[2019 한국금융투자포럼] 전문가 제시 해외부동산 투자 10계명

[한국금융신문 홍승빈 기자] 지난 24일 오후 서울 강남구 포스코타워에서 열린 ‘2019 한국금융투자포럼’에서는 '글로벌 부동산 투자 성공전략'을 주제로 전 세계 초(超) 저금리시대에 투자 대안으로 꼽히는 해외부동산투자에 대한 폭넓은 정보가 다채롭게 공유됐다.

이날 포럼에는 주요 연사들이 참여해 해외 부동산 시장 전망뿐만 아니라 투자 성공사례, 전략과 과제, 리스크 등 시대의 변화에 대응할 투자전략들이 제시됐다. 행사장에는 자산운용사, 증권사, 은행 등에서 부동산 투자를 담당하는 실무자 및 업계 관계자, 개인투자자까지 600여명의 청중들로 가득 찼다.

이하 내용은 2019 한국금융투자포럼에서 해외 부동산 투자 전문가들에 의해 다뤄진 해외 부동산 투자 시 반드시 고려해야 할 수칙들을 요약한 ‘해외부동산 투자 10계명’이다.


1. 쫓기 듯 투자하지 마라

성공적인 해외부동산 투자를 위해서는 성급한 결정을 내리지 않아야 한다는 가장 중요한 원칙이다. 본인이 투자할 장소와 자산에 대한 파악이 선행된 후 실제로 투자를 진행해야 한다.

신동철 미래에셋자산운용 부동산투자 본부장은 “해외 부동산 투자대상에 대한 법률, 환경, 가치 등을 따질 때는 여유로운 시간을 가지고 투자해야 이후 발생하는 리스크를 줄일 수 있다”고 조언했다.

투자 자산에 대한 충분한 이해 없이 성급한 판단을 내릴 시에는 투자자가 감당해야 할 리스크의 범위가 넓어질 수 있다는 설명이다.
김희석 하나대체투자자산운용 대표 또한 “딜에 참여한 현지 관계자, 브로커, 현장 실사, 감정평가 등에 있어서 나타나는 실수는 반드시 막아야 한다”고 말했다.

김 대표는 “충분한 시간을 가지고 법률·투자입지·효용성 등을 따진 뒤 투자를 결정하는 것이 바람직하다”고 덧붙였다.

2. 먼저 리서치를 해라

투자 대상을 파악하기 위해 가장 우선돼야 하는 것은 바로 올바른 리서치다. 제대로 된 리서치 없이는 훌륭한 자산을 가릴 수 없다.
김희석 대표는 해외 부동산 투자에 있어 가장 중요한 요인으로는 좋은 투자 자산을 선별할 수 있는 능력을 꼽았다. 이를 위해서는 리서치서부터 엑시트(회수)까지 아우르는 전체적인 운용능력을 키워야 한다고 역설했다.

김 대표는 “아직 우리나라는 해외 부동산에 대한 네트워크, 매니지먼트, 엑시트 등 전문적인 운용 역량이 부족하다”며 “믿을 수 있는 현지 관계자들과 두터운 네트워크를 쌓아 이를 투자자들에게 잘 설명할 수 있는 것이 중요하다”고 말했다.

3. 좋은 현지 파트너를 만나라

써니 최(Sunny Choi) 리멕스(RE/MAX) 호주지사 디렉터는 최근 국내 금융사가 호주 부동산 펀드 사기에 휘말린 사건에 대해 “현지 자산회사와의 커뮤니케이션을 정확히 하지 않은 것 같다”라며 “현지 회사들의 이력을 살피고 투자 대상을 꼼꼼히 확인해야 한다”고 말했다.

최 디렉터는 “펀딩이 들어올 때 현지 자산 운용팀의 실무 능력이 얼마나 되는지를 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 설명했다.

신동철 본부장 또한 해외 부동산 투자에서 가장 중요한 점에 대해 “무엇보다 믿을 수 있는 파트너를 만나는 것”을 꼽았다. 상품을 소싱하는 것은 그 이후의 단계라고 덧붙였다.

4. 국가·시장별 특성을 살펴라

각 국가, 시장별마다 가지고 있는 특징이 다르기 때문에, 이에 대한 파악이 있어야 한다는 설명이다.

매튜 브루머(Mathieu Brummer) BNP파리바 아시아태평양지역 부동산투자 디렉터는 유럽 부동산 투자 동향을 설명하며 유럽에서는 안정적인 수익률이 나고 있다고 말했다.

