[2019 한국금융투자포럼] “해외부동산 전략적 회수 감안 입체적 관리 필요”

[한국금융신문 홍승빈 기자] 지난 24일 서울 강남구 포스코타워에서 개최된 ‘2019 한국금융투자포럼’ 제2세션 패널토론에서는 투자 효용성, 유망 투자지역, 리스크 관리 요령, 출구 전략(Exit Plan) 등 다양한 내용이 각계 전문가들에 의해 다뤄졌다.

이날 토론회에는 장동현 행정공제회 부이사장의 진행과 함께 김희석 하나대체투자자산운용 대표, 신동철 미래에셋자산운용 부동산투자본부장, 윤창선 키웨스트자산운용 대표, 머튜 브루머(Mathieu Brummer) BNP파리바 아시아태평양지역 부동산투자 디렉터, 써니 최(Sunny Choi) 리멕스(RE/MAX) 호주지사 디렉터 등이 토론자로 참여했다.

◇ 좋은 자산 선별 능력이 관건
이날 토론회의 첫 주제발표자로 나선 김희석 하나대체투자자산운용 대표는 ‘왜 글로벌 투자가 필요한가?’라는 질문에 “대한민국에 국한되지 않고 거대한 시장에 투자하는 것은 당연한 일”이라고 답변했다.

김 대표는 “다만 우리나라 자산에 대해 익숙하기 때문에 우리나라 자산에만 투자하는 경향이 있는 것일 뿐”이라며 “규모가 큰 해외 투자에도 신경써 자산을 배분할 수 있는 포트폴리오를 구축해야 한다”고 말했다.

이와 함께 외국자산에 익숙하지 않은 문제점을 해결해야 한다고 조언했다.

김 대표는 “우리나라는 지난 2012년부터 글로벌 부동산 투자에 본격적으로 뛰어들었지만 아직은 걸음마 단계라고 생각한다”라며 “미국, 유럽의 오피스에 집중돼있는 해외 부동산 투자 유형을 늘려 다변화된 글로벌 투자로 나아갈 수 있도록 해야 한다”고 강조했다.

해외 부동산 투자에 있어 가장 중요한 요인으로는 좋은 투자 자산을 선별할 수 있는 능력을 꼽았다. 이를 위해서는 전체적인 운용능력을 키워야 한다고 역설했다.
김 대표는 “아직 네트워크, 매니지먼트, 엑시트 등 전문적인 운용 역량이 부족하다”며 “믿을 수 있는 현지 관계자들과 두터운 네트워크를 쌓아 이를 투자자들에게 잘 설명할 수 있는 것이 중요하다”고 말했다.

김 대표는 마지막으로 “부동산 투자에 있어서 천재(天災)를 막을 수는 없지만, 사람에 의해 일어나는 인재(人災)만큼은 일어나지 않아야 한다”고 강조했다.

그는 “분명히 예측하지 못하는 부문은 있다”며 “이를 제외하고는 딜에 참여한 현지 관계자, 브로커, 현장 실사, 감정평가 등에 있어서 나타나는 실수는 반드시 막아야 한다”고 조언했다.

◇ “현지 시장에 대한 꾸준한 관심이 가장 중요”

신동철 미래에셋자산운용 부동산투자 본부장 또한 현지 시장에 대한 꾸준한 관심이 가장 중요하다고 강조했다.

신 본부장은 “국내 투자와 마찬가지로 본인이 관심을 가지는 현지 시장에 대한 꾸준한 관심을 가져야 한다”며 ”투자를 집행하는 일은 본인이 관심을 가진 곳에 완전히 익숙해진 이후의 일“이라고 말했다.

현지에 직접 상주할 수 없기 때문에 현지 관계자들과의 지속적인 네트워킹을 통해 정보를 수시로 업데이트해야 한다는 설명이다.

기관 투자자에게는 투자 자산에 대한 판단을 내릴 때 서두르지 않아야 한다고 조언했다.

신 본부장은 “투자대상에 대한 법률, 환경, 가치 등을 따질 때에는 시간을 여유롭게 가지고 투자해야 이후 발생하는 리스크를 줄일 수 있다”고 설명했다.

아울러 부동산 시장의 디테일한 투자 구조는 출구 전략까지 가져가야 한다고 말했다.

신 본부장은 “결국은 시장에서 어떻게 회수하느냐가 부동산 투자의 종착점”이라며 “잘 엑시트하기 위해서는 장소(로케이션), 투자 사이즈, 범용성 등이 중요하다”고 말했다.

단일임차인 빌딩에 대해서는 냉정하게 평가할 필요가 있다고 첨언했다.

그는 “공모상품 대부분을 단일 임차인으로 국한해서 생각하는데, 이에 따른 리스크 또한 존재한다”며 “한 임차인이 잘못되면 전체가 흔들리기 때문”이라고 설명했다. “결국 임차인의 신용이 가장 중요한 포인트”라고 덧붙였다.

리츠 상품에 대해서는 개별자산에 대한 파악이 쉽지 않다고 평가했다.

신 본부장은 “수백 개의 자산이 한 리츠에 담겨있기 때문에 개별 물건에 대한 분석은 사실상 불가능하다”라며 “리츠 투자를 고민할 때에는 개별 상품 운용사의 전략이나 트랙 레코드를 파악하는 것이 중요하다”고 말했다.

그는 마지막으로 해외 부동산 투자에서 가장 중요한 점으로 “믿을 수 있는 파트너를 만나는 것”이라고 답변했다. 상품을 소싱하는 것은 그 이후의 일이라고 설명했다.

