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[주간 부동산 이슈-10월 4주] 부동산여론 악화에 당정 골머리…공시가격 현실화 검토

장호성 기자

hs6776@

기사입력 : 2020-10-30 18:24

지분형적립주택 공급·1주택 재산세 완화 등도 검토

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[한국금융신문 장호성 기자]
[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

부동산 공시가격 현실화율 90% 추진…경실련 “산출근거 검증부터 해야”

24번째 부동산대책 대신 지분적립형주택·1주택 재산세 완화, 보완 필요성은 여전

코로나 여파 본격화? 희비 엇갈린 5대 건설사 3분기 실적

한 주 만에 더 오른 전국 아파트 전셋값, 서울 입주물량도 적은데 어쩌나

설정 현실화율 간 장단점 비교 / 자료=국토교통부

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◇ 부동산 공시가격 현실화율 90% 추진…경실련 “산출근거 검증부터 해야”

국토교통부는 27일 국토연구원 주관으로 '부동산 공시가격 현실화 계획' 수립을 위한 공청회를 열고 부동산 공시가격 현실화 로드맵을 발표했다.

공청회에서는 부동산 공시가격 현실화 관련 정부 용역을 총괄한 국토연구원이 시세 80%, 90%, 100% 등 세 가지 대안을 제시했다. 이중 당정은 중간지대인 90%안을 정책화 할 예정으로 알려졌다.

공시가격이란 쉽게 말해 정부가 세금을 과세하기 위한 일정한 금액을 가리킨다. 주택의 경우 통상 실거래 가격의 80∼90% 수준으로 책정된다. 예를 들어 현재 실거래가 100원인 집의 공시가율이 80%라면 80원에 해당하는 종합부동산세(종부세), 재산세 등 각종 세제 부과 기준이 정해지는 것이다.

공시가격 현실화를 둘러싼 담론은 수 년 간 답보상태에 빠져 있었다. 수 십 년째 현실화되지 않아 공시가격이 시세변동을 반영하지 못해왔고, 이에 따라 표준과 개별 부동산 간 가격 변동률 격차가 발생하는 문제가 발생했다.

그동안 부동산 시장에서는 공시가격이 시세에 비해 낮게 책정되고 매년 가격 상승분도 제 때 반영 못해 시세반영률이 낮다는 문제가 제기돼왔다.

그러나 이번에 정부가 제시한 시세의 90%는 상당히 높은 수준이라 향후 초고가 주택 및 다주택 보유자들의 보유세 과세 부담이 갈수록 늘어날 것으로 예상된다.

그런가하면 일각에서는 정부가 부동산 공시가격 현실화율 로드맵 확정을 위한 논의에 본격적으로 착수하면서 현실화율 숫자보다는 공시가격 산출 근거 공개와 검증이 더욱 중요하다는 지적도 나오고 있다.

김성달 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부 국장은 "공시가격 제도가 도입된 2005년 이래 적정가격의 산정 방식이 불투명하고, 국토부가 산출 근거에 대한 자료 요구에도 응하지 않고 있다"면서 "15년째 불공평 과세가 지속하고 있다"고 지적했다.

김 국장은 "지금도 (제도 개선의) 출발선은 시세 반영률"이라며 "기준점이 검증되지 않으면 그 결과도 지금과 크게 다르지 않을 것"이라고 비판했다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 10월 5일 정부세종청사에서 열린 한국형 재정준칙 도입방안 브리핑에서 모두발언을 하고 있다. / 사진출처= 기획재정부(2020.10.5)



◇ 24번째 부동산대책 대신 지분적립형주택·1주택 재산세 완화, 보완 필요성은 여전

일부 언론에서 10월 말 발표될 것이라고 보도했던 24번째 부동산대책은 나오지 않았다.

대신 당정은 이르면 2023년부터 분양가의 일부만으로 주택을 취득한 후, 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 늘려가는 방식의 ‘지분적립형 주택’ 분양 소식을 알렸다.

