엇박자만 난무한 부동산정책, 다주택자 대신 1주택·무주택자 한숨 늘렸다

[한국금융신문 장호성 기자] 정부가 집값 상승의 주범으로 지목한 ‘다주택자의 부동산 투기’를 막기 위한 정책이 우후죽순으로 남발됐지만, 그 결과는 대부분 치명적인 실패로 귀결됐다.

7.10대책과 임대차법 시행 1년여가 지난 지금, 정부가 그토록 잡고자 했던 다주택자들은 ‘끄떡없다’며 태연한 반면, 1주택·무주택자들의 고통만 늘어가고 있다.

◇ 다주택자 압박코자 세금 늘렸지만…매물 유도 대신 증여만 급증
지난해 정부가 제시한 6.17, 7.10 부동산대책의 기본 골자는 다주택자 세제강화·대출 규제 등 대부분 다주택자 압박을 위해 마련됐다.

7.10대책은 다주택자 미 단기거래에 대한 부동산 세제를 대폭 강화하는 내용을 담고 있었다. 종합부동산세(종부세) 최고세율은 6%까지 높아지며, 다주택자와 법인 등에 대한 취득세율은 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%까지 대폭 오르는 식이다.

기존에는 1~3주택자와 법인은 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세율이 적용됐으며, 4주택 이상은 4%의 취득세를 적용받았다. 그러나 앞으로는 2주택자는 8%, 3주택 이상과 법인은 12%의 취득세가 적용되는 등 취득세율이 대폭 인상됐다.

뿐만 아니라 2년 미만 단기보유 주택에 대한 양도소득세율 또한 인상됐다. 양도소득세율이란 대통령령으로 정하는 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과하는 조세를 말한다. 양도세는 1년 미만은 기존 40%에서 70%로, 2년 미만은 기본세율에서 60%로 각각 올랐다. 규제지역의 경우 다주택자의 양도세 중과세율도 인상됐다.

정책의 의도나 방향성에 대해서는 ‘나쁘지 않다’는 반응이 나왔지만, 대다수의 전문가들은 ‘방법이 틀렸다’고 꼬집고 있다. 양도세와 취득세를 모두 옥죄다보니 다주택자들이 쥐고 있는 매물이 시장에 나올 수 있는 ‘유인책’이 모자라다는 것이다.
상황이 이렇다보니 다주택자들은 시장에 매물을 던지는 대신 자식이나 가족들에게 매물을 ‘증여’하는 방향으로 매물을 소화하기 시작했다. 국세청에 따르면 지난해 증여된 재산은 43조6134억 원으로 전년대비 50%나 넘게 늘었다.

특히 증여 재산가액의 급격한 증가는 주로 주택·아파트·상가 등 건물 증여의 비중이 높았다. 건물 증여재산가액은 19조8696억 원으로 1년 전 8조1413억 원의 2배 넘게 뛰었다. 금액만이 아닌 건수 역시 크게 늘어, 아파트 기준 2019년 6만4390건이던 것이 지난해에는 9만1866건으로 1년 전보다 42.7% 급증했다.

부동산 한 전문가는 “종부세를 올려서 매물을 유도하겠다는 의도도 얄팍하지만, 매물이 시장에 나오는걸 유도하려면 최소한 양도세나 취득세 정도는 유지하거나 내리는 방향으로 갔어야 한다”며, “그저 세제에만 신경을 쓴 졸속 부동산대책의 폐해가 결과로 나타나고 있다”고 꼬집었다.


◇ 오락가락하는 대출규제 정책, 커지는 무주택·1주택자 한숨소리

정부 정책이 하루가 다르게 오락가락하고, 각 부처 장관이나 국회에서도 서로 다른 목소리가 나오다보니 대출규제 등에 대한 수요층의 혼란도 가중되고 있다.

그냥 이해하기에도 쉽지 않은 개념들이 매번 바뀌고, 재산세나 종부세를 비롯한 각종 세금들 역시 기준이 달라지다보니 전문가들조차 갈피를 잡지 못하는 분위기다. 부동산 한 전문가는 “지난달에 나왔던 이야기가 이번 달에 뒤집히고, 작년에 이렇게 하기로 했던 정책이 올해 골자가 바뀌고 있어 뭐라고 코멘트를 남기기도 힘들다”고 토로했다.

현재 주요 부동산대출의 개념은 LTV, DTI, DSR 등을 꼽을 수 있다.

가장 먼저 고려할 것은 LTV(담보 인정 비율)이다. LTV(담보 인정 비율)는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 은행에서 인정해주는 주택의 자산가치다. 5억 원짜리 집을 담보로 은행에서 3억 원을 빌릴 때 다른 대출이 없다면 LTV는 60%가 된다. 이는 서민실수요자(무주택자)가 조정대상지역에서 9억 원 이하 주택을 사려고 할 때 적용되는 LTV의 커트라인이다.

다음으로 고려할 DTI(총부채 상환 비율)은 대출자의 소득에 대한 부채의 비율이다. 대출자의 소득을 기준으로 연간 상환액을 나눈 값을 말한다. 다른 대출이 전혀 없는 연소득 5000만 원인 개인이 2억 원의 대출을 20년(240개월)동안 4%(은행권 가중평균금리)로 받을 경우 연원리금 상환액은 1800만 원으로, 이 경우 DTI는 36%가 된다.

무주택자 기준 DTI는 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 기타지역 60% 순이다. 서민 실수요자는 이보다 DTI가 10% 높지만 부부 합산소득이 연 6천만 원 이하여야 하고, 투기과열지구 6억, 조정대상지역 5억 이하 주택에만 적용된다.

여기에 이번 달부터는 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출(주담대)을 받거나 1억원 이상 신용대출을 이용하면 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 받게 된다.

DSR은 주택담보대출과 신용대출, 전세대출, 예적금담보대출 등 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값으로, 차주의 원리금 상환 부담을 나타내는 지표다

예를 들어 연소득 5천만 원인 개인이 대출금리 2.5%로 4억 원의 주택담보대출을 30년(360개월) 기간으로 받는 경우, 본 건 외에 다른 부채가 없다면 DSR은 46.67%가 된다. DSR이 40%를 초과했으므로 이 개인은 4억 원의 주담대를 받지 못한다.

사실상 전국이 규제지역화 되고, 특히 인구의 50% 이상이 거주하고 있는 수도권은 전역이 규제로 꽉 막힌 상태에서 무주택 서민의 ‘내 집 마련’은 점점 멀어져가고 있다는 분석이 나온다. 최소한 2억 원 이상의 현금을 가진 사람이 아니면 수도권에 집을 사는 것이 사실상 불가능하다는 넋두리들이 부동산 커뮤니티 등지에서 나오고 있다.

또 한 가지 심각한 문제로 지적되는 것은 정부 정책의 엇박자 문제다. 정부는 무주택자들의 내 집 마련을 쉽게 해주겠다며 LTV 규제 완화를 추진했지만, 7월 기준으로 DSR 규제는 오히려 강화했다. LTV를 완화해 대출 금액을 늘려도 DSR 규제에 걸리면 결국 대출이 불가능하다는 뜻이다.

부동산 한 전문가는 “정부가 스스로 만들어놓은 규제의 덫에 갇혀버린 느낌”이라며, “원점에서 차근차근히 문제를 해결해도 모자랄 마당에 새로운 문제만 벌이고 있으니 부동산 대란이 해결될 리 만무하다”고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com