[주간 부동산 이슈-4월 2주] 尹 규제 완화 예고에 강남 ‘들썩’…서울-지방 양극화 우려도

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

재건축 ‘대못’ 재초환 손질한다…‘속도 조절’이 관건
‘반쪽짜리’ 대출 규제 완화 우려에…인수위, 고심 깊어져

지방부터 부는 ‘미분양 바람’…관리지역 1→6곳 급증



[한국금융신문 김관주 기자] 대통령직인수위원회가 연일 부동산규제 완화 정책을 쏟아내고 있는 가운데 이번에는 재건축 초과이익환수제(이하 재초환)의 손질까지 예고했다. 이는 재건축사업의 ‘대못’ 중 하나다.

재건축초과이익환수법은 재건축 조합원 1인당 3000만 원 을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상될 때, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도를 가리킨다.
이 제도는 재건축을 통해 얻어지는 부동산투기 불로소득을 최대한 억제하고, 재건축으로 인해 발생하는 사회적 비용을 충당하기 위해 마련됐다.

다만 이 제도가 재건축의 사업성을 떨어트리고, 조합원들의 재산권을 지나치게 침해한다는 비판이 있어 문제가 돼왔다.

때문에 재초환을 피하기 위해 일부 단지들은 리모델링에 나서거나, 건축비를 내고 1대1 재건축을 하는 식으로 세금 절약에 나서기도 했다. 이로 인해 장기적인 주택공급 자체가 축소돼 서울에 신규 분양이 씨가 마르고 있다는 지적이 전문가들 사이에서 제기됐다.

인수위는 재건축 안전진단 기준 완화와 더불어, 재초환의 부담 완화 방안을 검토하고 있는 것으로 전해졌다. 현행 면제기준을 상향조정하고, 초과이익을 구간별로 세분화해 전체적인 부과율을 낮추는 방향이 거론된다.
재초환 기준이 완화되면 그간 억제돼있던 재건축이 활성화되면서 서울 등 인기 지역의 주택공급이 장기적으로 늘어나는 효과가 기대된다.

문제는 재건축 활성화가 필연적으로 단기적인 집값 상승 및 부동산 과열을 불러올 수밖에 없다는 지적이다. 지난해 문재인정부가 가계대출 조이기에 나서며 간신히 억제한 집값이 자칫 또 한 번 가파르게 오른다면 윤석열닫기윤석열기사 모아보기 정부가 강조했던 ‘부동산 안정’은 멀어지는 셈이다.

이미 재건축·재개발 규제 완화 기대감이 시장에 퍼지면서, 2월 2주 이후 하락세를 이어가던 강남 집값은 다시 반등한 상태다.

강남권 중대형 및 일부 재건축 단지에서 신고가 거래가 이어졌고, 급매물 소진 및 호가 상승이 나타난 송파구도 보합 전환했다. 윤석열 정부의 규제 완화 중심 정책이 하향 안정세를 찾던 전국 집값에 파문을 일으키고 있다는 분석이 나온다.

인수위 역시 이 점을 의식하며 규제 완화에 있어 속도 조절에 나서야 한다는 목소리를 내고 있다. 한덕수닫기한덕수기사 모아보기 국무총리 후보자는 최근 "재건축이 빠른 속도로 되면 그 자체가 가격을 올리는 요인이 된다"며 "전체 부동산 정책에서 무엇을 어떻게 해야 할 것인가 하는 방법론을 신중히 논의할 필요가 있다"고 발언하기도 했다.


윤석열 당선인이 후보 시절부터 밀어온 부동산 대출규제 완화가 LTV(주택담보대출비율)을 완화하되 DSR(총부채원리금상환비율)은 현행 유지하는 방향으로 흘러가고 있다.

인수위 최지현 수석 부대변인은 지난 3일 통의동 사무실에서 열린 정례 브리핑을 통해 "앞으로는 부동산 태스크포스(TF) 차원에서 DSR 관련 모든 게 검토될 예정"이라며 "조만간 부동산 공급·수요 측면에서 종합적 대책을 마련해서 말씀드릴 예정"이라고 전했다. 현재까지 언론을 통해 보도된 DSR 완화가 현재까지는 검토된 바가 없다는 입장도 밝혔다.

LTV만 완화해서는 대출 규제의 의미가 크지 않다는 지적이 일각에서 나오면서, 이번 대출 규제 완화가 자칫 ‘반쪽짜리’로 비쳐질 수 있다는 분석이 제기되고 있다.

LTV란 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말한다. 쉽게 말해 집값의 몇 퍼센트까지를 대출로 충당할 수 있냐의 문제다. 가령 1억 원짜리 주택을 구매할 때 LTV가 70%라면 대출은 최대 7000만원까지 받을 수 있다.

