부동산신탁사-건설사 ‘불공정행위’ 갈등 표면화

[한국금융신문 김관주 기자] 국내 부동산개발시장에서 부동산신탁사의 영향력이 크게 확대됨에 따라 부동산신탁사의 불공정 행위로 인한 피해가 발생하자 건설업계는 제도 개선 등 조치를 관계 기관에 요구했다.

2014년부터 시작된 부동산 활황세 속에서 부동산신탁 시장의 규모가 매년 커지고 있다.

3일 금융감독원 각 연도 부동산신탁회사 영업실적 자료에 따르면 부동산신탁사의 수탁고는 2014년 125.3조원에서 20202년에는 277.4조원으로 7년 만에 두 배 이상 증가한 것으로 나타났다. 부동산신탁사의 발주 공사 또한 늘어나고 있다. 2019년 6조원 161건, 2020년 7.4조원 182건으로 확대되고 있다.
이는 개발사업에 필요한 전문성, 신속한 사업 추진, 다양한 자금조달 등으로 인해 부동산신탁사 규모가 큰 폭으로 성장한 것으로 보인다.

대한건설협회는 신탁사가 공사 수주를 조건으로 책임준공, 계약 금액 조정 불가 등 불공정 계약을 시공사인 건설사에 강요한다고 주장했다.

이어 신탁사들이 우월적 지위를 활용해 토지비에 대한 시공사의 직접 자금 대여, PF 대출에 대한 연대보증(지급보증), 채무인수, 이자 지급보증 등 건설사에 위험을 떠넘긴다고 했다.

한국건설산업연구원에 따르면 작년 2분기 말 기준 국내 부동산신탁사 14개 중 11개를 상대로 제기된 민사소송이 2059건(소송금액 1조4900억원 규모)이다. 상당 부분 계약의 불공정성 다툼으로 추정된다.

부동산신탁사들은 공정거래위원회(공정위)로부터 조항의 수정, 삭제 조치를 하도록 시정 권고를 받은 바 있다.
작년 공정위는 A 신탁사의 토지신탁약정서를 살펴보고 제13조(공사기성 지급방법), 제16조(하자보수의 책임), 제17조(시공사부도 등의 사유 발생 시 시공사·위탁자의 의무), 특약사항 제9조(시공사의 추가 업무·협력 의무) 등에 대해 불공정약관으로 무효로 판단했다.

2019년에는 B 신탁사의 분양형 신탁계약서에 명시된 약관·특약사항 13개 조항(특약사항 8개 조항)에 대해 불공정약관으로 판단해 무효라고 했다.

공정위의 약관 무효 결정에도 시공사나 위탁자가 해당 조항으로 인한 피해를 보전 받기 위해서는 법원에 별도 소송 제기 필요하다.

이에 협회는 부동산신탁사의 불공정 행위에 대한 제재와 함께 불공정 약정서에 대한 실태조사와 표준 토지신탁약정서 제정 등을 공정위, 금융위원회, 국토교통부에 건의했다.
앞서 지난 1월 건설공제조합은 건설산업연구원에 의뢰한 '부동산신탁계약의 공정성 제고를 위한 입법적 개선방안 보고서'를 통해 부동산신탁사와 시공사 간 공정한 계약관계 정립이 필요하다고 주장했다.

조합 관계자는 “현재 발주자 지위에 있는 신탁사는 건설사에 대해 우월적 지위에 있는 것이 사실이다. 시공사의 부당한 계약 조항에 대해 이의를 제기하기가 어렵다”라며 “건설공제조합은 앞으로도 발주자와 건설사 간 불공정한 계약 관행들의 개선을 위해 지속적인 노력을 전개할 예정이다. 공정한 계약관계가 정립될 수 있도록 노력하겠다”라고 밝혔다.

부동산신탁사 관계자는 “공공발주에서 주로 사용하는 내역계약과 민간공사에서 주로 사용하는 총액계약 차이 등 여러 가지가 감안돼야 한다. 프로젝트는 그 성격과 구조, 참여자들 각자의 위험분담과 역할 등 전체적인 관계를 고려해 진행이 된다”라며 “모든 계약이 같은 내용으로 이루어지는 것이 아니다. 각 프로젝트의 특성에 맞춰 협의하여 결정된다. 신탁사마다 운용하는 방식이 달라 일률적으로 말할 수 없다”라고 말했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com