아울러 정부는 공시가격이 크게 상승하더라도 중저가 아파트를 보유한 1주택자가 재산세 폭탄을 맞지 않도록 세율을 인하하는 방안도 함께 추진할 에정이다.

홍남기닫기홍남기기사 모아보기 부총리 겸 기획재정부 장관은 28일 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에 참석해 이 같은 내용을 밝혔다.

지분적립형 분양이란 실거주자인 개인이 분양가의 일부를, 투자자(공공기관 등)가 나머지를 납부하는 분양이다. 개인은 싸게 분양받아 장기간 거주할 수 있고 추후 100%까지 적립해 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있다.

다만 지분적립형 분양주택은 지분을 완납하기 전까지는 해당 주택이 거주자의 ‘소유’가 되지 못한다는 문제점이 있다. 거주자의 지분 외의 부분에 대해서는 임대료를 내면서 거주해야 한다는 뜻이다.

아직 구체안이 나오지 않았으나, 거주하고 있는 집값이 오르거나 내릴 때를 대비한 정책 보완이 필요하다는 것이 전문가들의 시각이다.

이 밖에도 홍 부총리는 “중저가 1주택을 보유한 서민들의 재산세 부담이 늘어나지 않도록 할 계획”이라며, “회의에서 재산세 세부담에 대해 심도 있게 논의하고 이를 바탕으로 조만간 당정회의 논의를 거쳐 당과 관계부처에서 발표할 예정”이라고 전했다.

5대 건설사 3분기 영업이익 변동 추이 (자료: 각 사)

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◇ 코로나 여파 본격화? 희비 엇갈린 5대 건설사 3분기 실적

전세계를 덮친 코로나19 여파에도 2분기까지는 ‘선방’하던 건설업계에도 3분기 들어 서서히 코로나의 영향이 나타나고 있다.

코로나 팬데믹으로 인해 해외사업이 막힌 와중에도 신사업 부문의 성장세나 자회사 연결 편입효과 등으로 호성적을 거둔 곳이 있는가하면, 이를 극복하지 못하고 실적 하락에 직면한 건설사들도 있는 등 명암이 갈리는 모습이다.

GS건설은 코로나19 재확산의 악재 속에서도 3분기 영업이익 2,100억원을 달성하며 시장 전망치를 뛰어넘는 실적을 거뒀다. 영업이익률은 9.1%를 기록하며 업계 최고 수준을 달성하며 견조한 이익 성장세를 유지했다.

GS건설은 공정 공시를 통해 3분기 매출 2조3,200억원, 영업이익 2,100억원, 신규수주 2조8,270억원의 경영실적(잠정)을 발표했다. 매출은 전년 동기 대비 5.0% 감소했지만 영업이익과 신규수주는 각각 11.7%, 6.4% 증가했다.

대림산업 또한 전문경영인인 배원복 사장 영입 이후 돋보이는 위기관리 능력을 보여주고 있다. 대림산업은 잠정 실적발표를 통해 2020년 3분기 IFRS 연결기준 매출액 2조 2,219억원, 영업이익 2,496억원으로 집계 되었다고 공시했다. 전년 동기 대비 매출액과 영업이익이 각각 3%, 12%가 증가했다. 3분기 누적 매출액은 7조 2,333억원, 영업이익은 8,460억원으로 전년 동기 대비 각각 4%, 11% 증가했다.

반면 코로나 사태의 장기화에 대비해 보수적 회계처리에 나선 회사들도 있다.

현대건설은 3분기 들어 전년 동기 대비 33.4% 감소한 4591억 원의 영업이익을 거뒀다. 코로나19 장기화에 맞춰 보수적인 회계처리를 한 것이 영업익 하락의 원인으로 꼽힌다.

