신반포19·25 두고 삼성물산 vs 포스코이앤씨 ‘2차전ʼ

[한국금융신문 주현태 기자] 삼성물산과 포스코이앤씨가 신반포19·25 재건축에서 글로벌 설계사 협업으로 맞붙었다.

삼성물산은 미국 설계사 SMDP와 손잡았다. 포스코이앤씨는 네덜란드 설계사 UNStudio를 파트너로 선택했다.

정비업계에 따르면, 이번 수주전은 단순 시공 경쟁을 넘어 ‘설계 경쟁’ 양상으로 확산됐다. 한강변 핵심 입지 특성상 조망과 단지 상징성이 승부를 가를 핵심 변수로 꼽힌다.
삼성물산 건설부문과 포스코이앤씨가 서울 반포 재건축 사업지에서 맞대결을 예고했다. 신반포19·25차 재건축 시공권을 두고 두 건설사가 경쟁 입찰에 나섰다.

조합은 4월10일 시공사 선정 입찰을 마감한다. 이후 오는 5월30일 총회를 통해 최종 시공사를 선정할 예정이다.

반포 핵심 입지…통합 재건축 대형 사업

사업지는 서울 서초구 잠원동 일대 신반포19차·25차다. 한신진일, 잠원CJ아파트도 포함된 통합 재건축이다. 총 사업비는 약 4434억원 규모다.

총 4개 단지를 하나로 묶는 구조다. 기존 447가구 규모 단지가 지하 4층~지상 49층, 7개 동, 614가구 규모 공동주택과 부대복리시설을 조성하는 사업이다.

입지는 반포에서도 손꼽히는 한강변이다. 도보권 한강 접근성과 강남 중심 생활권을 동시에 갖췄다.

인근에는 래미안 원베일리·아크로 리버파크 등 초고가 단지가 밀집해 있다. 반포 주거벨트의 핵심 축 중 하나로 꼽힌다. 특히 수도권 전철 3호선 잠원역과 수도권 전철 7호선 반포역 이용도 가능하다. 강남 접근성이 뛰어나고, 반포·잠원 학군과 인접해 실수요 선호가 높아 교육 여건도 우수한 사업지로 평가된다. 향후 랜드마크 단지로 성장할 가능성이 높기 때문이다.

건설사들의 관심도 높았다. 지난달 3일 열린 현장설명회에는 삼성물산 건설부문을 비롯해 ▲현대건설 ▲대우건설 ▲포스코이앤씨 ▲롯데건설 ▲쌍용건설 ▲금호건설 ▲제일건설 ▲대방건설 등 9개 건설사가 참석했다.

다만, 실제 입찰 참여 의사를 밝힌 곳은 삼성물산과 포스코이앤씨 두 곳이다. 이에 따라 이번 수주전은 사실상 양강 구도로 전개될 것으로 전망된다.

두 건설사가 정비사업 수주전에서 맞붙는 것은 약 2년만이다. 삼성물산과 포스코이앤씨는 2024년 부산 시민공원 촉진2-1구역 재개발 사업 시공권을 두고 경쟁했다. 부산 부산진구 범전동 일대 8000억원 규모 대형 정비사업로 평가됐다. 이 수주전에서는 포스코이앤씨가 시공사로 선정됐다.

삼성물산, SMDP 협업으로 설계 경쟁력 강화

삼성물산은 지난달 24일 신반포19·25차 재건축 입찰 참여를 공식화했다.

삼성물산은 이번 수주를 통해 반포 일대 ‘래미안 타운’을 확대한다는 전략이다. 사업지 인근에는 ‘래미안 신반포팰리스’(2016년 준공)와 ‘래미안 신반포 리오센트’(2019년 준공)가 있으며, 지난해에는 신반포4차 재건축 사업인 ‘래미안 헤리븐 반포’도 수주했다. 이번 사업까지 확보할 경우 반포권역에 대규모 래미안 브랜드 벨트를 구축하게 된다.

삼성물산은 조합원 분담금을 최소화할 수 있는 금융 조건과 신속하고 안정적인 사업 추진 방안을 제시해 조합원 체감 혜택을 높이겠다는 구상이다.

특히 대규모 정비사업에서 중요한 시공사 재무 안정성 측면에서 삼성물산은 업계 최고 수준인 AA+ 신용등급을 유지하고 있다.

