“니치마켓 공략·부동산PF 리스크 선제적 대응에 중점”

[이지수 위펀딩 대표] “보통 부동산 딜(Deal)을 금액별로 나누면 50억원 미만이 개인, 500억원 이상이 국민연금과같은 대형기관이 다루는 딜입니다. 위펀딩은 그 사이에 있는 알짜 ‘니치마켓’을 발굴하고 있습니다.”

이지수 위펀딩 대표는 위펀딩의 주력 투자상품을 이같이 말했다. 위펀딩은 개인투자자보다는 많은 수익을 벌면서도 국민연금과 같이 대부호들이 투자하는 상품이 아닌 일반 사람들이 수익을 얻을 수 있는 중간 시장을 타깃으로 하기 때문이다.

이는 위펀딩 미션인 ‘안정적인 부동산에 누구나 쉽게 투자할 수 있게 만들자’에서 기인한다. 누구나 부동산 투자를 쉽고 객관적으로 할 수 있게 만든다는 게 위펀딩의 설립 취지이기 때문이다.
부동산P2P가 우후죽순 생기고 있는 상황에서 위펀딩이 차별화할 수 있는 지점이 여기다. 자산가가 아닌 일반 투자자도 좋은 상품에 투자해 높은 수익률을 얻을 수 있다는 점이다.

이 대표는 “부동산PF는 사전적 리스크 예방이 가장 중요하다”며 “주기적인 현장실사와 리파이낸싱, 회수가액을 측정해 상품을 구조화시킨 뒤 손실이 발생하더라도 투자자에게 피해가 가지 않도록 철저히 예방한다”고 말했다.

위펀딩이 리스크를 줄일 수 있는 배경에는 부동산 감정평가사 출신의 인력 구성과 외국계 컨설팅회사 자문을 통한 철저한 상품 파악에 있다.

이지수 대표는 영국계 종합 부동산 컨설팅 회사 DTZ 투자자문팀 팀장 출신으로 여의도 국제금융센터(IFC) 빌딩 자산가치 평가를 진행한 바 있다.

이러한 네트워크를 바탕으로 위펀딩 상품도 DTZ 자문을 받고 있다.
이 대표는 “위펀딩은 경험이 많은 컨설팅 회사로부터 자문을 받아 상품을 설계할 때부터 해당 가치를 정확히 파악하고자 노력한다”며 말했다.

하지만 시장에 대한 시선은 여전히 부정적이다. 특히 최근 P2P업계의 부동산PF 상품 쏠림 현상이 심화되고 연체율이 급증하면서 우려의 시선도 나타나고 있다.

한국P2P금융협회에 따르면, 10월 협회 회원사 평균연체율은 6.01%다. 하지만 협회 회원사이기도 한 위펀딩은 연체율이 급증하는 업계 상황속에서도 연체율 0%, 부도률 0%를 이어가고 있다.

평균 수익률 17%, 평균 투자기간 6.5개월이다. 투자자 재투자율이 80% 이상이다.
이에 대해 이지수 대표는 연체, 부실이 발생하지 않도록 선제적 리스크 대응으로 상품을 구성한다고 답했다. 안정적인 상품 구성을 위해 포트폴리오 구성도 변화를 줬다.

2016년 말 개발형(PF)가 전체 상품 비중 87%, 실물담보 13%에서 2017년 상반기에는 실물담보를 45%까지 늘리고 개발형을 17%, ABL을 38%로 포트폴리오에 변화를 줬다.

ABL은 공사비 채권을 담보로 해 대출을 진행하는 것으로 PF가 된 사업장에서 앞으로 예정되어 있는 공사비 지출을 담보로 대출을 나가는 것이다.

공사비가 나오면 먼저 위펀딩에서 회수해 공사 진행에 차질이 없도록 한다.

이 대표는 “상품을 예로 들면 강남구 역삼동의 오래된 빌라를 재건축하는 프로젝트로 경우 PF는 이미 집행된 상태였으며 그 사업장의 공사비를 담보로 해서 저희가 대출투자를 했다”며 “ABL은 이미 PF가 진행된 건이므로 사업성이 우수한 건만 진행한다”고 설명했다.

