[주간 부동산 이슈-7월 1주] GTX-D, ‘김부선’ 아닌 ‘김용선’으로

[한국금융신문 김관주 기자] [한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

초유의 대우건설 재입찰, “너무 비싸서 못사”…매각 삐그덕
‘서울 집값 고점’이라는 정부 vs ‘오늘이 제일 싸다’는 수요층

GTX-D, 강남 직결 무산…‘김부선’ 아닌 ‘김용선’


◇초유의 대우건설 재입찰, “너무 비싸서 못사”…매각 삐그덕

‘건설 M&A 최대어’ 대우건설의 매각 과정에 '재입찰'이라는 또 하나의 변수가 발생했다. 업계에서는 입찰에 참여한 두 업체간 가격차가 커 진행하는 것으로 봤다.
현재 대우건설 인수전에서는 중견 건설사인 중흥건설과 부동산개발회사 DS네트웍스 컨소시엄이 격돌하고 있다.

이번 재입찰은 대우건설의 최대주주인 KDB인베스트먼트의 요청에 따른 조치로 알려졌다. 이번 재입찰은 지난달 25일 있었던 본입찰에서 양 사가 써낸 인수가격 차가 너무 컸기 때문으로 알려졌다. 다만 KDBI 측은 이와 관해 ‘사실과 다르다’며 해명하기도 했다.

재입찰에서 양측이 제출한 인수가격은 공개되지 않았으나, 업계는 당초 매각 적정가로 점쳐지던 2조 원 초반대에서 가격이 결정될 것으로 보고 있다. 재입찰이라는 이례적 상황을 고려하면 중흥건설은 기존보다 낮은 가격을, DS 컨소시엄은 기존보다 높은 가격을 써냈을 것으로 관측되고 있다.

KDB인베스트먼트는 이르면 다음 주 우선협상대상자를 선정하고 연내 매각 절차를 마무리하겠다는 입장인 것으로 알려졌다.
한편 이번 재입찰을 두고 '매각 작업이 원칙 없이 번복됐다'는 비판이 나오면서 인수 과정에서 잡음도 발생하고 있다.

대우건설 노동조합은 2일 기자회견을 통해 "재입찰은 명백한 입찰 방해이자 특정 업체를 밀어주는 배임에 해당한다"면서 "정책금융기관이 주도하는 국가자산 매각이 졸속으로 진행되고 있다"고 비판했다.

일각에서는 과거 금호아시아나그룹의 대우건설 인수 사례를 들며 이번에도 ‘새우가 고래를 삼키는 판국’, ‘승자의 저주(경쟁에서 이겼지만 과도한 비용으로 후유증을 겪는 상황)를 피해갈 수 없을 것’이라는 관측도 나오고 있다. 중흥건설그룹과 DS네트웍스 컨소시엄 중 어느 곳이 인수하더라도 대형사인 대우건설을 소화하는 데에 무리가 따를 것이라는 관측이다.


◇ ‘서울 집값 고점’이라는 정부 vs ‘오늘이 제일 싸다’는 수요층

정부가 과열된 부동산 시장을 두고 ‘서울 집값이 고점에 다다랐다’는 경고를 내놓고 있지만, 정작 시장의 반응은 냉소적이다.

코로나 쇼크로 저금리 기조가 장기화되고 시중 유동성이 늘면서 주택시장의 호황이 예상되고 있는데다, 지난해 정부가 내놓은 임대차법으로 전세난이 가중돼 서울은 물론 수도권의 매물 자체가 잠기고 있어 정부의 생각과는 달리 집값은 더 오를 수밖에 없다는 주장이다.

홍남기닫기홍남기기사 모아보기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 30일 열린 제25차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “서울 집값이 장기 추세를 상회해 고평가됐을 가능성이 높다”며 “수요자들의 합리적인 판단이 필요하다”고 말했다.

이 자리에서 홍남기 부총리는 “과도한 레버리지가 집값을 떨어뜨리는 위험 요인으로 작용할 것으로 분석된다”며, “7월부터 DSR 규제가 확대 시행되고 한국은행이 연내 기준금리 인상 가능성을 언급한 것 등이 주택 시장으로 들어오는 유동성 유입을 둔화시킬 것”이라는 근거를 밝혔다.

