[DCM] 삼성FN리츠, 투자 스프레드 ‘역마진’…조달비용 절감 주력

[한국금융신문 이성규 기자] 삼성FN리츠가 공모 회사채 시장에서 처음으로 자금을 조달한다. 성장이 제한적인 만큼 비용절감을 통해 투자 스프레드를 확대하기 위한 전략으로 풀이된다.

6일 투자은행(IB) 업계에 따르면 삼성FN리츠는 이날 2000억원 규모 공모 회사채 발행을 위한 수요예측을 진행한다. 만기는 1년 6개월물(900억원)과 2년물(1100억원)로 구성됐으며 증액은 고려하지 않는다.

희망금리밴드는 같은 등급은 A+ 민평금리 평균에 -40~+40bp(1bp=0.01%포인트)를 가산해 제시했다. 대표주관 업무는 NH투자증권과 KB증권이 공동으로 담당한다.
삼성FN리츠는 조달한 자금 전액을 잠실에 위치한 삼성생명 빌딩 양수에 쓸 계획이다. 리츠는 크게 보유한 자산매각 차익과 임대료가 가치를 결정한다. 따라서 지속적인 자산 매입과 이에 따른 현금흐름 확보가 필수다.

삼성FN리츠를 포함한 스폰서 리츠(대기업 리츠)는 지난해 상반기까지 대부분 부진했다. 사업구조 상 성장 기대감이 낮고 금리 방향에 대한 불확실성이 할인율을 높인 탓이다.

이뿐만 아니라 스폰서 리츠들이 대거 상장되면서 희소성도 약했다. 이 과정에서 스폰서 리츠가 대기업들의 유휴자산을 유동화하는 수단에 불과하다는 지적도 가치하락에 일조했다.

근본적으로는 투자 매력이 크지 않다. 배당수익률이 높다는 장점이 있지만 국내 상장사들의 주주환원 정책이 강해지면서 리츠의 장점도 퇴색됐다.

근본적인 문제는 유상증자다. 리츠는 이익의 90%가 배당으로 유출되기 때문에 현금흐름을 통한 자본축적이 제한적이다. 따라서 유증 등 외부조달로 자본을 축적해야 한다는 인식이 가치를 더욱 끌어내렸다.
작년 하반기부터는 이전과 달리 리츠 주가도 점차 상승했다. 국내 증시로 유입되는 자금이 많기도 했지만 시장 금리가 전반적으로 낮아지면서 조달비용 부담이 줄어든 영향도 있었다.

유증은 제한적…레버리지 의존도 증가

최근 리츠가 시장에서 주목을 받은 이유는 크게 두 가지다. 우선 스폰서 리츠 전반 유증을 제한하는 분위기다. 투자자 입장에선 가치 희석 우려가 축소됐다.

또 단기간에 국내 증시 전반 밸류 부담이 높아지면서 배당 매력이 높은 리츠가 주목을 받았다.

리츠 입장에서는 부담이다. 대표적인 자본확충 수단인 유증을 섣불리 하기 어렵고 배당도 늘려야 한다.

결국 담보사채 혹은 회사채 등 부채 형태 자산 의존도가 확대됐다. 이전과 비교할 때, 자산수익률(Cap Rate)을 높이고 조달비용을 낮춰 수익 스프레드를 높이는 것이 더욱 중요해졌다.

삼성FN리츠, 고심한 자금조달 셈법

삼성FN리츠의 상각전영업이익(EBITDA)는 전반적으로 증가하는 모습이다. 리츠를 평가하는 대표 지표 중 하나인 FFO(운영사업수익) 또한 개선되고 있다.

다만 세부적으로 보면 삼성FN리츠의 자금조달 방안에 대한 고심을 알 수 있다. 2024년 11월~2025년 10월 기준 EBITDA는 372억원이다. 투자부동산 장부가액은 8310억원으로 포트폴리오 전체 Cap Rate는 4.48%다.

이번에 신규 편입하는 잠실빌딩은 Cap Rate가 3.25%(예상 임대료 67억6000만원, 매입가 2079억원)로 다소 낮은 편이다. 다만 소비자물가지수(CPI) 연동으로 향후 5년차까지 임대료(약 106억원)와 Cap Rate(5.1%)가 상승할 전망이다.

삼성FN리츠의 가중평균자본비용(WACC)은 약 5% 수준으로 추정된다. WACC는 타인자본비용(금리 등)과 자기자본비용(배당 등)을 가중 평균해 산출한 수치다.

타인자본비용은 지난해 10월 기준 실제 지출된 연간 이자비용(196억원)과 총차입금을 고려하면 약 4.56%로 도출된다.

자기자본비용은 주식 베타 등을 적용해야 하지만 기대 배당수익률로 대체했다. 삼성FN리츠의 기대 배당수익률은 5.4~5.7% 수준이다.

삼성FN리츠 차입금의존도는 49.4%다. 타인자본과 자기자본이 1:1에 가깝다는 것을 고려하면 WACC는 약 5% 초반이다.

따라서 삼성FN리츠의 수익 스프레드는 마이너스(-)다. 하지만 임대료 상승을 고려하면 그 폭은 줄어든다. 여기서 중요한 것은 조달비용이다.

삼성FN리츠의 차입금은 4300억원으로 변동금리다. 시장금리 변동에 민감하기 때문에 일부 고정금리 계약을 통해 자금을 통제할 필요가 있다.

이번 회사채는 고정금리로 발행된다. 희망금리밴드 상단에서 결정돼도 타인자본비용 부담이 줄어든다. 차입금 의존도는 늘지만 WACC도 낮아지면서 스프레드 개선이 기대된다.

투자은행(IB) 관계자는 “유증을 하면 자본확충과 동시에 비용부담이 줄어든다고 생각할 수 있지만 리츠는 배당성향이 높기 때문에 이 또한 부담이 된다”며 “자본과 부채의 균형점을 지속적으로 찾는 것이 리츠가 수익 스프레드를 확대하는 핵심 요인”이라고 말했다. 그는 “삼성FN리츠는 스폰서 리츠 중에서도 자산의 질이 높은 것으로 평가되고 있어 결정금리에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 보고 있다”고 덧붙였다.

이성규 한국금융신문 기자 lsk0603@fntimes.com