[부동산 Q&A] 경매로 똑똑하게 내 집 마련하기!

[한국금융신문 김성욱 기자] 좋은 물건을 싸게 얻는 방법인 부동산 경매. 최근 들어 부동산 경매로 내 집 마련을 하려는 이들이 늘어나고 있다. 하지만 막상 경매에 뛰어들려니 모르는 것도 많고 접근하기도 쉽지 않은 게 사실. 부동산 경매에 나서기 전 투자자들이 꼭 알아야 할 것들은 무엇일까.

Q : 올해 내 집 마련을 하고 싶은데 향후 매수한 가격보다 더 떨어질까봐 걱정이 됩니다. 경매로 내 집 마련을 하면 저렴하다는데 괜찮을까요.

집값이 떨어질 때 오는 위험을 줄이기 위해서는 최대한 저렴하게 매수해야 합니다. 그러나 일반 거래로는 한계가 있는 게 사실이죠. 때문에 경매를 통해 저렴하게 집을 사는 것도 좋은 방법 중 하나입니다. 경매의 가장 큰 장점은 가격입니다. 최초 감정가는 대체적으로 평균 시세보다 10~20% 낮은 가격으로 정해지고, 법원마다 차이는 있지만 대부분 1회 유찰될 때마다 20% 이상이 감액됩니다.
특히 부동산 침체기에는 일반 매매가격이 낮기 때문에 경매 낙찰가 역시 낮게 형성됩니다. 또한 부동산시장이 위축돼 있을 때는 오히려 입찰 경쟁이 치열하지 않기 때문에 낙찰예상가보다 낮은 가격으로 낙찰 받을 수도 있습니다.

Q : 경매를 진행할 때 주의해야 할 점이 있나요.

우선 경매에 입찰하기 위해서는 권리분석, 물건 분석, 가격 분석 등 법률 지식이 필요하기 때문에 이러한 상식 없이 경매에 참여하는 것은 상당한 위험이 따릅니다. 특히 현장조사 철저히 해야 합니다. 경매에 참여하는 사람 중 일부는 경매 사이트로 사진을 확인하거나 지도를 보고 응찰하는 경우도 있지만, 반드시 현장에 가보는 것이 중요합니다. 경매에 나온 부동산은 아무래도 관리가 소홀할 수 있기 때문입니다.

또한 시세 조사도 꼭 해보는 것이 중요합니다. 감정가를 맹신하지 말고 반드시 진정한 매매가격을 파악해야 하고, 주변에 비슷한 집이 몇 개나 나와 있는지도 조사해두면 좋습니다.

만일 가격이 촘촘하게 여러 물건들이 나와있다면 향후 가격이 오르는데 시간이 걸릴 것이고 심지어 급한 경우 가격이 낮아질 수 있습니다. 반면 나온 매물이 별로 없고, 하나가 거래된 후 다음 물건의 가격차이가 커지면, 낙찰 가격을 쓸 때도 좀 더 공격적으로 써야 낙찰 가능성이 높아집니다.
Q : 경매 초보자들이 자주 하는 실수는 무엇인가요.

요즘처럼 경쟁이 심해지게 되면 낙찰이 되지 않는, 즉 패찰을 여러 번 경험하게 됩니다. 초보자들의 경우 이 같은 패찰을 두어 번 겪다 보면 그 다음에는 낙찰을 받을 욕심에 가격을 높여 응찰하는 경우가 많습니다.

하지만 경매는 낙찰을 받기 위함이 아니라 싸게 잘 사는 것에 있다는 점을 잊지 말아야 합니다. 따라서 고가 낙찰을 막기 위해서는 철저한 수익률에 근거한 낙찰가를 미리 정해두는 것이 필요합니다. 즉흥적으로 낙찰가를 써내다 보면 분위기에 휩쓸려 높은 가격을 써낼 우려가 있기 때문입니다.

또한 낙찰 받았다고 하더라고 이해관계인이 항고를 하면 입주 등이 지연될 수 있습니다. 또 세입자 및 소유자 등이 자진 명도해주지 않으면 인도명령 및 명도소송을 거쳐야 하는 어려움을 겪을 수도 있습니다. 때문에 여러 차례 유찰된 물건은 유찰 이유가 단순히 시장 분위기 때문인지 아니면 법률적으로 특별한 문제가 있는지 반드시 확인할 필요가 있습니다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진'<웰스매니지먼트 8월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com