[김관주의 그알신] 리츠가 ‘대세’라는데…그게 뭘까요?

[한국금융신문 김관주 기자] 국내 신탁 시장은 1000조원 시대를 맞이했습니다. 이중 부동산신탁 비중은 33%(335조원)를 차지하고 있습니다. 향후 전망도 밝다고 합니다. 그런데 말입니다. 부동산신탁은 아직 일반인에게 낯선 편입니다. 이에 김관주 기자가 앞으로 ‘그것이 알고 신탁’을 통해 부동산신탁에 대해 A부터 Z까지 살펴보려고 합니다. 궁금했지만 물어볼 수 없었던 부동산신탁업계에 대한 여러분들의 제보도 기다립니다. 격주 금요일마다 찾아뵙겠습니다. <편집자 주>

저금리 시대 속 높은 배당수익률을 자랑하는 리츠(REITs)가 투자 상품으로 뜨고 있습니다. 국내 상장리츠의 연환산 평균 배당률은 지난해 기준 7.1%나 됩니다. 이에 부동산신탁사들도 리츠 시장에 뛰어들고 있습니다. 그런데 말입니다. 리츠, 들어는 본 것 같은데 낯섭니다. 부동산신탁사의 새로운 먹거리인 리츠에 대해 알아보도록 하겠습니다.

올 들어 일반투자자 대상 공모주 청약을 통해 상장리츠에 흘러간 자금은 무려 42조5820억원입니다. 특히 국내 상장리츠 15개의 시가총액(지난 10월 기준)은 6조3000억원을 넘어섰습니다. 이는 올 초 4조674억원보다 56% 넘게 증가한 수준이고 지난 2017년 말 1200억원과 비교하면 52배나 커졌습니다.
리츠는 신탁법상 신탁은 아니지만 다수 부동산신탁사들이 국토교통부로부터 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 받아 겸업을 하고 있는 상황입니다. 현재 부동산신탁사 14곳 중 아시아·코리아·신영을 제외한 11곳이 리츠 시장에 진출했습니다. 올해 우리자산신탁과 한투부동산신탁이 인가를 무궁화신탁이 예비인가를 받았습니다. 부동산신탁사 중 코람코자산신탁이 리츠 시장에서 선두를 달리고 있습니다.

일단 리츠는 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻입니다. 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산과 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다.

그러니까, 개인이 혼자 사기 힘든 건물, 호텔, 물류센터 등을 여러 명의 돈을 모아 사는 것입니다. 건물주가 월세를 다달이 받듯이 리츠에 투자하면 분기나 반기별로 배당을 받을 수 있습니다. 또한 배당가능이익의 90% 이상(자기관리리츠의 경우 50%)을 의무적으로 주주들에게 배당해야 한다는 특징을 가졌습니다. 배당을 목적으로 세워진 회사라는 의미입니다.

리츠는 높고 안정적인 수익이 장점입니다. 한국리츠협회에 따르면 지난해 기준 국내 상장리츠는 연환산 평균 배당률 7.1%로 집계됐습니다. 국내 상장리츠에 5000만원을 투자할 경우 1년에 걸쳐 약 355만원가량의 배당금을 매년 받을 수 있습니다. 또한 주 수익원이 건물 임대료다 보니 다른 주식에 비해 경기 흐름에 따른 영향을 크게 받지 않습니다. 인플레이션에 대해 임대료 상승으로 헤지도 가능하다고 합니다. 노후 대비 등 안정적인 투자를 원한다면 매력적인 상품입니다.

리츠를 통해 적은 금액으로 부동산에 투자할 수 있습니다. 보통 리츠 공모가는 5000원입니다. 현재 상장된 리츠 주가는 주당 1000~8000원 사이에 형성돼 있습니다. 커피 한두 잔 가격이면 건물주가 될 수 있는 거죠.
공모 리츠를 통해 세제 혜택도 받을 수 있습니다. 지난해 1월부터 공모 리츠 투자자에게 투자원금 기준 5000만원 한도로 배당소득에 대한 분리과세를 9.9%의 낮은 비율로 적용합니다. 현행 금융 소득 종합소득세율은 금융 소득 2000만원 이하에 대해 15.4%를 적용하고 있습니다다. 다만 투자 시점으로부터 3년 이상 보유해야 세제 혜택을 누릴 수 있습니다.

정부가 세제 혜택을 주며 리츠 띄우기에 나선 이유는 최근 주택시장에 집중된 유동성을 리츠를 통해 흡수시킬 수 있기 때문입니다. 또한 정부는 리츠로 사모펀드나 기업이 독점해 온 상업용 부동산 운영 수익을 일반 국민들도 향유할 수 있다고 판단했습니다.

업계에서는 리츠 열풍이 내년 상반기까지는 이어질 것으로 보고 있습니다. 이경자 삼성증권 연구원은 “상장 리츠의 편입 자산 유형 등이 다양화되면서 국내 리츠 상품의 투자 저변도 크게 확대되고 있다”며 “특히 경제 재개에 대한 기대감이 점차 높아지면서 호텔과 쇼핑몰 등에 대한 투자자들의 관심도 높아지고 있다”고 설명했습니다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com