지난달 22일 한국은행 역시 금융안정보고서에서 "장기추세와 소득대비 비율(PIR) 등 주요 통계지표를 통해 평가할 경우 서울 지역을 중심으로 주택가격이 고평가됐다"며 "주요국에서도 가격이 크게 상승했지만 우리나라의 상승 속도는 다른 국가와 비교해도 빠른 상황"이라고 전했다.

그러나 정부나 홍 부총리의 이 같은 시각은 실제 시장 상황과는 크게 동떨어졌다는 분석이 지배적이다. 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장 당선 이후 서울 집값은 2달째 0.10% 이상의 상승폭을 보이며 연일 고공행진하고 있다. 재건축·재개발 규제완화에 대한 기대감은 물론, 수도권 광역급행철도(GTX) 소식이 점점 구체화되면서 이미 오른 집값이 더 뛸 것이라는 전망이 힘을 얻고 있는 것.

민간통계까지 갈 것도 없이 관 통계에서도 집값의 급등세는 확인할 수 있다. 기존에 이미 집값이 높았던 강남 지역 뿐 아니라, 상대적으로 중저가 단지들이 많았던 노원·도봉·강북 등의 상승세가 매섭다. 작년 상반기 1.08%p의 상승폭을 기록했던 노원 아파트값은 올해 3.80%p까지 상승폭이 커졌다. 광진구는 0.07%p에서 1.57%p까지, 도봉은 1.01%p에서 2.35%p까지, 마포도 0.35%p에서 2.75%p까지 상승폭이 커졌다.

한국건설산업연구원은 지난달 열린 '2021년 하반기 건설·주택경기 전망 세미나'에서 하반기 전국의 주택 매매가격이 1.5% 상승할 것이라는 전망치를 발표했다. 연간 상승률로 보면 전국이 올해 5.5% 올라 지난해 상승률(5.4%)을 넘어설 것으로 전망됐다.

김성환 건산연 부연구위원은 "역대급 유동성이 수년간 자산으로 집중되면서 집값이 고점에 있는 것은 분명하다"면서도 "매도인 입장에서는 시장에 매물을 내놓을 유인이 줄어들었고, 다주택자 비율이나 증여거래 추이를 볼 때 수요보다 매물이 적은 상태가 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다.

이 같은 현상은 새 임대차법으로 촉발한 전세난과 서민들의 패닉바잉(공황구매), 각종 개발호재 등이 가장 우선적인 원인으로 분석됐다.

여기에 지난 2019년 정부가 발표한 12·16부동산 대책으로 9억 초과 주택에 대한 대출규제로 인해 9억원 이하들이 밀집한 노도강에 매수자들이 몰린데다, 임대차 3법으로 전세 매물이 품귀를 빚자 무리해서라도 내 집을 마련하려는 수요까지 더해졌기 때문이다.

KB국민은행 리브부동산 6월 주택가격동향 시계열 통계에 따르면 수도권 아파트 평균 매매가격은 7억1184만원으로 집계됐다. 8개월 만에 1억원이 오른 셈이다. 이는 KB국민은행이 관련 통계 작성한 2008년 이후 최고치다. 수도권 평균 아파트값은 지난해 10월 6억455만원으로 6억을 넘어선 바 있다.서울 평균 아파트값은 이번 달 11억4283만원으로 제일 높았다. 한강 이남 11개 구의 아파트값 평균은 13억5371만원으로 나타났다. 한강 이북 14개 구의 평균 아파트값은 9억290만원으로 처음으로 9억원을 넘었다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난달 22일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만318건으로 지난달 2만1569건에서 5.8% 감소했다. 같은 날 작년 4만2841건과 비교하면 52.6%으로 반토막 났다. 월세 매물도 감소세를 보이고 있다. 지난 5월 22일 1만6581건과 비교하면 3.7% 하락한 수치다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “노·도·강은 서울 외곽에 위치해 주거선호도가 낮았지만, 교통호재도 교통망이 개선될 수 있는데다 전셋값도 치솟다 보니 더 늦기 전에 내 집 마련하려는 수요가 증가해 가격상승이 이어지고 있다”고 말했다.

