[부동산 뉴스와 해설] 주택시장 안정화 방안, 꼼꼼히 들여다보기

부동산은 국내 투자자들에게 늘 최고의 관심사다. 때문에 크고 작은 뉴스 하나에도 관심을 기울일 수밖에 없는 것이 사실.

하지만 실질적으로 일반투자자들이 부동산 뉴스 속에 숨은 실질적인 의미까지 파악하기란 쉽지 않다. 최근 한 달 동안 가장 이슈가 된 부동산 뉴스를 살펴보고, 이에 대한 자세한 설명을 전문가의 목소리로 들어본다.

▶시가 9억원 초과 주담대 LTV 강화, 9억원 이하분 40%, 9억원 초과분 20%(투기, 투기과열지구)

▶시가 15억원 초과 아파트 주담대 금지(시가 기준: KB부동산시세, 한국감정원시세 둘 중 하나만 넘어도 해당)

▶DSR 관리 강화: 각 금융회사별 평균 DSR 40% 이내 투기지역, 투기과열지구에서 개인 차주별로 적용(은행권 40%, 비은행권 60% 2021년까지 40%로 조정)

▶주담대 실수요 요건 강화: 고가주택 기준을 공시가격 9억원 시가 9억원으로 변경. 투기지역, 투기과열지구 1주택 구입(일시적) 및 무주택자의 고가주택 구입 시는 1년 내 전입 및 처분 의무화

▶주택구입 목적 사업자 대출 관리 강화: 주택임대업, 주택매매업 이외 사업자는 투기지역, 투기과열지구 내 주담대 금지

▶주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.25 1.5배로 강화(투기지역, 투기과열지구 내)

▶전세대출 갭투자 방지: 서울보증보험 시가 9억원 초과 주택구입, 보유 차주에 대한 전세대출 보증 제한 협조 요청

▶차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나, 2주택 이상 보유 시 전세대출 회수(불가피 예외사유 제외)

▶15억원 초과 아파트에 대한 전세금반환대출: 투기지역, 투기과열지구에선 불가

해설 : 지난해 12.16대책에서 정부가 대출규제를 강화한 것은 강력한 수요억제를 통해 주택시장을 안정시키려는 목적이다. 주택가격이 큰 폭으로 올라 대출을 받지 않고 자기자금 만으로 집을 사기란 쉽지 않기 때문에 대출규제는 단시간 내 바로 실시하는 즉시성이 있는 강력한 대책이다.

특히 시가 15억원이 넘는 아파트 주담대를 전면 금지한 것은 의미가 크다. 이젠 초고가 아파트는 현금부자가 아니면 사기 어렵다는 뜻이다. 초고가 아파트는 서울 전체 아파트 125만여가구 중 대략 19.6만가구(약 15.7%)에 해당된다.

강남 3구와 용산구 등에 대부분 존재한다. 두 가지 해석이 가능하다. 대출을 끼고 사려는 중산층은 더 이상 15억원 초과 아파트를 사기가 힘들어진다. 마포의 새 아파트의 경우 전용 85㎡도 이미 15억원을 넘었다.

결국 주거사다리의 붕괴로 허탈감에 빠질 수 있다. 강남의 70% 이상을 차지하는 초고가 아파트는 중산층 입장에선 더 이상 매입이 어려워질 수 있다.

또한 다른 측면에선 초고가 아파트 시장은 현금부자들의 리그로 재편된다. 강남 등 노른자위 아파트는 희소성으로 상승탄력이 큰 게 일반적이다. 이 시장을 부유층이 독차지 할 수 있어 ‘부익부빈익빈’ 현상이 심화될 우려가 있다.

자산가는 대출규제를 크게 두려워하지 않는다. 현금이 많아 굳이 대출을 필요로 하지 않기 때문이다.

주택을 추가로 매입할 경우에도 전세를 끼고 집을 사거나, 대출을 받지 않더라도 전세금을 반환해 줄 여유가 있어 연연해하지 않는다. 대출은 중산층 이하 실수요자에게는 절대적인 자금조달 창구 역할을 한다.

대출을 규제할수록 그 계층의 피로도만 커지는 이유이다. 일례로 분양가격 9억원 초과 아파트는 중도금 대출을 해주지 않음에 따라, 현금부자의 줍줍 현상만 생기는 것과 같은 맥락이다.

주택 수요억제도 의미는 있지만 지나친 규제는 시장의 부메랑으로 되돌아 올 수 있다. 과연 누구를 위한 규제인지 되짚어 봐야 한다.

▶종합부동산세 세율 상향조정: 일반(3억원 이하 0.6%~94억원 초과 3.0%), 3주택 이상, 조정대상지역 2주택자(3억원 이하 0.8%~94억원 초과 4.0%)로 구간별로 0.1%p에서 최대 0.8%p까지 상향. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한을 300%로 강화

▶공시가격 현실화율(현행 68.1%) 제고: 공동주택 시세 9~15억원 70%, 15~30억원 75%, 30억원 초과 80%로 상향

▶1세대 1주택자(9억원 초과) 장기보유특별공제 조정: 연 8% 공제 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분

▶조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과는 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지 양도할 경우 10년 이상 보유자 한시 배제(장기보유특별공제 인정)

해설 : 이번 대책의 가장 큰 특징은 종합부동산세 강화다. 세율뿐만 아니라, 공시가격 현실화율까지 인상한 초유의 상황으로 내년 상승률은 가늠하기조차 어려울 정도다.

정부는 조세정책 방향을 ‘보유세 강화 거래세 완화’로 천명한 바 있다. 보유세(재산세, 종합부동산세)는 단기간 내 빠른 속도로 인상했다.

물론 주택가격이 급등했으므로 그에 따른 공시가격 상승은 자연스러운 일이다. 보유세는 다주택자뿐만 아니라 1주택자의 부담도 커지게 마련이다. 물론 1주택 고령자의 공제율은 확대했다.

보유세 인상은 긍극적으로 부담할 능력이 없으면 집을 팔라는 신호다. 보유세는 집을 팔지 않은 상태에서 내는 세금으로 보유자의 현금지급 여력에 따라 느끼는 체감도가 달라진다.

고가의 집을 한 채 소유했지만, 일정한 현금수입이 없다면 견디기 힘든 일이 된다. 이 경우 1주택자는 집을 매도해 규모를 줄이는 갈아타기를 해야 한다. 다주택자는 훨씬 무거운 세금을 부담해야 하므로 더 어려워진다.

그래서 집을 팔 수 있도록 퇴로를 열어주었다. 6개월간 한시적으로 양도세 중과 유예기간이 설정된 것이다.

하지만, 10년 이상 보유자를 대상으로 하는 바람에 매도자는 제한적일 수 있다. 궁극적으로 다주택자가 언제든지, 매입시기와 상관없이 매도할 수 있도록 퇴로는 열어주는 것이 바람직하다.

그래야 ‘보유세 강화’의 명분도 선다. 다주택자에 부과된 보유세는 고스란히 상대적으로 약자인 세입자에게 월세증액 형태로 전가될 수 있다.

이미 시장에선 그런 움직임이 포착된다. 전세보증금을 올리는 것이 아니라, 월세 인상으로 보유세를 충당하려는 경향이 나타나고 있다.

결국, 이 부분도 최대 피해자는 세입자가 될 수 있어 우려가 크다. 주택시장을 안정시키려면 어느 한 부분만 할 것이 아니라, 심리적인 안정감이 들도록 공급체계 개선도 필요하다.