[주간 부동산 이슈-6월 1주] 부동산정책 격변의 6월, 시장 변화 있을까

[한국금융신문 김관주 기자] [한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

6월 달라지는 부동산 정책…전월세신고제, 종합부동산세 인상
3기 신도시 사전청약 앞둔 남양주 진접·왕숙 ‘정중동’

집값 고공행진에 ‘매매’ 대신 ‘경매’로 눈돌려…서울 아파트 낙찰가율 115.9% 역대 최고

서울주택도시공사, 2달 만에 신임사장 공모 돌입…오세훈과 호흡 맞출 후보는



◇"전월세신고 의무화, 다주택세금 증가"…전월세시장 불안 조성, 매매 보단 증여

6월부터 임대차3법의 마지막 조각이었던 전월세 신고제가 전국적으로 시행된다. 여기에 종합부동산세 인상과 다주택자 중과세율 인상 등 정부의 다주택자 옥죄기 움직임 역시 더욱 거세질 전망이다.

전월세신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 신고하도록 해 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되는 제도다. 수도권과 광역시, 세종시 등에서 전세보증금 6000만원을 초과하거나 월세 30만원을 초과하면 신규, 갱신계약 모두 임대차신고를 의무적으로 해야 한다.

신고금액은 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금의 최소금액이 6000만원인 점을 고려해 임대차 보증금 6000만원을 초과하거나 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약으로 규정됐다. 신규, 갱신계약 모두 신고해야 한다. 다만 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외했다.

정부는 이번 임대차 신고를 통해 확정일자가 자동적으로 부여됨에 따라 임차인 보호가 대폭 강화될 것으로 기대했다. 아울러 소액계약, 단기계약, 갱신계약 등 그간 확정일자를 받지 않는 경향이 있었던 계약에도 신고제를 통해 확정일자가 부여돼 임대차 보증금 보호가 강화될 것으로 예상됐다.
다만 지난해 앞서 통과된 두 임대차법(전월세상한제·계약갱신청구권)이 전월세시장의 불안을 부추겼다는 점을 두고, 이번 신고제 역시 전월세시장 불안을 부추길 수 있다는 우려도 나온다.

정부의 다주택자 중과 스탠스는 다음 달 더욱 더 기세를 더할 예정이다.

먼저 종합부동산세 세율이 다음 달부터 인상된다. 종합부동산세란 1인당 소유 주택의 공시가격 합계액이 6억 원을 초과할 경우 납부하게 되는 세금이다. 1세대 1주택자의 경우 9억 원이 넘는 주택을 소유하고 있다면 역시 납부 대상이다.

기존 종합부동산세는 세율 구간별 0.6%~3.2%에서 결정됐으나, 내달부터는 1.2%에서 6.0%로 인상된다.

다주택자에 대한 양도소득세 등 중과세율 역시 인상된다.

양도소득세란 주택 등 재산의 소유권을 양도해 발생하는 소득에 대해 발생하는 조세를 가리킨다. 내달 1일부터는 1년 미만 보유한 주택을 거래할 때 양도세율이 기존 40%에서 70%로 올라간다. 1년 이상 2년 미만을 보유한 주택에 적용되는 세율은 기본세율(6∼45%)에서 60%로 상향된다.

규제 지역 내 다주택자에 대한 양도세율 역시 10%p씩 오른다. 현행 체제에서는 2주택자의 경우, 기본 세율에 10%p, 3주택 이상은 기본 세율에 20%포인트를 더해 부과하지만, 내달 1일부터는 2주택자는 기본 세율에 20%p, 3주택자는 30%p가 더해진다.

정부는 이 같은 조치를 통해 ‘부동산 투기’에 대한 기대 수익률을 낮춰 가격 안정화를 꾀한 모양새이나, 현실은 정부 기대와는 다르게 나타나고 있다. 비싼 양도세를 감내하는 대신 자녀에 대한 증여를 늘리는 움직임이 늘어났기 때문이다.

한국부동산원의 월간 아파트 거래 현황에 따르면 지난달 서울의 주택 증여는 3039건으로 올해 최다를 기록했다. 이는 3월(3022건)에 이어 두 달 연속 최다 기록을 경신한 것이다. 구별로는 고가 주택이 많은 서초구(253건)의 증여가 가장 많았고, 노원구(235건), 광진구(212건), 강서구(197건) 등의 순이었다.

서울 아파트 거래량은 올해 1월 5774건, 2월 3865건, 3월 3774건, 4월 3610건, 5월 31일 현재 2218건으로 눈에 띄게 급감하는 추세다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "6월 다주택자에 대한 종부세 중과와 양도소득세 인상을 앞두고 버티기냐 매도냐 증여냐 세 갈림길에서 서울·강남의 다주택자 다수가 증여로 돌아서거나 버티기에 들어간 것"이라고 분석했다.


