[재테크 Q&A] 서민들 내집 마련 어떻게 해야하나?

[한국금융신문 허과현 기자] 1. 12. 16 주택시장 안정화 방안의 주요 내용은?

이번 조치의 배경은 강남 등 일부 특정지역의 아파트 투기가 과열기미를 보이고 있어서 입니다. 특히 일부 거래에서는 정부의 세제및 대출 규제 등을 피해 증여나 법인설립까지 활용한 우회 편법적인 고가주택 매입이 성행해서 긴급히 조취를 취하게 됐습니다.

이번 조치내용은 크게 4가지입니다. 첫째, 대출을 이용한 투기적 매수를 억제하겠다는 것과 둘째, 양도소득세 등 세 부담을 높이겠다는 겁니다. 셋째는 거래가 공정하게 이루어지도록 분양가 상한제 적용지역을 확대하고 자금출처조사를 강화하는 것이고 넷째는 공급을 확대하는 방안을 제시했습니다.
2. 대출을 규제하면 실수요자들 불편은 없나요?

어떤 대출을 원하느냐에 따라 달라집니다. 투기지역이나 투기과열지구에서 15억원이상 초고가 아파트를 담보로한 주택구입용 주택담보대출은 누구던 안 됩니다.

또한 대출 규제 기준도 공시가격이 아닌 시가 9억원이상이고, 시가 9억원 이상 15억원 미만의 투기지역 아파트를 매입하기 위해 대출을 신청한다면 이제는 9억원까지는 담보의 40%를 받을 수 있지만 그 이상 금액은 담보가치의 20%까지만 대출을 받을 수 있습니다.

그 뿐만 아니라 그동안은 갭투자라고 해서 전세와 대출을 끼고 아파트를 매입하면 적은 돈으로도 높은 시세차익을 얻을 수가 있었지요. 그것이 강남 등 핵심지역에 매수가 몰린 이유인데, 이번조치로 투기지역에서는 전세대출을 받은 후에는 9억원이상 주택은 매입을 못합니다.

그러나 투기지역이라도 9억원 이하는 40%까지 대출이 가능한데 문제는 강남은 9억원 이상 고가 주택이 많고 대출이 제한적 이어서 현금 매입이 아니라면 일반 서민이 투기지역에서 대출을 끼고 집을 사기는 쉽지 않을 듯합니다.
따라서 비 규제지역이나 9억원 이하의 주택을 매입 대상으로 하여야 하고 신규로 집을 마련 한다면 청약 제도를 잘 활용하는 것이 유용한 방법입니다.

3. 요즘 부동산 보유세와 양도소득세에 대한 불안이 무척 큰데 어떻게 달라지나요?

최근 2년간 부동산 가격의 움직임을 보면 서울 경기지역 중에서 강남 등 특정지역의 상승이 두드러졌습니다. 특히 주택가격이 상승하면서 올해 9억원이상 거래의 73%는 아파트거래였고요, 그 중 서울에서 72%가 거래됐습니다.

특히 거래 요인이 임대수익에서 시세차익 중심으로 전환하면서 투기적 거래가 시작됐지요. 이러한 투기적 불로소득을 엄단하기 위한 조치가 종합부동산세와 양도소득세 상향조정입니다. 종합부동산세는 1주택자 까지 상향 조정하고 다주택자에 대한 세부담을 강화했습니다. 특히, 조정대상지역의 2주택자 세부담은 상한을 300%로 확대했습니다.

또한, 공시가격 현실화율을 제고 시키기 위해 현행 68.1%인 공시가격을 9억원이상 15억미만은 시세의 70%, 30억원 미만은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 차등화 할 예정입니다.

다만, 실수요자인 1세대 1주택자에 대하여는 실거래가 9억원 미만은 양도소득세가 비과세이지만, 9억원 초과에 대해서는 그동안 1년에 8%씩 10년간 보유하면 80% 특별공제가 가능 했는데, 이번에는 보유 특별공제를 1년에 4%로 하고 거주조건을 추가하여 1년에 4% 특별공제 함으로써 10년간 보유와 10년간 거주를 해야 80% 특별공제를 받을 수 있게 됐습니다. 이 조치는 종합부동산세법과 소득세법이 개정되는 내년 상반기 이후에 시행될 예정입니다.

4. 이번에 분양가 상한제 지역도 확대됐지요?

그렇습니다. 투기적 수요가 확산되다 보면 규제 회피지역에서 선점효과를 노리는 거래가 늘게 마련입니다. 따라서 서울 13개구 전 지역하고 경기도 과천, 하남, 광명시 13개동과 서울 5개구 37개동을 추가 지정했습니다.

그리고 자금출처 조사가 강화됩니다. 투기과열지역과 조정대상지역은 현행대로 3억원이상 주택이고, 비 규제지역도 6억원이상 주택 취득 시에는 자금조달계획서를 제출하도록 확대했습니다.

또한 투기과열지구에서 9억원 초과 주택을 매입하여 실거래 신고를 할때는 자금조달계획서와 함께 신고 관련 객관적인 증빙자료 즉, 소득금액증명원이나 예적금 잔고증명, 전세계약서 등을 제출하도록 했습니다.

이러한 조치는 부동산거래신고법 시행령이 개정되는 2020년 3월 경 시행 예정입니다 .

허과현 기자 hkh@fntimes.com