◇ 로지스틱스는 메인 스트림…“물류 투자 상승세 이어질 것”

미·중 무역 분쟁이 장기화하는 상황에도 불구하고 부동산 투자에 있어 로지스틱스(물류) 투자 상승세는 당분간 이어질 것이라는 전망도 나왔다.

윤창선 키웨스트자산운용 대표는 “대외 상황에 따른 영향을 받고 있지만, 로지스틱스가 기본적으로 메인 스트림인 점은 변함이 없다”고 말했다.

윤 대표는 로지스틱스에 대해 “최근 미·중 무역 분쟁으로 인해 전반적인 교역량이 감소하면서 영향을 받는 것은 사실”이라며 “최근 직접 방문한 샌디에이고 근처 물류 창고들이 부족한 것을 직접 확인할 수 있었다”고 전했다.

그는 또한 “편의성이 대두되는 로지스틱스의 구조적 변화에 따라 수요는 증가할 것이다”고 강조했다.

로지스틱스 투자의 가장 중요한 요소로는 역시 ‘로케이션’을 꼽았다.

윤 대표는 “창고의 위치가 유통 네트워킹이 유리한 위치인지 파악하는 것이 가장 중요하다”며 “로지스틱스 창고의 특성과 로케이션에 대한 제대로된 점검을 실시해야 한다”고 설명했다.

아울러 최근 부동산 투자 위험 요인이 상승하는 상황에서 투자자는 본인의 투자 성격을 파악해야 한다고 조언했다.

윤 대표는 “자산운용사는 투자자가 리스크의 수준과 수익 기준을 정해서 오면 그에 맞는 상품을 추천해준다”며 “투자자는 투자 성격을 분명히 할 필요가 있다”고 말했다.

그는 “아무리 익숙한 자산이어도 항상 오류가 발생할 가능성이 있다”며 “꾸준한 관심이 있다면 리스크를 충분히 파악하고 진행할 수 있다”고 설명했다.

윤창선 대표는 마지막으로 “리츠 상품은 개별 분석이 불가능하기 때문에 펀드를 고르듯이 분석하는 것을 추천한다”고 덧붙였다.

◇ 최근 호주 부동산 사기, “계약 100% 이해했는지 의구심”

이어진 패널 토론에 참여한 써니 최 리멕스 호주지사 디렉터는 최근 국내 금융사가 호주 부동산 펀드 사기에 휘말린 사건의 경우 무엇이 문제였는지 설명해달라는 질문을 받았다.

이에 써니 최 디렉터는 “한국에 들어오기 직전에 그 뉴스를 접하고 매우 당황스러웠다”라고 운을 떼며 “현지 자산회사와의 소통 과정에서 문제가 생긴 것 같다”고 진단했다.

앞서 발표자들이 현지 관계자들과의 네트워크가 중요하다고 언급한 것과 일맥상통하는 부분이다.

최 디렉터는 “현지 자산운용사와의 커뮤니케이션을 정확히 하지 않은 것 같다”며 “윗선에서 관련 계약에 대해 100% 이해를 한 채 진행을 했는지 의구심이 생긴다”고 말했다.

이어 “현지 자산운용사에 대한 파악 또한 잘 이뤄지지 않은 것으로 보인다”며 “현재 발생한 손실에 대해 80%가량의 자금 회수를 받을 예정이고 20%는 소송 핸들링 중인데, 대처방안이 아쉬웠다”고 지적했다.

최 디렉터는 이와 함께 현지 회사들의 이력을 살피고 투자 대상을 꼼꼼히 확인해야 한다고 조언했다.

최 디렉터는 “이번 호주 부동산 펀드 사기 사건은 초반에 문제를 발견하지 못한 것에 대한 결과라고 생각한다”라며 “펀딩이 들어올 때 현지 자산 운용팀의 실무 능력이 얼마나 되는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 말했다.

◇ 현재 유럽 부동산은 고점…“출구 전략 확실하게 해야”

마지막 토론자로 나선 머튜 브루머 BNP파리바 아시아태평양지역 부동산투자 디렉터는 분산투자의 중요성에 대해 강조했다.

브루머 디렉터는 “계란을 한 바구니에 담지 않는 것과 마찬가지로 해외 부동산 또한 분산투자가 중요하다”고 말했다.

그는 “부동산도 옷을 구매할 때와 마찬가지로 투자 성향에 따른 투자처가 상이할 수 있다”며 “본인만의 전략을 구사해 경쟁자들 속에서 알짜 시장을 찾아낼 수 있는 것이 중요하다”고 강조했다.

아울러 지금의 유럽 부동산은 이미 고점에 다다른 상황이어서 투자하기에는 다소 위험한 시기라고 조언했다.

브루머 디렉터는 “현재 안정적인 유럽 부동산 자산은 이미 가격이 높은 상황이어서 투자하기에 최상의 시기는 아니다”라며 “투자 시 출구 전략에 대해서도 유념할 필요가 있다”고 말했다.

이어 “이익률뿐만 아니라 매각 시점에 무조건 비싸게 판매하려는 투자전문가들은 경계해야 한다”며 “이익률을 제대로 보전할 수 있는 투자인지 살펴볼 필요가 있다”고 첨언했다.

그는 마지막으로 “임대시장의 경우 자산·채권·리츠와는 달리 엑시트가 빠르게 이뤄지지 않는 경우가 있다”며 “출구 전략 확인이 중요하다”고 재차 강조했다.

홍승빈 기자 hsbrobin@fntimes.com