대형 재건축 넘어 모아타운까지…한토신·코람코, 소규모 정비 파고든다

[한국금융신문 조범형 기자] 공사비 상승과 자금조달 부담이 이어지면서 모아타운과 가로주택정비사업 등 서울 소규모 정비사업에서 신탁 방식이 선택지로 떠오르고 있다. 자체 자금 마련이나 시공사 선정에 어려움을 겪는 사업장을 중심으로 부동산신탁사가 사업시행자나 사업대행자로 참여하는 사례가 나타나면서다.

대형 재건축·재개발을 중심으로 정비사업 수주에 나섰던 신탁사들도 100~200가구 안팎의 소규모 사업장으로 눈을 돌리고 있다. 한국토지신탁(각자 대표이사 최윤성·김성진)과 코람코자산신탁(각자 대표이사 정승회·이충성) 등이 서울 모아타운과 가로주택정비사업에 참여하며 수주처를 다변화하는 모양새다.

◇ 한토신 천연동·코람코 망원동 참여…소규모 정비로 영역 확대

한국토지신탁은 서울 서대문구 천연동 89-16번지 일대 가로주택정비사업에 사업시행자로 참여하고 있다. 서대문구 첫 모아타운 대상지에 포함된 곳으로, 사업시행자 지정을 받아 사업을 추진 중이다.
코람코자산신탁도 서울 마포구 망원동 454-3번지 일대 가로주택정비사업 등에 사업시행자로 참여해 인허가와 시공사 선정·협상 등을 맡고 있다.

그동안 신탁 방식이 대형 재건축·재개발을 중심으로 활용됐다면 최근에는 모아타운과 가로주택정비사업으로 범위가 넓어지는 모습이다. 개별 규모는 작지만 서울 도심 곳곳에서 사업이 추진되고 있어 신탁사에도 새로운 수주처가 되고 있다.

◇ 자금·시공사 확보 부담…'신탁 방식' 대안으로

이 같은 변화에는 소규모 정비사업의 자금조달과 시공사 선정 부담이 자리 잡고 있다.

가로주택정비사업이나 모아타운 내 개별 사업지는 대규모 재건축·재개발보다 규모가 작아 자금조달 여력이 상대적으로 제한적이다. 공사비 상승으로 시공사들이 수익성을 따지면서 시공사 선정에 어려움을 겪는 곳도 나오고 있다.

신탁 방식은 부동산신탁사가 사업시행자로 직접 참여하거나 사업대행을 맡아 자금조달과 인허가, 시공사 선정 및 공사비 협상 등을 관리하는 구조다.

정비업계 한 전문가는 "소규모 사업장은 자체적으로 사업을 이끌어가기에는 인허가나 공사비 협상 등에서 현실적인 한계에 부딪히기 쉽다"며 "이 때문에 신탁 방식을 하나의 대안으로 검토하는 사례도 나타나고 있다"고 말했다.
신탁업계에서는 정비사업 경험과 금융·인허가 전문성을 강점으로 꼽는다.

신탁업계 관계자는 "설계와 인허가, 금융, 건축 등의 전문성을 갖춘 신탁사가 사업을 맡으면 사업 추진 과정의 부담을 줄일 수 있다"며 "국토교통부와 금융감독원 등의 관리·감독을 받는 금융회사라는 점도 신탁 방식의 장점"이라고 설명했다.

◇ 사업 속도 기대에도 수수료 부담…사업성 따져야

다만 신탁 방식이 모든 사업장의 사업성 개선이나 기간 단축을 보장하는 것은 아니다. 신탁사 참여에 따른 수수료가 발생하는 만큼 기간 단축으로 줄일 수 있는 금융비용과 추가 부담을 함께 따져봐야 한다.

소규모 정비사업은 일반분양 물량과 공사비, 기존 권리가액 등에 따라 사업 여건도 달라 사업장별 검토가 필요하다.

정비업계 전문가는 "전문성을 통해 사업 진행이 수월해지는 효과는 기대할 수 있지만 추가적인 비용 부담 등을 감안하면 단지별 사업성에 따라 실제 체감하는 실익은 엇갈릴 수 있다"고 말했다.

모아타운과 가로주택정비사업이 서울 노후 저층 주거지 정비 수단으로 확대되면서 신탁사들의 진출도 이어질 전망이다. 사업 기간 단축과 자금조달 측면의 장점이 신탁 수수료 등 추가 비용을 얼마나 상쇄하느냐가 신탁 방식 선택의 주요 기준이 될 것으로 보인다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com