삼성물산 관계자는 “한강변 입지 특성과 조합원 요구를 반영한 설계와 금융 조건을 준비하고 있다”며 “혁신적인 설계와 기술력을 바탕으로 반포를 대표하는 새로운 랜드마크 단지를 조성하겠다”고 말했다.

특히 삼성물산은 이번 수주전의 핵심 전략으로 ‘사업 안정성과 프리미엄’을 제시했다. 글로벌 건축설계그룹 SMDP와 협업해 혁신적인 대안 설계를 준비하고 있다.

삼성물산과 SMDP는 한강변 입지를 고려한 독창적인 외관 디자인과 특화 평면을 적용해 하이엔드 주거단지를 구현한다는 계획이다.

SMDP는 국내 프리미엄 주거단지 설계에 참여하며 랜드마크급 디자인 역량을 입증해온 글로벌 설계사다. SMDP가 참여한 ▲아크로 서울포레스트 ▲나인원한남 ▲래미안 원베일리 ▲디에이치 여의도 퍼스트는 각각 성수·한남·반포·여의도 권역에서 최고급 주거지를 상징하는 랜드마크로 자리잡으며 지역의 위상을 끌어올렸다고 평가된다.

먼저 성동구 성수동에 들어선 아크로 서울포레스트는 지역의 위상을 바꿔놓은 대표적인 사례로 꼽힌다. 과거 공장과 중소 상권이 혼재했던 성수동은 이 단지를 기점으로 고급 주거지로 탈바꿈했다. 서울숲과 한강을 동시에 누리는 입지, 초고층 스카이라인을 갖춘 상징성으로 강북권 최고급 주거지라는 이미지를 형성하는 데 결정적 역할을 했다는 평가다.

용산구 한남동의 나인원 한남은 국내 최고급 주거단지의 상징으로 통한다. 한남동 일대가 외교·재계·문화계 인사들이 모여 사는 대표적인 부촌으로 자리잡은 가운데, 나인원 한남은 그 중심에 위치하며 ‘국내 최고가 주거지’라는 상징성을 공고히 했다. 높은 진입장벽과 희소성을 바탕으로 시장에서 독보적인 위상을 유지하고 있다.

서초구 반포동의 래미안 원베일리는 강남권 재건축 시장의 정점을 상징하는 단지다. 분양 당시부터 전국적인 관심을 모았으며, 이후 반포 일대 아파트 가격의 기준점 역할을 하고 있다.

기존 부촌이었던 반포의 위상을 한 단계 끌어올리며 ‘강남 최고급 주거지’의 기준을 재정립했다는 평가가 나온다.

디에이치 여의도 퍼스트는 금융 중심지로 기능해온 여의도에 고급 주거단지 공급이 본격화되는 신호탄으로 평가된 단지다, 해당 단지를 계기로 노후 아파트 재건축 기대감이 확산됐다. 여의도가 업무지구를 넘어 고급 주거지로 재편되는 흐름의 출발점으로 평가된다.

업계에서는 이들 단지가 단순한 주거시설을 넘어 각 지역의 이미지를 재편하고 가격 형성의 기준을 제시하는 ‘랜드마크’ 역할을 수행하고 있다고 보고 있다. 특히 SMDP가 참여한 프로젝트들이 공통적으로 상징성과 희소성을 확보하며 지역 가치를 끌어올렸다고 평가된다. 이에 향후 정비사업 수주전에서도 글로벌 설계사 협업이 중요한 경쟁 요소로 자리잡을 것이란 분석이 나온다.

포스코이앤씨, UNStudio와 자산가치 극대화 설계 준비

포스코이앤씨는 자사 하이엔드 주거 브랜드 ‘오티에르’를 앞세워 수주전에 나섰다. 회사는 신반포19·25차 수주를 통해 반포 일대 ‘오티에르 브랜드 벨트’를 구축하겠다는 전략이다.

포스코이앤씨는 앞서 신반포21차 ‘오티에르 반포’와 신반포18차 ‘오티에르 신반포’를 수주해 하이엔드 주거단지로 조성 중이다. 이번 사업에도 ‘오티에르’ 브랜드를 적용해 반포를 대표하는 프리미엄 단지를 선보인다는 구상이다.

경영진도 직접 현장을 찾으며 수주 의지를 드러냈다. 송치영 포스코이앤씨 사장은 지난 6일 서울 서초구 신반포19·25차 재건축 사업지를 방문해 입찰 준비 상황을 점검했다.

이번 방문은 입찰 제안서 제출을 앞두고 사업지 여건과 설계 방향을 직접 확인하기 위한 차원에서 진행됐다.