브루머 디렉터는 “반면 아시아 같은 경우는 사우디아라비아 정유 파괴와 중국 대표단 방문 취소, 트럼프 발언 등으로 시장에 불확실성이 큰 상황”이라며 “일본을 제외하고는 매우 어려운 상황이 예상된다”고 평가했다.

그는 유럽의 국내총생산(GDP) 성장률은 1.4%~1.5% 정도 예상되며, 그 중에서도 이탈리아가 상황이 괜찮다고 설명했다.

브루머 디렉터는 “이탈리아는 30bp, 폴란드는 35bp, 아일랜드는 60bp의 GDP 감소율이 예상된다”며 “영국은 브렉시트 불확실성으로 전망이 좋지 않고, 유럽에서는 이탈리아가 그나마 괜찮은 것을 볼 수 있다”고 말했다.

써니 최 디렉터는 호주 부동산 시장에 주목했다.

최 디렉터는 “호주의 경제 상황과 부동산 정책 등을 고려할 때 호주 부동산이 안전 투자자산이 될 수 있다”고 말했다.

최 디렉터는 호주 부동산 투자의 이점으로 ▲토지 수요권 권한을 외국인에게 부여하는 점 ▲외국인 융자(LVR)가 가능한 점 ▲상속세, 증여세, 종합 부동산세, 이중과세가 없는 점 ▲안전한 임대관리 시스템 등을 제시했다.

5. 장기적 수익을 염두하라

부동산 가격과 투자 규모는 역사적으로 국내와 해외를 가리지 않고 지난 수십 년간 지속해서 상승했다. 해외 부동산 투자 역시 장기적 안목과 전략으로 접근해야 한다.

윤창선 키웨스트자산운용 대표는 부동산 투자는 시간이 지날수록 역동적으로 변한다고 말했다. 그의 말에 따르면 1970년대 이후 전 세계 12개 주요국의 실질 주택가격은 꾸준히 상승했다.

윤창선 대표는 “인프라 확충에 따른 도시화와 외국 자본 유입 증가, 유도성 등 역시 부동산 가격 상승의 원인으로 꼽을 수 있다”고 말했다.

윤 대표는 “21세기에 들어서도 주요국 집값 추이는 우상향을 지속했다”며 “2000년을 기준으로 세계 주요 국가들의 집값이 지속해서 상승하면서 지난해 세계 44개 도시 가운데 미국, 한국, 홍콩 등 35개 지역의 집값은 2008년 금융위기 수준을 넘어선 것으로 나타났다”고 덧붙였다.

해외 주요 선진국 연기금의 대체자산 투자 비중 또한 늘고 있는 것으로 확인됐다.

신동철 본부장은 “미국, 영국, 캐나다 등 주요 국가 연기금들의 대체자산 투자 비중은 지난 20년간 약 19% 가까이 성장했다”라며 “연기금은 안정성이 높은 자산에 투자하는 만큼 주목할 만한 대목”이라고 말했다. 부동산 투자 시장 규모가 시간이 지날수록 거대해지는 만큼, 장기적 수익을 염두에 두고 투자해야 한다는 설명이다.

6. 수익성보다 환금성이 더 중요하다

해외 부동산에 투자할 때에는 수익성도 중요하지만, 안정적인 구조를 통한 환금성이 더 중요하다.

신동철 본부장은 특히 부동산 시장의 디테일한 투자 구조는 출구 전략까지 가져가야 한다고 말했다.

신 본부장은 “결국은 시장에서 어떻게 회수하느냐가 부동산 투자의 종착점”이라며 “잘 회수하기 위해서는 장소(로케이션), 투자 사이즈, 범용성 등이 중요하다”고 말했다.

브루머 디렉터는 특히 임대시장에서의 환금성에 대해 강조했다.

브루머 디렉터는 “임대시장의 경우 자산·채권·리츠와는 달리 엑시트가 빠르게 이뤄지지 않는 경우가 있다”며 “출구 전략 확인이 중요하다”고 조언했다.

7. 돈의 성격에 맞춰 투자하라

해외 부동산 투자는 위험투자 성격의 돈과 안전투자 성격의 돈을 적절히 배분하는 분산투자 형태로 접근해야 한다. 위험투자 성격의 돈은 리스크를 고려하되 수익성이 높은 곳으로 공격 투자를 단행하고, 안전자산 성격의 돈은 수익성 대신 안정성을 보장할 수 있는 곳에 투자하라는 설명이다.

