으로 전국(1251만원)과 경기(1246만원)보다 훨씬 비싸다.



최근 무순위청약 물량이 서울에서도 빈번하게 출현하고 있다.

올해 분양했던 ‘북서울자이 폴라리스’가 대표적이다. GS건설이 미아3구역 주택재개발저이사업을 통해 선보인 이 단지는 지난달 3개평형 18가구가 무순위청약으로 나왔다. 여기에 전체 평형에 1만2569건의 신청이 몰려 평균 698.27대 1이라는 높은 경쟁률이 기록됐다.

이 단지는 금리인상기와 더불어 대출규제가 강화되면서, 청약에 당첨됐지만 가격에 부담을 느낀 청약자들의 계약포기로 무순위청약을 진행하게 된 것으로 풀이된다.

지난 28일에는 서울시 구로구 개봉동 '신영지웰 에스테이트 개봉역' 무순위 청약이 실시됐다. 단지는 28가구가 나온 가운데 1258명의 신청이 몰려 평균 45대 1의 경쟁률을 나타냈다. 앞서 이 단지는 특별공급과 일반공급을 합쳐 101가구 모집에 1400여명이 몰리며 청약을 마쳤으나, 전체의 약 28%에 해당하는 물량이 미계약됐다.

다른 수도권 지역에서도 미분양이거나 미계약된 단지들의 ‘줍줍’ 물량이 속출하고 있다. ‘인천의 강남’으로 불리는 송도에서도 ‘송도럭스오션SK뷰’, ‘송도 센트럴파크 리버리치’ 등이 아직 주인을 찾고 있으며, 경기에서도 준강남이라고 불리는 과천에서 ‘과천 위버필드’의 무순위청약이 예고된 상태다.

한편 청약경쟁이 수도권만큼 심하지 않은 지방의 경우, 알짜 지역을 중심으로 ‘일부러’ 1순위청약에 참여하지 않는 청년층도 나타나고 있는 것으로 조사됐다.

특히 지난해 주택관련 규칙이 개정되며 무순위 물량의 신청 자격이 ‘해당 주택건설지역(시·군)의 무주택 세대 구성원인 성년자’로 신청요건이 한층 강화되면서 이 같은 경쟁이 용이해졌다는 분석이 나온다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com