특히 최근의 주택 시장은 금리인상, 정부의 가계대출 억제책 등으로 전문가들은 주택 시장을 나쁘게 보는 경우가 많다.

이지수 대표는 부동산 시장은 주택시장이 안좋아 전체적인 동향은 하락세지만 지역별로 살펴보면 다르게 접근할 수 있다고 말한다.

이 대표는 “부동산 시장도 섹터별로 아파트, 오피스 리테일, 상업시설, 물류, 호텔 등 여러가지 구분이 가능하다”며 “섹터별로 살펴보면 상승기에 접어든 섹터와 하락기에 접어든 섹터가 있다”고 설명했다.

섹터에서 발전 시기를 4단계로 나눴을 때 1단계에 있는 곳을 공략하는게 위펀딩의 방침이라고 이지수 대표는 설명한다.

그는 “부동산 시장의 발전단계를 4단계로 본다면 상업시설 섹터의 경우 명동, 홍대, 가로수길이 4단계라면 문래동이나 망원동은 1단계로 구분할 수 있다”며 “위펀딩도 이제 개발 가능성이 높은 곳을 주력하고자 한다”고 말했다.

이러한 곳을 타깃으로 한 상품이 위펀딩의 동인천 복합문화공간 리노베이션이다. 이 상품은 인천 개항로에 위치한 노후 병원을 복합문화공간으로 리노베이션하는 프로젝트에 투자하는 건이다.

이 대표는 리노베이션이라는 점에서 처음부터 개발하는 상품보다 비용이 절감되면서 건물주가 건물 성격을 바꾸면서 유동인구가 생겨 이익을 볼 수 있다고 말한다.

이 대표는 “이 상품은 예전의 것을 활용하는 업사이클링 투자로 외관을 변형하는 리모델링을 통해 유동인구가 많아져 부동산 가치도 올라가게 된다”며 “지역이 개선되면서 얻을 수 있는 자본이득도 많아진다”고 말했다.

이어 그는 “최근 글로벌 트렌드도 업사이클링이 대세”라고 덧붙였다.

P2P투자를 선택하려는 사람들에 대한 조언도 잊지 않았다. 좋은 업체를 선별하기 위해서 그는 누적투자금액, 모집속도, 리워드보다 상품 자체를 봐야 한다고 조언했다.

이지수 대표는 “모집속도는 사람의 촉박한 심리를 이용해 이성적인 사고보다 비이성적인 사고를 하게 할 가능성이 높으므로 지양해야 한다”며 “모집속도도 조작이 가능하므로 이 지표를 중점적으로 봐선 안된다”고 말했다.

이 대표는 투자금액 자체를 보기보다는 연체율, 부실률을 따져보는 것이 중요하다고 했다. 특히 누적대출액이 많으면 그만큼 관리 현장이 많아져 리스크가 높아질 가능성이 높다고 강조했다.

그는 “전문 운용사의 경우 한사람이 운용할 수 있는 금액을 정해놓는 게 대부분”이라며 “규모가 커지면 인당 관리 현장이 많아져 관리의 질이 낮아질 수밖에 없다”고 말했다.

때문에 그는 투자자들이 직접 현장을 답사하고 상품 자체에 대해 스터디를 해야 한다고 다시 한번 강조했다.

한편 위펀딩은 앞으로 안정성이 높은 투자상품을 발굴하는 데 힘쓸 계획이다. 장기적인 계획으로 뉴욕, 도쿄, 독일 등 해외부동산 투자 상품 기획하고 있다.

이 대표는 “향후에는 위펀딩이 핀테크(Fin-Tech)라는 특성에 맞게 블록체인, 머신러닝 기반으로 리서치를 고도화하고 투자분석도 전문적으로 하는 부동산 전문 자산운용사로 거듭날 수 있도록 노력할 것”이라고 포부를 밝혔다.