‘책준 후폭풍ʼ 넘은 금융계열 신탁사…재무 건전성에 ‘방점ʼ [금융 부동산신탁사]

[한국금융신문 주현태 기자] 부동산 경기 침체 속 금융지주 계열 신탁사들이 책임준공(책준) 리스크를 넘기며 시장 변동성에도 대응 가능한 체력이 갖춰지고 있다. 프로젝트파이낸싱(PF) 부실과 공사 지연이 겹치며 한때 대규모 손실이 발생했지만, 소송 정리와 사업 구조 조정을 통해 ‘턴어라운드’ 흐름이 나타나고 있다.

책임준공형 신탁은 정해진 기한 내 공사를 완료하지 못할 경우 신탁사가 PF 대출 원리금과 이자를 부담하는 구조다. 부동산 경기 침체로 공사 지연 사업장이 늘면서 부동산신탁사의 리스크가 본격화됐다.

이 가운데 금융계열 신탁사들이 상대적으로 안정적인 방어력을 보이며 시장 내 존재감을 키우고 있다는 점도 주목된다. 시장 변동성에도 대응 가능한 체력을 확보했다는 평가가 나온다.

신한자산신탁, 선제적 합의로 리스크 해소

부동산 경기 침체가 장기화되는 가운데 신한자산신탁이 실적 반등에 성공하며 비교적 안정적인 흐름을 이어가고 있다.

29일 관련 업계에 따르면 신한자산신탁은 2025년 말 기준 당기순이익 196억원을 기록하며 전년 3085억원 적자에서 흑자 전환에 성공했다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색 등 업황 부진 속에서 이뤄낸 성과라는 점에서 의미가 있다는 평가다.

재무구조도 전반적으로 안정세를 보였다. 총자산은 약 8815억원으로 전년(약 7758억원) 대비 증가했으며, 자기자본 역시 3167억원 수준으로 소폭 확대됐다. 부채 역시 증가했지만 자산 성장과 함께 관리 가능한 범위 내에서 유지된 것으로 분석된다.

수익성 지표도 개선 흐름을 나타냈다. 영업용순자본비율(NCR)은 443%로 전년(623%) 대비 하락했지만, 이는 자산 확대에 따른 영향으로 해석된다. 여전히 규제 기준을 크게 상회하는 수준이라는 점에서 재무 안정성에는 큰 문제가 없는 상황이다.

이 같은 실적 개선은 선제적 리스크 정리 전략이 주효했다는 평가다.

신한자산신탁은 부동산 PF 책임준공 리스크가 현실화되자 법적 다툼 대신 ‘합의 종결’을 선택했다. 소송 장기화에 따른 불확실성을 줄이기 위해 원리금 지급으로 조기 정산에 나선 것이다.

실제 회사는 올해 들어 책임준공 미이행 관련 6개 사업장, 9건 소송을 모두 합의로 마무리했다. 이 과정에서 대주단에 지급한 대출 원리금과 지연손해금은 약 3000억원에 달한다. 인천 서구 원창동 물류센터 사업에는 약 696억원이 투입됐다.

이 같은 결정은 비용과 불확실성을 동시에 줄이기 위한 판단으로 풀이된다. PF 시장이 위축된 상황에서 법적 공방을 이어가기보다 조기 정산이 재무 부담 관리에 유리하다는 계산이 작용했다는 분석이다.

앞서 신한자산신탁은 평택·안성·인천 물류센터 소송 3건에서 잇따라 패소했다. 법원이 책임준공 미이행 시 대출 원리금 전액 배상을 인정하면서 리스크가 현실화됐다.
2025년 9월 말 기준 관련 소송은 13건, 소송금액은 약 3047억원에 달한다. 시공사 준공 지연에 따른 부담이 신탁사 재무제표에 직접 반영되는 구조다.

다만 재무 영향은 제한적이라는 평가도 나온다. 회사는 관련 충당부채를 선제 반영해 왔으며, 합의 지급도 예상 범위 내에서 이뤄졌기 때문이다.

특히 신한자산신탁은 추가 대응 여력 확보에도 나섰다. 최근 1000억원 규모 신종자본증권을 발행해 재무 완충력을 보강하기도 했다.

업계에서는 이번 사례가 신탁업계 전반의 전략 변화를 촉발할 가능성에 주목한다. 책임준공 리스크를 법적 분쟁이 아닌 ‘관리 가능한 비용’으로 인식하는 흐름이 확산되고 있다는 분석이다.

우리자산신탁, 적자 속 자본 방어

부동산 경기 침체와 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축이 장기화되는 가운데 우리자산신탁이 실적 부진을 피하지 못했다. 다만 높은 자본여력을 바탕으로 재무 안정성은 유지하고 있다는 평가다.