◇ 남양주 진접·왕숙지구, 3기 신도시 사전청약 성큼…집값 안정 도움되나

“신도시가 들어설 거라고 이미 알고 있었죠. 서울 경계선을 중심으로 5㎞ 정도 선을 그어보면 어느 정도 밀집한 인구, 평지, 땅값이 싼 곳은 여기 밖에 없잖아요.” 경기 남양주시 진접읍 A 부동산 중개업소 대표의 말이다.

지난 24일 한국금융신문이 찾은 경기도 남양주시 진접읍 진접2지구는 공사 진행이 한창이었다. 현장에서 인부들은 굴삭기로 땅을 파거나 자재를 옮기고 있었다. 어떤 공사를 하고 있느냐는 기자의 질문에 인부는 “철거 공사를 하고 있다. 이 일대가 진접2지구”라며 “내일 비가 오면 작업을 못해서 오늘 할 일이 많다”라고 말했다.

진접2지구는 정부가 주거복지로드맵을 통해 발표한 신규 택지지구 중 규모가 가장 큰 곳이다. 오는 7월 1600가구에 대한 사전청약이 실시될 예정이다. 본 청약은 내년 6월, 입주시기는 2024년 예정이다. 총 9746가구로 민간분양 2556가구, 공공분양 2442가구, 민간임대 777가구, 공공임대 3971가구가 공급된다.

진접2지구 인근 A부동산 중개업소 대표는 “작년 12월 29일 9호선 연장 확정 후 토지가가 많이 오른 상황”이라며 ”주택조합 아파트들은 벌써 완판됐다. 걸려오는 연락의 절반 이상이 서울 분들”이라고 했다.

A대표는 이어 “정부의 신도시 발표 전 이 근처에 들어설 것을 이미 알고 있었다. 정보통이 있어서가 아니라 지도를 보니 뻔했다”라고 덧붙였다.

남양주 진접읍은 3기 신도시와 함께 교통호재도 있다. 올해 말 진접2지구에는 지하철 4호선 연장선인 진접선 풍양역이 개통된다. 정부는 남양주 광역교통 대책으로 지하철 9호선도 풍양역까지 연장할 예정이다.

실제로 KB국민은행 리브부동산에 따르면 남양주 진접읍의 평균 매매가는 지난해 12월 3억3865만원에서 지난달 4억442만원으로 19.4% 올랐다.

김덕례 주택산업연구원 주택정택실장은 “현재 국내 전체 아파트 미분양은 1만5000여 가구로 역대 최저 수준”이라며 “그만큼 사람들이 새 아파트를 원하고 있다. 이번 3기 신도시 사전청약을 받고 나면 수요가 어느 정도 줄어들 것”이라고 말했다.

이어 그는 “이미 대중은 1기 신도시에서 당시 주택 가격 안정을 경험한 바 있다. 당장 시세에 영향을 줄 수는 없겠지만 제대로 공급이 되면 안정화가 될 가능성이 높다”고 부연했다.

같은 날 기자는 남양주 진접2지구에서 진건읍으로 이동했다. 진건읍은 3기 신도시인 왕숙지구가 들어서는 곳이다. 도착하자 거리에 한산함이 느껴졌다. 이와 대조적으로 트럭에서 나오는 한국토지주택공사(LH) 3기 신도시 반대 방송이 거리를 가득 채웠다.

정부는 왕숙지구에 5만4000여 가구를 공급할 예정이다. 오는 10월 왕숙2지구 1400가구, 내년 10월 왕숙지구 2300가구에 대한 사전청약을 실시할 계획이다.

진건읍에서 장사를 하는 주민은 “3기 신도시로 왕숙지구가 선정된 날 다들 LH한테 당했다는 분위기였다.

원주민인 저도 건물을 허물고 비싼 땅값 때문에 먼 곳으로 갈 처지”라며 “아직 얼마를 보상받을지도 모르는 상황”이라고 말했다.

3기 신도시인 남양주 왕숙지구에서는 남양주시 시민단체인 다산신도시 총연합회가 LH 직원 땅 투기 논란으로 경기주택도시공사(GH)를 공동사업시행자로 참여시켜야 한다고 피력한 바 있다.

이에 대해 진건읍 인근 B 부동산 중개업소 대표는 “주민들은 LH가 제대로 된 보상을 하기보단 자신들에게 돌아갈 이익을 가져갔다고 생각한다”며 “GH는 경기도에 한정된 공사를 한다. 오히려 전국구로 일하는 LH가 낫지 않나. 지구단위 계획은 행정력과 돈이라고 생각한다”라고 말했다.



