[부동산 뉴스와 해설] 주택임대차 신고제 본격 시행…임대차 3법 마지막 퍼즐도 맞춰졌다

주택임대차 신고제가 지난 6월 1일 시행됐다. 이로써 정부가 부동산 시장 안정화를 위해서 추진한 ‘임대차 3법(계약갱신청구권•전월세상한제•전월세신고제)’이 모두 진행 중이다. 하지만 여전히 전셋값은 급등하고 있고, 전세 매물 품귀현상에 따른 전세난도 심화되고 있어 우려의 목소리가 높다.

•대상계약: 전세보증금 6,000만원 또는 월세 30만원 초과하는 신규, 갱신 계약(다만, 보증금과 차임의 증감 없이 기간만 연장하는 갱신계약은 제외). 계약일로부터 30일 이내 신고

•대상주택: 주택임대차보호법 상 모든 주거시설(아파트, 오피스텔, 다세대, 단독다가구, 고시원 등)
•신고의무: 임대인과 임차인이 공동으로 신고, 공인중개사가 계약을 중개한 경우 위임받아 신고 가능

•신고대상 지역: 수도권, 광역시, 세종시, 지방 시지역(지방 군지역 제외)

•다른 법률 등에 따른 신고 등의 의제

① 임차인이 「주민등록법」에 따라 전입신고를 하는 경우, 주택임대차 계약의 신고로 본다.

② 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 주택임대차 계약 또는 변경 신고를 하는 경우, 주택임대차 계약의 신고 또는 변경신고를 한 것으로 본다.
③ 「주택임대차보호법」에 따른 확정일자를 부여한 것으로 본다(임대차계약서가 제출된 경우로 한정).

해설 : 주택임대차(전월세) 신고제는 계약갱신청구권, 전월세상한제와 더불어 임대차 3법으로 불린다. 지난 6월 1일부터 실시되고 있다. 부동산 매매의 경우 이미 계약일로부터 30일내 실거래가 신고를 하고 있어 전월세 신고도 낯선 풍경은 아니다.

일부 임대인 등의 우려는 있다. 과세자료로 활용될 것이라는 부분이다. 국토교통부는 1차적으로 부인한 상태다. 하지만, 일각에서는 세금을 더 걷기 위한 기초자료가 될 것이라며 믿지 않는 분위기다. 그에 따른 대응으로 심지어 집을 비워두거나, 월세보다 관리비를 더 올린다는 보도도 있다.

시장의 이런 걱정에도 불구하고 제도는 순항할 것으로 예상된다. 이미 세입자 월세소득공제 제도가 시행 중인데다, 임대인의 월세소득신고도 진행되고 있기 때문이다. 과세 여부는 소득이 있는 곳에 세금이 있다는 취지에서 보면 자연스럽게 받아들여질 수 있다.
정부는 시장에서 일어나는 약 2/3 정도의 전월세 통계자료를 확보하게 된다. 이를 활용하면 신속한 정책 결정이 가능해지고, 시장에 대한 근본적인 처방과 대응력이 향상된다. 물론 공공임대주택 공급 등 공급확충은 물리적인 시간이 필요하므로 중장기적인 계획 하에 병행하면 된다.

•정부 25차례 부동산 정책, 대출 지고 다주택자에 세금 폭탄… 2.4대책에서 83만호 공급까지 나왔지만 진정되지 않아

•더불어민주당, 4.7재보선에서 표출된 부동산민심 달래기 전방위대책 약속, 시장안정 위한 ‘한방’ 나오지 않아

•홍 부총리, 집값 고점에 근접했다며 하락 가능성 경고했지만, 집값은 경기도 인천 등으로 확대

•문재인 정부 4년간, 전국 아파트값 62.2%, 서울 86.5% 상승, 서울 전세값은 44.2% 치솟아

•한국은행, 주택 공급부족과 전대미문의 완화적 통화정책이 집값 상승 불러… 2015~2020년에 1~2인 가구가 237만세대 늘었으나, 입주물량 줄어 불안 커지자 매입. 금리 한두 차례 올린다고 긴축으로 보기 어려워