우리자산신탁은 2025년 말 기준 당기순손실 2206억원을 기록하며 전년(약 18억원 흑자) 대비 적자 전환했다. 특히 분기별로 손실 규모가 확대되며 연간 기준 실적 부담이 커진 모습이다.

자산 규모는 축소 흐름을 보였다. 총자산은 약 3026억원으로 전년(4992억원) 대비 감소했으며, 자기자본 역시 2393억원 수준으로 줄었다. 부동산 시장 위축에 따른 사업 축소 영향이 반영된 것으로 풀이된다.

다만 재무 안정성 지표는 양호한 수준을 유지했다. 영업용순자본비율(NCR)은 4610%로 전년(4057%) 대비 상승하며 규제 기준을 크게 상회했다. 업계에서는 보수적인 자본 운용을 통해 리스크 대응 여력을 확보하고 있다는 점에 주목하고 있다.

우리자산신탁은 책임준공형 토지신탁 등 리스크가 높은 사업 환경 속에서 보수적인 사업 관리 기조를 유지하고 있지만, 부동산 시장 전반의 침체 영향은 불가피했다는 분석이다.

이 가운데 우리자사신탁이 선별수주와 함께 미래 먹거리 선점을 위해 힘쓰고 있다.

우리자산신탁은 경기도 성남시 분당구 하얀마을 일대 빌라단지 통합재건축 추진을 위한 업무협약을 체결했다. 분당구 구미동 일대에 자리한 하얀마을 빌라 단지는 노후 저층 주거지로, 분당선과 신분당선이 교차하는 미금역과 인접해 강남과 판교 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어난 입지를 갖추고 있다. 또한 분당 신도시의 교육시설과 상업시설, 공원 등 다양한 생활 인프라를 함께 누릴 수 있어 향후 주거 선호도가 높은 지역으로 평가된다.

이번 사업은 ‘노후도시정비 및 지원에 관한 특별법(노후도시특별법)’에 따라 추진되는 성남시 특별정비구역 지정 계획과 연계된 사업이다.

성남시는 2026년 특별정비구역 지정을 통해 약 1만2000가구 규모의 정비 물량을 배정할 계획이며, 해당 사업 역시 시의 선정 절차를 거쳐 추진 여부가 결정될 전망이다. 우리자산신탁은 관련 절차에 맞춰 사업이 신속하고 안정적으로 추진될 수 있도록 초기 단계부터 정비사업 자문과 사업 관리 지원에 나설 방침이다.

우리자산신탁은 ‘목동1단지’ 재건축 사업시행자 지정을 비롯해 서울·수도권 정비사업 분야에서 입지를 확대하고 있다. 또한 구리 수택A구역 도심복합개발사업 추진준비위원회와 업무협약을 체결하는 등 대규모 정비사업을 통해 사업 영역을 넓혀가고 있다.

특히 최근 우리자산신탁은 교정공제회와 국내 부동산 투자 및 개발·자문 분야에서의 상호 협력을 강화하기 위한 업무협약을 체결하기도 했다.

이번 협약은 양측이 보유한 전문 역량과 네트워크를 결합해 국내 부동산 관련 투자와 개발 업무를 원활히 추진하고, 다양한 협력 기회를 모색하기 위해 마련됐다. 양측은 향후 시장 환경에 맞춰 공동 검토 과제를 발굴하고, 정보 교류와 실무 협의를 통해 협업 범위를 확대해 나갈 계획이다.

교정공제회는 교정공무원의 복지 증진을 목적으로 설립된 특별법인으로 체계적인 복지 사업을 추진하고 있으며, 우리자산신탁은 2019년 우리금융그룹 편입 이후 리츠(REITs)와 신탁 구조를 활용한 종합 부동산 금융회사로 자리매김해 왔다. 이처럼 회사는 전문적인 사업 추진 기반을 마련하면서, 미래를 먹거리 확보에 힘쓸 전망이다.

하나자산신탁, 보수 전략으로 무소송 유지

부동산 경기 침체와 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축이 이어지는 가운데 하나자산신탁이 수익성 감소에도 불구하고 자산 성장과 자본 안정성을 유지하며 비교적 견조한 흐름을 이어갔다.

하나자산신탁은 2025년 기준 영업수익 1557억원을 기록하며 전년(1727억원) 대비 10% 감소했다. 영업이익은 335억원, 당기순이익은 247억원으로 각각 줄었지만, 업황 전반이 위축된 상황을 감안하면 일정 수준의 수익성을 유지했다는 평가다.