◇지난달 서울 아파트 낙찰가율 116%…집값 급등에 열 오르는 ‘경매’시장

서울 아파트 평균가격이 11억 원을 돌파하는 등 고공행진이 장기화되면서, 법원 경매시장에 나오는 아파트 수요도 늘어나는 추세다.

법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트(주상복합 포함)의 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 115.9%로 집계됐다. 이는 지지옥션이 통계를 내기 시작한 2001년 이후 가장 높은 수치이다. 3월부터 3개월 연속(112.2%→113.8%→115.9%) 역대 최고치를 갈아치우고 있는 것.

서울 아파트값이 계속 오르자 상대적으로 저렴한 가격에 아파트를 장만하기 위해 경매 참여자들이 공격적으로 입찰에 뛰어들기 때문으로 풀이된다.

서울 노원구 상계동 한신1차 전용면적 45.44㎡는 지난달 17일 12명이 응찰해 4억1천599만9천999원(4층)에 낙찰됐다. 이는 감정가(2억6천100만원)의 1.59배에 해당하는 금액이자, 매매 시장에서 가장 최근에 거래가 이뤄진 지난 2월 말 3억5천500만원(9층)보다 6100만 원 가량 높은 것이다.

서울만이 아니다. 서울 아파트값 상승으로 풍선효과를 얻고 있는 경기와 인천의 아파트 낙찰가율 또한 지난달 각각 110.5%, 106.7%를 기록했다. 경기는 9개월째, 인천은 4개월 연속으로 아파트 낙찰가율이 100%를 웃돌고 있다.

서울·경기·인천의 아파트 경매 인기가 날로 치솟으면서 수도권 아파트 낙찰가율은 지난달 역대 최고치인 111.0%를 기록했다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "수도권에서 상승세를 멈추지 않는 아파트값 때문에 시세보다 낮은 감정가를 토대로 한 법원경매를 통해 내 집 마련을 하겠다는 수요가 점차 커지고 있다"면서 "법원경매로 주택을 매수하면 자금조달계획서나 토지거래허가서를 제출하지 않아도 된다는 점도 장점으로 부각되고 있다"고 진단했다.



◇SH공사 신임사장으로 김현아, 김효수 신임사장 거론돼…오세훈과 호흡 맞추나

서울시의 주택공급 정책의 핵심 기관인 서울주택도시공사(이하 SH공사)가 지난 4월 7일 김세용 전 사장 퇴임 이후 2달여 만에 사장 공모에 들어갔다.

SH공사 '임원추천위원회(이하 임추위)'는 최고경영자 선임을 위한 공개경쟁 방식의 공모를 오는 18일까지 실시한다. SH공사 임추위는 지난달 말 서울시 2명, 서울시의회 3명, SH공사 2명을 비롯해 각 기관이 추천한 내외부 전문가로 구성됐다.

임추위가 공모 신청자에 대한 1차 서류심사와 2차 면접심사를 거쳐 서울시장에게 최종 2명을 추천하면 서울시장은 이들 중 결정한다. 이후 시의회 인사청문회를 거쳐 최종 임명된다. 사장 최종 임기는 3년이며 보수는 공사 연봉제시행규정에 따라 지급한다.

지난 4월 보궐선거를 통해 당선된 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장은 취임 이후 다양한 부동산 정책을 제시했지만, 그간 여당 위주로 구성된 서울 시의원들의 특성상 이렇다 할 행보를 보이지는 못했다. 지난달에는 오 시장이 서울시구청장협의회에서 재산세 경감 방안에 대해 제안했지만, 협의회는 ‘현 시점에서 실익이 없다’며 이를 받아들이지 않는 일이 발생하기도 했다.

SH공사의 사장으로 오 시장과 호흡을 맞출만한 후보로는 김현아 국민의힘 비상대책위원과 과거 오 시장 재임 당시 주택국장 등을 역임한 김효수 전 주택본부장 등이 거론되고 있다.

김현아 의원은 한국건설산업연구원에서 11년간 연구위원으로 활동한 이력이 있는 야당 내 최고의 부동산 전문가 중 하나로 손꼽힌다. 특히 2013년부터 2016년까지 서울시 주거환경개선 정책자문위원, 국회 국토교통위원회 위원을 맡는 등 실무 이력도 탄탄하다는 평가가 나온다.

김효수 전 본부장은 과거 오 시장이 서울시장에 재임하던 시절 좋은 평가를 받았던 장기전세주택 ‘시프트’를 설계한 인물로 알려져 있다. 오 시장과 이미 한 차례 좋은 호흡을 선보였던 만큼 기존 정책을 보완하고 발전시키는 데에 적합한 인사라는 평이 나온다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com