[재테크 톡톡] 알고 보면, 다양한 장기보유특별공제

[김윤정 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원 ] 부동산을 양도하면 양도소득세를 신고납부해야 한다. 이때, 장기보유특별공제 적용 가능 여부와 공제율에 따라 내야 할 세금이 달라진다. 최근 들어 주택에 대한 양도소득세가 복잡해지면서 장기보유특별공제율 역시 다양해졌다.

장기보유특별공제란

양도소득세는 과세 대상 자산(부동산, 일정 주식 등)을 양도할 때 양도 차익에 대해서 발생한다. 양도 차익은 취득가액과 양도가액의 차이로, 양도 차익이 클수록 세금이 많아진다.

이때, 양도 자산이 부동산이고 보유 기간이 3년 이상이면 양도 차익에서 장기보유특별공제액을 차감한다. 이렇게 하면, 장기보유특별공제액만큼은 과세하지 않는 효과가 있다.

실물 자산인 부동산의 양도 차익 중 물가 상승분 수준에 대해 세금 부담을 덜어주는 측면이라고 볼 수 있다.

그러나 모든 부동산이 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있는 것은 아니다. 미등기 자산이나 1세대 2주택 이상이면서 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때는 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

그러나 1세대 다주택이어도 양도하는 주택 소재지가 조정대상지역이 아니라면, 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다. 또 법령에 열거된 일정 조건에 해당하는 주택이면 장기 보유특별공제 혜택을 받을 수 있다.

세법상 요건을 갖춰 임대하고 있는 임대주택이나 취득 당시 양도소득세 감면 혜택이 주어졌던 특정 미분양주택 등이 여기에 해당한다. 10년 이상 보유한 주택을 2020년 6월 30일까지 양도한 경우에도 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다.

일반 부동산, 장기보유특별공제 최대 30%

실제로, 장기보유특별공제율은 보유 기간 1년당 2%로 계산한다. 예를 들어, 5년 이상 6년 미만 보유했다면 장기보유특별공제율은 10%이며, 양도 차익에서 10%를 공제하면 된다.

공제율은 보유 기간이 길수록 높아지지만, 한도가 있다. 보유 기간이 15년 이상이면 최고 한도 30%를 적용한다.

가령, 양도 차익이 1억원인 부동산의 보유 기간이 각각 15년인 경우와 30년인 경우라면, 장기보유특별공제율은 모두 30%로, 양도 차익 1억원의 30%인 3,000만원을 공제한 7,000만원의 양도소득 금액에 대해서 세금을 계산한다.

이처럼 장기보유특별공제 적용이 가능한 일반 부동산은 보유 기간에 따라 최고 30% 한도 내에서 공제 적용을 받을 수 있다.

1세대 1주택, 최대 80% 가능

비과세 조건을 충족했더라도 양도가액 9억원을 초과하는 1세대 1주택은 일부 세금이 발생한다. 3년 이상 보유한 1세대 1주택의 과세 대상 양도 차익에 대해서는 장기보유특별공제 적용 대상이 된다.

이때, 해당 주택에 2년 이상 거주 조건을 충족한 1세대 1주택이라면, 장기보유특별공제율을 우대받을 수 있다. 보유 기간 1년당 8%(10년 이상 보유 시 80%)라는 높은 공제율을 적용 받을 수 있다.

그러나 2년 이상 거주하지 않았다면 일반 부동산과 마찬가지로 연 2%(15년 이상 보유 시 최대 30%) 공제율을 적용한다. 여기서 1세대 1주택 비과세 조건과 별도로 장기보유특별공제 우대 적용을 위해 2년 거주 조건이 필요하다는 점을 기억해야 한다.

현재 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 조정대상지역 주택에 대해서만 거주 기간이 필요하지만, 장기보유특별공제 우대를 받기 위해서는 지역에 관계없이 거주 기간 2년이 필요하다. 보유 기간이 길고 양도가액 9억원을 초과해 세금 부담이 큰 1세대 1주택의 경우에는, 2년 거주했는지 여부에 따라 세금 차이가 발생한다.

1세대 1주택 양도소득세는 내년(2021년) 양도분부터 또 한 번 달라질 것으로 예상된다.

지난해 발표된 12·16 대책에서, 1세대 1주택 장기보유특별공제율 적용 방식을 보유 기간 1년당 8%에서 보유 기간 1년당 4%와 거주 기간 1년당 4%로 구분 적용하는 내용이 포함됐기 때문이다.

이렇게 되면, 최대 80% 공제 받기 위해서는 보유 기간 10년과 거주 기간 10년이 모두 충족돼야 가능하다.

한편, 일정 조건을 충족한 임대주택도 장기보유특별공제 우대 혜택이 적용된다.

조건은 거주자가 장기일반민간임대주택으로 관할 구청과 세무서에 임대사업자로 등록해 8년 이상 계속 임대하는 경우로, 면적이 국민주택 규모 이하, 임대 개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하, 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이하여야 한다.

이러한 임대주택을 8년 이상, 10년 미만 임대한 후 양도 시 50%, 10년 이상 임대한 후 양도 시 70%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 이 공제율은 2022년 말까지 장기일반민간임대주택 등으로 등록한 주택에 대해 적용된다.