재무 기반은 오히려 강화됐다. 총자산은 8975억원으로 전년 대비 증가했으며, 자본총계 역시 6007억원으로 확대됐다. 이는 외형 성장과 함께 자본 여력을 동시에 확보한 것으로 풀이된다.

특히 자본 적정성 지표가 개선되며 안정성은 더욱 부각됐다. 업계에서는 보수적인 리스크 관리 기조가 유지되는 가운데 향후 시장 변동성에도 대응 가능한 체력을 갖춘 것으로 보고 있다.

이 같은 선방에는 사업 구조를 선제적으로 바꾼 전략이 작용했다.

책임준공형 사업 비중을 줄인 점도 실적 방어에 영향을 미쳤다. 해당 사업은 PF 부실 발생 시 우발채무 규모를 예측하기 어렵고 손실이 직접 반영되는 구조다. 최근 신탁사를 상대로 손해배상 소송이 잇따르는 배경이다.

반면 하나자산신탁은 관련 사업 비중을 최소화하며 현재까지 책임준공 소송이 단 한 건도 발생하지 않았다. 경쟁사들이 소송 비용과 충당금 부담을 떠안은 것과 대비된다.

이는 회사가 책임준공 토지신탁 비중을 줄여 해당 사업장이 많지 않은 상황에서 기한 도과 없이 잘 마무리했음을 의미한다. PF 대출도 적기에 상환해 리스크를 차단한 결과가 도출된다.

KB부동산신탁, 손실 축소 속 정상화 초입

비우호적인 부동산 시장 환경 속에서 체질 개선을 추진해온 성채현 KB부동산신탁 대표가 지난해 연임에 성공하며 회사 정상화 작업에 힘이 실리고 있다.

공시에 따르면 KB부동산신탁은 2025년 기준 영업수익 1776억원으로 전년(1399억원) 대비 27.2% 증가했다. 외형은 확대됐지만 수익성은 여전히 부담이 이어졌다. 같은 기간 영업손실은 1112억원으로 전년(1069억원) 대비 소폭 확대됐고, 법인세차감전순손실도 1100억원 수준을 기록했다.

다만 당기순손실은 786억원으로 전년(1133억원) 대비 약 30.6% 감소하며 손실 폭이 줄어드는 모습을 보였다. 비용 반영이 상당 부분 진행되면서 점진적인 실적 개선 흐름이 나타나고 있는 셈이다.

재무구조 역시 일부 변화가 나타났다. 총자산은 1조1240억원으로 전년 대비 소폭 증가한 반면, 자본총계는 3940억원으로 감소했다. 부채총계는 7300억원 수준으로 늘어나며 자본 대비 부담이 다소 확대된 모습이다.

이 같은 실적 흐름은 과거 수주한 책임준공형 관리형토지신탁 사업의 영향이 크게 작용한 것으로 분석된다. 공사비 상승과 사업 지연으로 신탁계정대 투입이 늘어나면서 대손충당금과 관련 비용이 집중적으로 반영된 결과다.

다만 리스크 지표는 점차 안정화되는 국면에 접어들고 있다. 책임준공 관련 약정 규모 축소와 신탁계정대 증가세 둔화 등은 향후 추가 손실 발생 가능성을 낮추는 요인으로 평가된다.

결국 이번 연임은 실적 부진에도 불구하고 성 대표가 추진해온 리스크 관리와 구조 개선 작업이 일정 부분 성과를 내고 있다는 판단이 반영된 것으로 풀이된다.

KB금융지주 내에서도 비우호적인 환경 속에서도 선제적 리스크 대응과 체질 개선을 이어갈 수 있는 리더십을 높이 평가한 것으로 전해진다.

KB부동산신탁은 지난 2월 주주총회를 통해 정관오 KB금융지주 리스크관리부장를 사내이사로 신규 선임하며 리스크 관리 역량 강화에 나섰다. 그는 KB금융지주의 리스크 관리 체계를 총괄하는 부서 책임자로서, 그룹 내 은행·보험·증권 등 주요 계열사의 리스크 노출을 통합적으로 관리하는 인물이다.

정관오 부장은 그룹의 재무 건전성 유지와 위기 대응 체계 고도화에 주력했던 만큼, KB부동산신탁과 관련한 금융 시장의 변동성과 규제 환경 변화 대응에 힘쓸 전망이다.

금융업계 관계자는 “손실 규모가 점진적으로 축소되고 있다는 점에서 정상화 초입에 진입한 것으로 보인다”며 “전체적인 맥락에서 봤을 때 지난해 개선하려는 성과가 좋았고, 더 좋아질 가능성이 큰 상황으로 보인다. 리스크 정리가 마무리되면 실적 반등 가능성도 충분하다”고 말했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com