4월 현재 LTV는 지역과 주택 가격 등에 따라 0%부터 70%까지 차등 적용되고 있다.

DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표를 가리킨다. 주택대출 원리금 상환액과 기타 대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이다.

금융당국은 올해 초부터 총 대출액 2억원 초과 차주를 대상으로 DSR 규제를 전면 적용하고 있다. 오는 7월부터는 1억원 초과 차주를 대상으로 규제 적용 대상을 확대할 예정이다.

LTV가 70%까지 완화되더라도, 최근 2년 사이 급격하게 오른 집값을 고려하면 지금의 DSR 기준으로는 무주택·1주택자가 충분한 대출을 보장받을 수 없다는 것이 업계의 시각이다.

수도권에서 중형 아파트를 구매하려고 할 때 가격을 편의상 11억원으로 잡고, LTV를 생애최초 우대 기준인 80%까지 적용한다면 LTV 한도는 8억8000만원이다. 그러나 이 정도의 주택담보대출에서 40% 이하의 DSR을 적용받으려면 약 1.5억~2억원 가량의 연 소득이 있어야 한다. 그것도 이자율을 5%, 대출기간을 19년으로 잡았을 때의 이야기다.

이처럼 막상 LTV가 완화되더라도, DSR 규제에 걸린다면 결국 대출 한도 자체에는 유의미한 변화가 없다는 것이 업계 전문가들의 시각이다. LTV만 완화하는 것은 실수요자들보다는 고소득층에게만 이득이 될 수 있다는 지적도 나온다.

그럼에도 불구하고 윤석열 인수위가 DSR 완화에 소극적인 이유는 가계대출 건전성 악화에 대한 우려로 분석된다.

금리인상기가 찾아오면서 가계부채 부담이 커질 수 있다는 점도 우려의 대상이다. 최근 국고채 금리 상승 영향으로 시중은행 주택담보대출 금리 상단이 연 6%를 넘어섰다. 은행 주담대 금리가 6%대로 치솟은 것은 2011년 이후 11년 만에 처음이다. 저금리 시대보다 ‘영끌’과 ‘빚투’ 등으로 주택을 구매하기에는 실수요자들이 커지고 있는 실정이다.

이처럼 가계대출 건전성 문제와 집값 안정 등 복합적 요인이 작용하며, 인수위의 대출규제 완화에도 제동이 가해질 전망이다.

다만 인수위는 단계적인 DSR 완화와 더불어 최대한 빠른 주택공급으로 집값 안정에 나설 것으로 알려졌다.


지난해까지 활황이었던 분양시장에도 본격적인 찬바람이 불고 있다.

지난해 12월 말까지만 해도 전남 광양시 한 곳뿐이던 전국 미분양지역은 올해 3월 말 기준 6곳으로 늘었다.

지난달 31일 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 제66차 미분양관리지역 선정 공고에 따르면 ▲강원 평창군 ▲충북 음성군 ▲충남 아산시 ▲경북 경주시 ▲경북 포항시(북구 학잠동,항구동 제외) ▲경남 사천시 등 6곳이 미분양관리지역으로 선정됐다.

미분양 관리지역에서 주택(분양보증 발급예정인 주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 사업부지를 매입(매매, 경·공매, 교환 등 일체 취득행위)하고자 하는 경우 분양보증 예비심사를 거쳐야 한다.

국토부에 따르면 2월말 기준 전국의 미분양 주택은 총 2만5254호로 집계됐으며, 전월 2만1727호 대비 16.2%(3527호) 증가했다. 지난해 2월 1만5786호와 비교해도 1만호가량 늘어난 수치다. 수도권은 2318호로 전월(1325호) 대비 74.9%(993호) 증가했으며, 지방은 2만2936호로 전월(2만402호) 대비 12.4%(2534호) 늘었다. 지난해 10월부터 5개월 연속 미분양이 증가세를 나타내고 있기도 했다.

부동산 한 전문가는 “부동산에서도 결국 가장 중요하게 봐야 할 것은 수요와 공급이고, 인구 절반 이상이 모여 사는 서울·수도권은 당분간 현상유지나 경쟁률 심화가 발생할 것”이라면서도, “지방부터 시작된 미분양 바람이 서서히 경기나 인천 외곽으로 타고 올라올 가능성도 있어 분양시장 양극화 가능성도 큰 상황”이라고 진단했다.

건설산업연구원은 “분양 경기에 대한 인식수준이 전반적으로 낮아지고 지역별 편차가 나타나는 가운데 분양가격은 상승전망이 유지되는 상황으로, 면밀한 시장진단을 기반으로 한 분양시기 점검 및 적정 분양가격에 대한 검토가 필요하다”고 제언했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com