송 사장은 현장을 둘러보며 지형 조건과 한강 조망 등 입지 특성을 점검하고 수주 준비 상황을 살폈다. 그는 “신반포는 반포 주거벨트의 핵심 입지인 만큼 조합원이 체감할 수 있는 사업 조건과 차별화된 설계를 준비해야 한다”며 “재건축 사업은 단순한 시공을 넘어 조합원의 삶의 가치를 높이는 과정인 만큼 기대에 부응할 수 있는 최적의 사업 조건을 마련해야 한다”고 강조했다.

포스코이앤씨는 조합원 부담을 고려한 합리적인 사업 구조와 주거 만족도를 높일 수 있는 설계 방안을 중심으로 입찰 제안서를 준비하고 있다. 포스코이앤씨 관계자는 “반포 일대에서 축적해 온 사업 경험과 오티에르 브랜드 경쟁력을 바탕으로 반포를 대표하는 프리미엄 주거단지를 조성하겠다”고 말했다.

특히 설계 경쟁력 강화를 위해 네덜란드 기반 글로벌 건축설계 그룹 UNStudio와 협업해 한강 조망과 주변 도시 맥락을 반영한 단지 마스터플랜도 검토 중이다.

앞서 포스코이앤씨는 UNStudio 창립자인 벤 반 베르켈(Ben van Berkel)을 비롯한 주요 설계진이 참여해 도시 맥락과 한강 조망 가능성을 직접 확인하고 마스터플랜의 방향성을 논의했다고 밝혔다.

벤 반 베르켈은 서울총괄건축가 파트너스로 활동하며 국내 제도와 도시 구조에 대한 깊은 이해를 갖춘 대표적인 해외 건축가로 꼽힌다. UNStudio는 독일 메르세데스-벤츠 박물관 등 세계적인 프로젝트를 수행하며 미래형 복합개발 분야에서 독보적인 역량을 입증해 왔다.

최근 UNStudio는 한남4구역 재개발 설계에서 '나선형 주동 디자인'을 제안해 주목받았으며, 압구정3구역과 은마아파트 재건축 프로젝트에서도 혁신적인 청사진을 제시하며 강남권 재건축 시장의 핵심 설계 파트너로 입지를 굳혔다.

먼저 용산구 한남동의 한남4구역은 한강변 핵심 입지를 바탕으로 차별화된 설계가 적용된 사업지로 꼽힌다. 당시 삼성물산이 UNStudio와 협업으로 완성한 독창적 외관 디자인을 비롯해, 한남 일대 최대 규모의 평지 공원과 커뮤니티 시설 등 기존에는 보기 어려운 차별화 설계를 적용해 환호를 받았다. 무엇보다 조합원 1166명 전 가구에 한강 조망을 확보하는 배치를 통해 프리미엄 가치를 극대화한 점이 눈길을 끌었다.

강남 재건축 ‘최대어’로 꼽히는 압구정3구역에서는 UNStudio가 희림종합건축사사무소와 컨소시엄을 구성해 설계 공모에 당선된 바 있다. 한강변 입지의 장점을 극대화한 배치와 유기적인 외관 디자인을 통해 압구정 일대 스카이라인을 재정립하는 설계안이 제시됐고, 공원형 단지와 보행 중심 설계를 통해 고급 주거단지로서의 완성도를 높였다는 평가를 받았다.

강남권 대표 노후 단지인 은마아파트 재건축 역시 UNStudio가 희림종합건축사사무소와 협업해 설계 공모에 참여하며 당선된 이력이 있다. 당시 제안된 설계안은 대규모 단지를 하나의 도시처럼 구성하는 개념을 바탕으로, 개방형 녹지와 입체적 커뮤니티 구조를 도입하는 등 기존 아파트 단지와 차별화된 주거 모델을 제시한 바 있다.

업계에서는 이처럼 UNStudio가 국내 주요 정비사업에 설계 파트너로 참여하며 존재감을 확대하고 있다고 평가된다.

협업 설계로 본 양측의 전략은 뚜렷하다. 삼성물산는 ‘고급 주거 완성도’에 집중한다. 단지 내부 품질과 생활 편의성을 끌어올리는 방식이다.

포스코이앤씨의 경우 UNStudio는 ‘도시 연결성’에 방점을 둔다. 단지와 한강과 더불어 주변 도시 오티에르 단지를 통합하는 설계가 핵심이다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com