브루머 디렉터는 바구니 속 계란을 비유로 들며 분산투자의 중요성에 대해 강조했다.

브루머 디렉터는 “계란을 한 바구니에 담지 않는 것과 마찬가지로 해외 부동산 또한 분산투자가 중요하다”고 말했다.

그는 “부동산도 옷을 구매할 때와 마찬가지로 투자 성향에 따른 투자처가 상이할 수 있다”라며 “본인만의 전략을 구사해 경쟁자들 속에서 알짜 시장을 찾아낼 수 있는 것이 중요하다”고 강조했다.

윤창선 대표 또한 해외 부동산 투자 시 꼭 ‘직접투자’를 고집할 필요가 없다고 강조했다.

윤창선 대표는 “안정적이고, 검증된 현지 네트워크를 활용해 포트폴리오 범위 내에서 해외 부동산 투자 비중을 조금씩 늘려나갈 필요가 있다”며 “개인이 홀로 진행하기 어려운 해외 부동산 투자는 혼자 간접투자를 이용해 투자하는 게 좋다”고 말했다.

8. 코어 자산에 먼저 손대라

윤창선 대표는 지난 1970년부터 전 세계 12개 주요국의 실질 주택가격이 상승한 원인에 대해 “철도와 같은 인프라 투자와 신규 주택 착공 호수가 줄어드면서 코어 지역 가격이 상승했다”고 분석했다.

윤 대표는 “정책당국의 경기 조절 능력의 향상으로 부동산에 대한 자신감이 생기면서 경제성장이 있는 나라일수록 주택 호황을 맞이하고 있다”며 “2008년 이후 유동성 공급에 따라 부동산 투자에 우호적인 환경이 조성되고 있다”고 말했다.

신동철 본부장 또한 코어 지역에 있는 코어 자산에 투자하는 것에 대한 중요성에 대해 언급했다.

신 본부장은 “결국 가장 중요한 것은 장소(로케이션)”라며 “퍼스트 티어(First Tier)의 퍼스트 도시를 찾는 것이 핵심”이라고 말했다.

9. 익숙한 곳에 지속하라

김희석 대표는 해외 부동산에 투자할 때, 외국자산에 익숙하지 않은 문제점을 가장 먼저 해결해야 한다고 강조했다.

김 대표는 “우리나라 자산에 대해 익숙하기 때문에 우리나라 자산에만 투자하는 경향이 있다”며 “규모가 큰 해외 투자에도 신경 써 자산을 배분할 수 있는 포트폴리오를 구축해야 한다”고 말했다.

써니 최 디렉터는 최근 국내 금융사가 호주 부동산 펀드 사기에 휘말린 사건에 대해 다시 한 번 언급했다.

최 디렉터는 “익숙하지 않은 현지 자산운용사와의 커뮤니케이션을 정확히 하지 않은 것이 가장 큰 문제”라며 “관련 계약에 대해 100% 이해를 한 채 진행을 했는지 의구심이 생긴다”고 말했다.

그는 “이번 호주 부동산 펀드 사기 사건은 초반에 문제를 발견하지 못한 것에 대한 결과라고 생각한다”라며 “펀딩이 들어올 때 현지 자산 운용팀의 실무 능력이 얼마나 되는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 말했다.

10. 임차인 리스크를 고려하라

윤창선 대표는 매력적인 투자자산으로 전통자산인 물류창고를 비롯해 오피스, 리테일 등을 꼽았지만, 임차인 리스크에 대해 반드시 고려해야 한다고 조언했다.

윤 대표는 “물류창고는 이커머스에 가장 노출이 많이 된 자산이므로 매입 시 주의가 요구된다“라며 “직접 살 때는 임차인 등을 잘 살펴봐야 한다”고 강조했다.

그는 또한 “오피스 투자는 임차인들의 신용이 문제가 되지만 동시에 입지가 좋은 오피스들이 있어서 가치를 평가하는 데 있어 전문가들도 큰 고민이 되는 부분”이라며 “리테일 투자는 글로벌적 우량 리테일 자산이 많아 관심을 가질 필요가 있다”고 설명했다.

신동철 본부장 또한 “공모상품 대부분을 단일 임차인으로 국한해서 생각하는데, 이에 따른 리스크도 존재한다”며 “한 임차인이 잘못되면 전체가 흔들리기 때문”이라고 설명했다. “결국 임차인의 신용(credit)이 가장 중요한 포인트”라고 덧붙였다.

홍승빈 기자 hsbrobin@fntimes.com