대우건설은 2020년 3분기 누계로 매출 5조 8453억 원을 기록하며 연간 목표인 9조 500억원의 65%를 달성했다. 영업이익은 3050억원으로 전년 동기(3193억원) 대비 약 4.5% 정도 감소했으나, 영업이익률은 오히려 0.2%p 증가한 5.2%를 기록하며 수익성이 개선된 모습을 보였다.

삼성물산 건설부문 역시 3분기 영업이익이 감소했다. 삼성물산이 3분기 실적을 잠정 집계한 결과, 매출은 3조1070억원으로 9.2% 늘었으나 영업이익은 1240억원으로 12.7% 감소한 것으로 나타났다. 국내외 플랜트 및 빌딩 공사 진행 호조로 인해 매출은 확대됐지만 코로나19로 인한 일부 현장 비용이 증가한 영향으로 영업이익은 줄었다.

자료=한국감정원

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◇ 한 주 만에 더 오른 전국 아파트 전셋값, 서울 입주물량도 적은데 어쩌나

전국 아파트 전셋값이 지난주보다 확대되며 한 주 만에 또 다시 가파른 오름세를 나타냈다. 매매가격 역시 동시에 뛰며 부동산 시장의 불안을 가중시키고 있다.

임대차법을 비롯해 각종 고강도 부동산규제가 이어지며 시장의 불안이 커진 데다, 가을 이사철이 겹쳐 수요가 크게 늘어난 것이 상승폭 확대의 원인으로 지목된다.

한국감정원(원장 김학규)이 2020년 10월 4주(10.26일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.13% 상승, 전세가격은 0.22% 상승했다.

문제는 이 같은 전세난이 쉽게 해결될 기미를 보이지 않는다는 점이다. 직방 조사에 따르면 서울 입주물량이 2018년 4월(55세대 입주) 이후 2년 7개월 만에 가장 적을 것으로 조사됐다.

11월 서울에서 1개 단지, 296세대가 입주를 시작할 예정이다. 서울은 물량이 감소하는 반면 경기와 인천은 물량이 증가한다. 경기 8,225세대, 인천 2,917세대가 입주해 전월대비 28%, 100% 정도 늘어난다.

또 올해 12월 입주물량은 2016~2020년 12월 입주물량의 평균치(3만 2,677세대)보다 33%가량 적다. 최근 전세난으로 주택시장의 불안정성이 커지는 가운데 12월 입주물량이 예년에 비해 적어 전세매물 공급에 큰 도움이 되지 못할 전망이다.

내년 입주물량도 올해(26만 7,513세대)보다 16% 정도 적을 것으로 보이면서 전세난이 이어질지에 대한 우려가 높다. 내년에는 22만 4,000여 세대가 입주를 앞두고 있으며 이 중 수도권은 12만 5,000세대, 지방은 9만 9,000세대가 공급될 예정이다.

자료=부동산114



전세에서 매매로 갈아타기도 쉽지 않다. 부동산114 시세조사 결과, 서울 아파트 전세 거주자가 매매로 갈아타기 위해서는 평균적으로 5억 원 이상의 추가 자금이 필요한 것으로 나타났다.

지난 2000년 초반 가구당 평균 전세가격과 매매가격의 격차가 1억원 수준에 불과했던 점에 비춰보면 최근 20년 사이에 가격 차이가 5배가량 커졌다고 볼 수 있다.

현재 서울은 투기과열지구에 해당돼 주택담보대출 LTV가 40%로 적용된다는 점을 고려하면 전세에서 매매로 갈아타려는 수요자들의 자금마련 고민이 깊어질 전망이다.

부동산114는 “일명 ‘전세난’으로 불릴 수도 있는 지금의 상황을 조기에 진화할 필요가 있지만, 정부가 전세대책을 준비에도 임대인과 임차인 모두가 만족할 ‘뾰족한 해법’ 마련이 쉽지 않을 것으로 보인다”고 전망했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com

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