•전국 83만호 공급은 택지 확보와 건축시간 5년 이상 기다려야… 다주택자 양도세 중과로 매물 잠김도 집값 상승으로 작용

해설 : 현재의 시장상황은 다분히 예고된 참사다. 4년 전 필자가 분류한 부동산시장 영향요인은 지금도 건재하다. 상승변수로는 공급부족, 저금리 기조, 유동성 증가, 투자자와 실수요자의 매수심리, 분양시장 집중력 강화, 인플레이션 현상 등을 꼽았다. 하락변수는 정부 정책이다.

대출규제, 금리인상, 세금인상, 투기조사 등 일관되게 진행됐다. 물론 시장에서는 단기급등에 따른 부담감도 컸다. 경기침체로 부동산 가격이 하락할 것으로 예상했으나, 일상적인 침체는 공급부족을 이기지 못한다는 철칙을 확인했을 뿐이다.

우선 수요에 대한 인식부터 바꿔야 한다. 주택수요의 단위는 인구가 아니라 가구다. 가구의 추이가 그 만큼 중요하다는 의미다. 최근 출산율 하락 등 전국단위 인구통계를 특정지역에 대입하는 것은 오류를 범할 확률이 높다.

주택수요와 공급은 지역별 대체성이 없어 특정지역으로 좁게 분석해야 한다. 특히 수도권은 전체 인구의 절반이 모여 살기 때문에 인구감소 논외 지역이다. 인구감소→주택수요 감소→주택가격 하락의 논리는 당장은 지방소도시와 농어촌에서 먼저 나타날 수 있다.

사실 출산율 감소도 당장은 가구원수 감소에 지나지 않아 가구 감소와는 약 20년의 시차가 생긴다. 통계청은 가구는 2040년대까지 증가한다고 발표했다. 1~2인 가구는 벌써 전체 가구의 60% 수준에 다다랐다.

최근 들어 정부가 주택수요를 가구로 판단하기 시작한 것은 다행스러운 일이다. 결과적으로 수요는 상향 중이다. 늘어나는 수요를 억제한다고 해결될 일은 거의 없다. 일시적으로 집을 사지 못하도록 할 수는 있지만, 지속적인 성과를 내긴 애초부터 어렵다. 왜냐하면 본능에 가까운 소유 욕구를 막을 수 없기 때문이다.

결국, 부동산 시장의 해결책은 공급뿐이다. 공급은 두 가지 방법이 있는데, 신규공급이 있고, 기존 주택재고 물량을 회전하여 매물을 늘리는 것이 있다. 정부가 늦었지만 공급부족을 인정하고 공급확충에 나선 것은 다행스러운 일이다.

일단 기 발표된 3기 신도시 물량을 대폭 늘려야 한다. 남양주왕숙 등 5개 신도시(17.3만호)의 과도한 공원녹지(도시면적의 1/3)를 1기 신도시 수준(도시면적의 1/5)으로 축소하고, 일부 산업용지를 주택용지로 전환하면 10만호 이상을 추가 공급할 수 있다. 지금 당장 할 수 있는 가장 쉬운 방법이다. 2.4대책에서 수도권에 추가 공급하기로 한 광명시흥(7만호) 등 공공택지 18만호도 마찬가지다. 용적률 상향 등 치밀한 도시계획 수립으로 공급물량을 상향 조정해야 한다. 너무 늦은 감은 있지만, 다주택자 양도세 중과를 유예하여 시장에 매물이 나오도록 유도해야 한다.

공급은 재건축 재개발 등 도심지역 공급과 병행 추진돼야 한다. 지난 10년간 서울의 정비사업은 답보상태 수준이었다. 앞으로도 재건축 초과이익환수 등 각종 규제로 조기실현은 어려워 보인다. 궁극적으로 주택시장 안정을 위해서는 신도시와 정비사업을 동시다발적으로 추진해야 한다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 7월호>'에 게재된 기사입니다.

박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원 박사