완판행렬 이어가는 부동산 공모펀드...고수익보다 안정성 ‘초점’

[WM국 김민정 기자]

부동산펀드 순자산, 매달 최고치 경신 중

부동산펀드가 꾸준히 성장하면서 주요 펀드 상품으로 자리 잡고 있다.
특히 해외 부동산 공모펀드의 비중이 커지면서 그동안 사모펀드에 치우쳤던 부동산펀드 시장도 재편되고 있는 모습이다.

금융투자협회에 따르면 지난 9월 말 부동산펀드에 1조 6,000억원의 자금이 순유입돼 순자산은 57조 6,000억원으로 최고치를 기록했다.

지난 1월 말 기준 48조 6,000억원이었던 순자산은 8개월만에 10조원 가까이 증가했다.

특히 해외 부동산 투자 열기가 펀드 시장을 뜨겁게 달구고 있다. ‘하나나사부동산1호’, ‘미래에셋맵스미국부동산11호’, ‘미래에셋맵스호주부동산2호’ 등 올 들어 새로 출시된 해외 부동산 공모펀드는 모두 완판 행진을 이어가는 중이다.

일부 펀드는 상품 가입이 조기에 마감돼 돈이 있어도 사지 못한 투자자가 속출했을 정도다.
이는 미국을 중심으로 글로벌 경기가 살아나면서 해외 부동산에 대한 관심이 높아졌고, 주식형펀드 환매로 형성된 부동자금이 연 5~7%의 중위험·중수익을 노리고 몰렸기 때문이다.

실제로 올해 주식형펀드에서는 5조 8,294억원이 빠져나간 반면 해외 부동산펀드에는 3,807억원이 순유입됐다.

지난해부터 본격적인 시장 형성… 상품도 점차 다양화

사실 부동산펀드는 지난 2007년 ‘미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사’가 최초의 부동산펀드로 첫선을 보인 이후 별다른 움직임이 없었다.
그러다 지난해 7월 티마크 그랜드호텔 명동에 투자하는 ‘하나티마크그랜드종류형부동산1A’가 출시되면서 부동산 공모펀드 시장이 본격적으로 형성되기 시작한 것.

이어 미국 댈러스 오피스텔 4개동에 투자하는 ‘미래에셋맵스미국부동산펀드’, 서울 강남구 대치동 소재의 ‘바른빌딩’에 투자하는 ‘이지스코어오피스공모부동산투자신탁’이 지속적으로 출시되면서 투자자들의 관심을 끌어 모았다.

이들 상품은 공통적으로 운용기간 5년 이상이며 연 배당수익률도 5% 이상이다. 운용기간보다 잔여임대기간이 훨씬 길어 공실 가능성이 거의 없다는 장점을 지녔다.

이 밖에도 미국 나사(NASA) 본사 오피스, 호주 캔버라 오피스, 전주 홈플러스, 나인트리프리미어호텔 명동2, 미국 애틀란타 오피스, 서초 하이트진로 사옥, 광진구·세종시건물 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 투자하는 상품도 출시됐다.
다만, 아직까지는 시장 초기 단계라 고수익보다는 안정성에 초점을 맞춘 상품들이 주류를 이루고 있다.

한 자산운용사 관계자는 “아직까지 투자자에게 생소한 부분이 많아 고위험 상품보다는 안정적인 상품을 출시하려는 움직임이 많다”며 “향후 부동산 공모펀드 시장이 활성화되면 다양한 수익과 위험을 가진 상품이 나올 것”이라고 말했다.



환불 쉽지 않은 폐쇄형 펀드, 신중한 투자 나서야

부동산펀드는 은행 예금처럼 원금보장이 되지 않는다. 다만 주식이나 채권과 달리 건물을 담보로 해서 수익이 발생되기 때문에 좀 더 안정성이 있다. 10~15년씩 장기 임대차 계약을 해서 미래의 임대료 수입을 어느 정도 예측할 수 있어 변동성도 낮다. 그럼에도 전문가들은 액면 수익률만 보고 성급하게 투자에 뛰어드는 것은 지양해야 한다고 경고한다.

우선 부동산펀드는 통상 폐쇄형으로 중도 해지가 어려워 환금성이 떨어지는 부분이 있다. 물론 이런 단점을 보완하기 위해 주식시장에 상장되어 거래되고 있긴 하다. 꼭 부동산을 팔지 않아도 내가 투자한 금액을 회수할 수 있는 장치가 마련돼 있다는 얘기다. 일반적으로 펀드 출시 후 3개월 이내에 주식시장에 상장 되는데, 급전이 필요한 사람은 개별 종목처럼 매도할 수 있다.

또한 일반적으로 중장기적인 투자가 이루어지기 때문에 염두에 둬야 할 변수가 많다. 현지에서 예상치 못한 법적 다툼이나 임대계약 해지 등이 발생했을 때 국내 자산운용사나 투자자가 즉각적인 조치를 취하기 어렵다는 리스크가 항상 존재한다.

매년 배당을 5~6%씩 준다고 하지만, 그런 약속이 실제로 지켜질 수 있는 것인지 따져봐야 한다. 입지만큼이나 임차인의 신용도를 살펴보라는 뜻이다. 대기업이 세들어 있는 빌딩과 신용등급이 낮은 임차인이 입주한 빌딩은 달리 평가해야 한다. 정부와 발행한 국채와 투기등급 회사채의 금리가 다른 것과 같은 이치다.

더욱이 올해는 금리인상과 부동산 시장 규제 등으로 부동산 시장 전망이 불투명한 상황에서 부동산펀드 투자에 대한 리스크가 높아지고 있는 분위기다. 여기에 최근 몇 년간의 부동산 시장 호황에 따라 우후죽순 생겨난 아파트, 오피스텔 분양 물량이 대거 쏟아져 나올 것으로 예상됨에 따라 시장의 불확실성은 더욱 높아지고 있다.

해외 부동산펀드의 경우에는 환헤지가 되지 않는다는 점도 주의해야 한다. 환율 변동에 따라 환손실이 발생할 가능성 또한 감안할 필요가 있다.

금융투자협회 관계자는 “투자대상 물건의 위치는 물론 임차가 잘 되는지, 임차인이 신용도가 높은지, 임대료 상승요인이 있는 지 등을 짚어봐야 한다”면서 “만기 시 투자금을 회수할 때 건물 규모나 성격 등을 파악해 매각 차익이나 매각이 잘 이루어질 것인지도 체크해봐야 한다”고 강조했다.

김민정 기자 minj@fntimes.com