서울 소재 한 직장인 A씨는 “지푸라기라도 잡는 심정으로 매물을 돌아보고 있지만 도저히 서울에는 내 집이 없는 것 같다”며, “청약을 넣고 싶어도 단지 자체가 안나오는 데다, 나와봤자 가점 경쟁에서 밀리니까 그냥 서울에 살 희망 자체를 버렸다”고 말했다.

이 같은 집값 상승 시그널 속에서 집주인들 역시 매물을 줄이고 있는 추세다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 전역의 아파트 매매 건수는 1월 5770건, 2월 3862건, 3월 3782건, 4월 3639건으로 꾸준히 줄었다. 5월 들어 4744건으로 잠깐 회복세를 보이나 했지만, 6월에는 1840건으로 눈에 띄게 줄었다. 아직 신고가 안 된 계약이 포함될 수 있지만 이를 감안해도 최근 1년 사이 최솟치를 갈아치운 셈이다.

신규 주택 공급물량 부족도 근본적인 원인이다. 5월 누계 주택 인허가실적은 전국 18만6743호로 전년동기 15만5769호와 비교하면 19.9% 늘었다.

수도권은 9만4144호로 전년동기 대비 11.1% 증가했으나, 5년 평균과 비교하면 11.5% 감소했다. 지방은 9만2599호로 전년동기 대비 30.4% 증가했으나, 역시 5년 평균과 비교하면 13.1% 감소했다.

주택 인허가 건수는 주택 공급의 대표적인 선행 지표로 해석된다. 주택은 인허가-착공-분양-입주 순으로 약 3~5년간의 사이클을 거쳐 공급된다. 따라서 인허가의 감소는 향후 착공과 분양, 입주 물량의 감소로 이어져 향후 주택공급에도 악영향을 줄 수 있다.

최근 5년간 주택 인허가 수를 살펴보면, 2017년 65만3441건, 2018년 55만4136건, 2019년 48만7975건을 거쳐 지난해 45만7514건을 기록하는 등 꾸준한 감소세를 나타냈다.

그간 문재인정부는 주택공급이 부족하다는 비판에 ‘현 정부 들어 주택 공급물량이 과거 정부보다 늘었다’는 주장을 펴왔다. 그러나 이는 박근혜정부 당시 인허가물량이 입주로 이어지면서 나타난 현상으로, 문재인정부의 인허가 실적을 고려하면 향후 3년 이상은 주택공급 부족 현상이 이어질 수밖에 없다는 지적이 나온다.

정부는 뒤늦게 대대적인 주택공급 대책을 내놓았지만, LH 사태를 비롯한 내부 비리와 절차상 문제 등 복합적인 요인들이 겹치며 공급 절벽에 직면한 상태다.


◇GTX-D, 강남 직결 무산…‘김부선’ 아닌 ‘김용선’

‘김부선’ 논란으로 홍역을 치렀던 수도권 광역급행철도(GTX) D 노선이 장기역∼부천종합운동장역 구간으로 확정됐다. 다만 국토부는 GTX-B 노선 사업자와의 협의를 통해 GTX-B노선을 공용하는 방식으로 용산역 등 서울도심까지 열차 직결 운행한다는 방침이다.

철도 운행 집중으로 그간 속도나 용량 면에서 효율이 떨어진다는 지적을 받았던 경부고속선 광명~평택 2복선화 사업과 더불어, 공항철도 급행화 사업도 함께 추진된다.

국토교통부(장관 노형욱)는 향후 10년간(2030년까지) 국가철도망에 대한 투자계획을 담은 ‘제4차 국가철도망 구축계획(안)’을 마련, ‘철도산업위원회’의 심의를 거쳐 최종 확정했다고 29일 밝혔다.

이번 계획에서는 가장 먼저 병목구간의 선로용량 확충, 단절구간 연결 및 전철화 등 사업을 통해 국가철도망의 운영 효율성을 대폭 높일 계획이다.

이를 위해 철도 운행 집중구간인 경부고속선 광명~평택 2복선화 사업 등을 통해 용량부족 문제를 해소하고, 기존 철도노선(공항철도)에 속도가 더 빠른 열차를 투입하는 급행화 사업도 추진한다.

