[‘갈팡질팡’ 부동산 시장, 하반기에는 달라질까? (2)] 하반기 사전청약·대출완화 등 ‘공급에 방점’… 무엇이 달라질까?

[WM국 김민정 기자] 올 하반기에는 정부가 무주택 실수요자들의 주택담보대출 기준 완화 및 3기 신도시 사전청약 등을 진행하면서 공급대책에 더욱 매진하게 될 전망이다.

지난 수년간 규제일변도 정책으로 부동산시장을 끊임없이 옥죄어 온 것과는 사뭇 다른 모습인 것. 최근 부동산 정보업체 ‘직방’이 발표한 자료를 토대로 올해 하반기 새롭게 시작되거나 변경 시행되는 부동산 제도를 함께 살펴보자.

LTV 최대 70%까지 확대… 서민·실수요자 금융지원 확대
7월부터 무주택 실수요자들의 내 집 마련을 위한 주택담보대출 우대혜택을 받을 수 있는 대상 조건 중 소득기준과 주택가격 기준이 모두 완화됐다.

부부합산소득 기준이 종전에는 8,000만원 이하였으나 9,000만원 이하로 상향 조정되며 생애최초구입자는 1억원 미만으로 상향됐다. 주택가격 기준도 투기과열지구는 종전 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정대상지역은 종전 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화됐다.

우대혜택에서 LTV(담보인정비율)가 기존 10%p에서 최대 20%p로 확대된다. 이번에 주택가격기준이 완화되면서 우대혜택이 생겨난 투기과열지구 6~9억원 이하는 50%, 조정대상지역 5~8억원 이하는 60%로 10%p가 적용된다.

단, 우대혜택이 가계부채와 시장에 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도를 4억원으로 설정했다.

하지만 이런 이유로 완화 조치의 실효성이 떨어진다는 지적도 있다. 투기과열지구인 서울에서 9억원짜리 주택을 구입할 경우 바뀌는 LTV를 적용할 경우 5억 1,000만원 대출이 가능하지만, DSR 적용으로 4억원까지만 대출받을 수 있다.
KB국민은행 부동산통계에 따르면 지난 5월 서울 아파트 평균 가격은 11억 2,375만원이다. 수도권의 평균 아파트 매매가격은 6억 9,652만원으로 2008년 12월 이후 최고 가격이다.

그런가 하면, 청년들의 주거비용 부담을 줄일 수 있도록 청년 맞춤형 전세 보증의 1인당 한도를 최대 7,000만원에서 최대 1억원으로 높이고, 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 낮춘다. 공급 규모 제한(총 4조 1,000억원)도 폐지한다.

부동산 중개보수료 개선안도 마련

중개보수 개선안도 7~8월 중에 발표될 것으로 예상된다. 앞선 지난 2월 국민권익위원회에서는 부동산 중개수수료 개선안을 권고한 바 있다.

현재 중개 수수료는 주택가격에다 0.4~0.9%의 요율을 곱해 정한다. 고가주택으로 분류되는 9억원 이상 주택의 경우 0.9%를 적용해 10억원짜리 아파트를 사면 900만원의 중개수수료를 내야 한다.

그런데 최근 몇 년 사이 집값이 급등하면서 서울의 경우 평균 가격이 고가주택의 기준이 된 데 따라 수수료 부담도 덩달아 커졌다.

이에 권익위는 ▲거래금액 구간표준 5단계→7단계 세분화, 구간별 누진방식 고정요율 ▲1안+고가주택거래시 공인중개사-거래당사자 간 협의로 중개보수 비용 결정 ▲거래금액 상관없이 단일요율제나 단일정액제 적용 ▲매매·임대 구분없이 0.3~0.9% 요율 범위 내에서 협의해 중개보수 결정 등 4가지 개선안을 권고했다.

투기과열지구 지정 검토 주기 간격 짧아진다

7월 14일에는 두 가지 변화가 일어났다. 주택가격 안정을 위해 1년 단위로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정·해제해왔던 투기과열지구 지정 검토 주기를 조정대상지역과 같이 ‘반기’ 단위로 단축하기로 한 것.

정비사업 유형에 ‘공공재개발·공공재건축사업’도 신설된다. 공공재개발·공공재건축사업은 주민이 원할 경우 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업 시행자 등으로 참여해 사업을 촉진하는 정비사업이다. 두 유형의 신설 사업은 용적률이나 도시공원·녹지 확보 기준을 완화하는 특례가 적용된다.

8월에는 여러 공공주택 유형에 ‘지분적립형 분양주택’을 추가한다. 지분적립형 분양주택은 주택을 분양받은 사람이 주택의 일부 지분을 우선 취득하고 나머지 지분에 대해서는 장기간(20년~30년 이내)에 걸쳐 분할 취득하는 방식을 취한다. 초기 비용이 적게 들고 장기 거주가 가능하다는 장점이 있으며 지분을 모두 취득하면 명의 변경이 가능하다.

이어 9월부터 부정한 방법으로 주택을 공급받으면 체결됐던 주택공급계약은 반드시 취소하도록 관련법을 개정한다.

종전에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 ‘취소할 수 있다’였지만, 앞으로는 ‘반드시 취소해야 한다’로 문구가 바뀌는 것이다.

다만 공급 질서 교란 행위가 있었다는 사실을 모르고 주택(또는 주택 입주자 지위)을 취득한 선의의 매수인은 자신이 공급 질서 교란 행위와 무관함을 소명하면 공급 계약을 취소당하지 않을 수 있다.

3기 신도시 사전 청약 7월 16일부터 시작

7월 16일부터 3기 신도시인 인천계양을 비롯해 총 4,300가구가 첫 번째 사전청약을 진행한다. 인천계양은 신혼희망타운 300가구를 포함해 1,050가구를 공급할 예정이다. 이 밖에 남양주진접2(1,500가구), 성남복정1(1,026)가구), 의왕청계2(304가구), 위례(418가구)가 사전청약 준비를 마쳤다.

이어 10월에는 3기 신도시인 남양주왕숙2를 비롯해 9,300가구, 11월에는 신혼희망타운 2,100가구를 포함해 4,100가구, 12월에는 남양주왕숙, 부천대장, 고양창릉 등 총 4차례 사전청약이 진행된다.

3기 신도시에서만 5,900가구가 공급할 예정이다. 그 밖에 안산신길2 (1,400가구), 시흥거모 (1,300가구), 구리갈매역세권 (1,100가구), 안산장상 (1,000가구) 등 총 1만 2,600가구를 공급할 예정이다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 8월호>'에 게재된 기사입니다.

김민정 기자 minj@fntimes.com