또한, 열차 운행 단절구간(Missing Link)을 연결해 수도권과 지역 거점 또는 지역 거점 간 연계성을 제고하고, 비전철구간을 전철화 하는 사업을 추진한다. 해당되는 사업은 중부내륙선 문경~김천 등이 포함됐다.

이어 고속철도 운행지역을 확대하고, 기존노선의 선형을 개량하여 지역 거점 간 이동속도를 획기적으로 향상시킨다는 계획도 나왔다.

호남고속철도 2단계(광주~목포), 인천발·수원발 KTX 등 사업은 계획대로 진행하고, 서해안 지역 등 고속철도 소외지역에 신규 고속철도 서비스를 제공할 계획이다. 급구배·급곡선 등으로 열차 운행여건이 좋지 않았던 기존 선로(전라선·호남선·동해선)를 고속화·개량하고, 광주~대구 등 신규노선을 건설하여 거점 간 고속 이동이 가능하도록 추진한다.

세 번째로 비수도권에 광역철도를 대폭 확대해 지방 대도시권 조성 및 국가균형발전을 위한 핵심 인프라로 조성할 계획이다.

그 간 수도권은 도시철도 외에도 다수의 광역철도 노선이 건설·운영되어 수도권 확산·발전에 큰 영향을 미쳐온 반면, 비수도권은 지방 대도시권 내 이동을 지원하는 광역철도가 부족하여 지방 광역경제권 발전을 더디게 하는 한 요인이 돼왔다.

이에 경부선 등 기존 선로를 활용한 광역철도 사업뿐만 아니라, 지방 광역경제권 내 거점을 연결하는 신규 광역철도를 건설하여 지방 대도시의 경쟁력을 높이고, 지역주민 이동편의도 제고한다는 방침이다.

아울러, 광역철도 지정기준을 생활권 범위확대 등 현실 여건을 고려하여 합리적으로 조정하고, 비수도권 광역철도 사업이 활성화되도록 다양한 개선 방안을 연내 마련할 계획이다.

고질적인 수도권 교통혼잡 문제를 해소하기 위해 광역급행철도 등 신규 사업도 추진된다. 기존에 발표된 수도권 광역급행철도(GTX) 3개 노선을 차질없이 추진하고, 서부권역에 광역급행철도 노선을 신설하여 급행철도 서비스 수혜지역을 확대할 계획이다.

이번에 논의된 GTX-D 노선은 장기역~부천종합운동장역을 잇게 될 예정이다. 해당 노선은 GTX-B 노선(송도~마석) 사업자와의 협의를 거쳐 부천종합운동장역에서 GTX-B노선을 공용하는 방식으로 용산역 등 서울도심까지 열차 직결 운행한다는 방침이다.

또한, 2·3기 신도시 등 수도권 외곽의 주요 개발지역과 서울 간 이동 편의성 제고를 위해 도시철도 연장형 광역철도 등 신규 광역 철도 사업도 추진하여 출·퇴근 이동시간을 대폭 단축할 계획이다.

화물열차가 운행할 수 있는 산업철도 노선을 건설하여 기업의 경제 활동을 지원하고, 철도산업 발전을 위한 핵심 기반시설(철도종합시험선로)도 고도화한다.

주요 산업단지와 항만의 물동량을 원활하게 처리하기 위해 철도 인입선을 건설할 계획이며, 오송에 위치한 철도종합시험선로를 고도화(순환선 구축)하여 신규 철도차량 주행시험 등 시험 용량을 확대하고, 철도 기술개발 및 해외진출 확대를 위한 기반을 마련할 계획이다.

부문별로는 고속철도 15조3000억원, 일반철도 47조원, 광역철도 57조4000억원이 소요되어 광역철도 투자가 대폭 확대됐다. 재원 구성은 국비 72조4000억원, 지방비 10조4000억원, 민자유치ㆍ공기업ㆍ기타 37조원으로 국가 재정운용 여건을 고려한 다각적인 재원확보 필요성이 투자계획에 반영되었다.

국토교통부 관계자는 “제4차 국가철도망 구축계획에 따라 철도망 확충이 차질 없이 이루어질 경우 고속·일반·광역 철도망이 전국적으로 확대되며, “국가균형발전과 지방 대도시권 경쟁력 강화, 지역 거점 간 연결성 강화 등 정책 효과가 기대된다”고 밝혔다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com