식음료 다음은 부동산…한화 김동선의 ‘프리미엄’ 베팅

[한국금융신문 박슬기 기자] 김동선닫기김동선기사 모아보기 한화갤러리아 부사장이 신설법인 출범을 앞두고 부동산 투자에 속도를 내고 있다. 최근 한 달 새 서울 도심과 강남 핵심 부지에 4500억 원을 쏟아부었다. 앞서 햄버거, 아이스크림, 뷔페, 급식 등 식음료(F&B) 부문에 공들인 김 부사장이 이제 부동산 투자를 통해 주거시설 개발 사업으로 발을 뻗는 모습이다.

15일 금융감독원 공시에 따르면 한화갤러리아는 지난 13일 서울 강남구 신사동 소재 토지(더피크 도산 부지)를 2367억 원에 매입했다. 대지면적은 2749.5㎡다.

이번 부동산 매입은 지난달 서울 중구 순화동 순화빌딩과 그 부지를 2153억 원에 사들인 후 약 한 달 만의 대규모 투자다. 한 달 남짓한 기간 4500억 원이 넘는 부동산 자산을 연이어 확보하면서 그 배경에 관심이 쏠린다.
업계에서는 최근 한화갤러리아의 잇따른 부동산 매입이 인적분할을 통한 사업 재편과 맞물려 핵심 자산 확보에 속도를 내는 행보로 보고 있다. 특히 두 자산의 역할은 뚜렷하게 구분된다. 서소문 순화빌딩은 사무공간 확보를 포함한 운영 기반 강화에 초점이 맞춰진 반면, 신사동 부지는 프리미엄 입지의 미래가치와 프로젝트 참여를 통한 고객 경험 확대를 겨냥하고 있다. 부동산 투자를 기반으로 운영 거점과 성장 거점을 동시에 구축하는 전략이라는 평가가 나온다.

한화갤러리아 관계자는 신사동 부지 매입과 관련해 ”해당 부지는 희소성이 매우 높은 프리미엄 입지로, 앞으로 큰 미래가치 상승이 기대된다”며 “독보적인 경쟁력으로 프리미엄 시장을 주도해온 갤러리아의 이번 결정은 단순 주거단지 개발을 넘어 차별화된 고객 경험 확대 등 다양한 시너지 창출로 이어질 것”이라고 말했다.

또 순화빌딩에 대해서는 “서울 중심부에 위치해 미래가치나 활용도가 높을 것으로 기대하고 있다”면서 “사무공간 확보를 포함한 다양한 활용 방안을 검토하고 있다”고 했다. 이어 “현재 실사 진행 중으로 하반기 중 계약을 마무리 할 계획”이라고 덧붙였다.

4500억 부동산 투자…재무 리스크 커진다

단기간에 4500억 원 규모의 투자를 단행하면서 자연스레 재무부담 우려가 일고 있다. 외부 차입 규모가 커질 수 있다는 이유에서다. 다만 이번에 매입한 두 자산 모두 서울 핵심 입지에 위치한 만큼 단기적인 신용도 영향은 제한적이라는 평가가 나온다.

NICE신용평가는 지난 14일 발표한 보고서에서 더피크 도산 부지와 순화빌딩 매입에 필요한 자금 대부분이 외부 차입을 통해 조달될 것으로 예상했다. 부동산 매입과 관련한 차입 부담 증가폭이 4000억 원을 웃돌 것이란 분석이다.
송영진 나이스신평 책임연구원은 “순화빌딩과 더피크 도산 부지 매입 자금 대부분을 외부차입으로 조달할 전망”이라며 ”부대비용 등까지 감안하면 해당 부동산 매입에 따른 회사의 차입부담 증가폭이 4000억 원을 상회할 것으로 보인다”고 했다.

다만 차입 부담 증가에도 회사 신용도에 미치는 즉각적인 영향은 제한적일 것으로 봤다. 송 책임연구원은 “두 자산 모두 서울 핵심 입지에 위치해 자산가치가 높은 만큼 단기간 내 재무안정성에 미치는 영향은 제한적일 것으로 본다”고 평했다. 그러면서 “향후 자금 조달 구조와 더피크 도산 개발사업의 본PF 전환, 분양률, 순화빌딩 임대 수익, 2027년부터 예정된 9000억 원 규모의 갤러리아 명품관 재건축 등이 재무안정성과 신용도의 핵심 변수”라고 덧붙였다.

한국신용평가도 지난 6월 보고서에서 투자 확대에 따른 차입 부담을 지적했다. 김영훈 한신평 연구위원은 “사업 경쟁력 제고 등을 위한 투자와 투자부동산 취득으로 영업현금흐름을 상회하는 자금 소요가 지속되고 있다”며 “2023년 이후 신사동 부지 매입(956억원)과 투자부동산 취득, 퓨어플러스 인수 등으로 자금 부족 상황이 이어지고 있다”고 언급했다.

이어 “지난해 수익성 저하와 운전자본 부담 확대로 영업창출현금이 감소한 가운데 서교동 부지 매입 등 자금 소요가 지속되면서 차입 부담이 크게 늘었다”며 “향후에도 본사 사옥 매입과 명품관 리뉴얼 등이 예정돼 있어 차입금 증가 기조는 유지될 전망”이라고 내다봤다.

실제 한화갤러리아의 기존 수익성과 자본 효율성을 고려하면 이번 대규모 투자의 성패는 향후 투자 회수 여부에 달렸다는 분석도 나온다.

한국금융신문이 자체 구축한 인공지능(AI) 플랫폼 ‘더 컴퍼스(THE COMPASS)’에 따르면 한화갤러리아의 올해 1분기 기준 투자자본수익률(ROIC)은 -7.77%로 자본조달비용(WACC) 22.89%를 크게 밑돌았다. 이는 현재 투자에서 벌어들이는 수익이 자금을 조달하는 데 드는 비용에도 미치지 못하고 있다는 의미다. 경제적 부가가치(EVA)도 –3296억 원으로 전기(-1808억 원)보다 손실 규모가 확대됐다.

기존 사업에서도 자본비용을 웃도는 수익을 내지 못하는 상황에서 대규모 차입 투자가 더해지는 만큼 향후 부동산 활용 성과와 개발사업 추진 여부, 자금 조달 구조가 기업가치와 재무안정성을 좌우할 핵심 변수가 될 전망이다.

인적분할 통과…김동선 사업 재편 ‘가속’

한화는 이날 임시 주주총회를 열고 ‘분할계획서 승인의 건’을 원안대로 통과시켰다. 앞서 올해 1월 이사회 결의를 통해 예고됐던 인적분할이 최종 확정된 것이다. 이에 따라 김동선 부사장이 이끄는 분할 신설회사 ‘한화머시너리앤서비스홀딩스 주식회사’(가칭)가 오는 8월 1일 새롭게 출범한다. 기존 ㈜한화에서 유통, 로봇, 반도체 장비 등을 아우르는 테크·라이프 부문이 신설법인으로 이관되는 구조다.

신설 지주 출범을 앞두고, 시장의 관심은 확보한 자산을 얼마나 효율적으로 활용해 수익으로 연결할 수 있느냐에 쏠린다.

김 부사장이 그동안 공격적인 투자를 이어온 만큼 이제는 투자 확대보다 성과를 입증해야 하는 시점이라는 평가다. 더피크 도산 개발과 순화빌딩 활용, 갤러리아 명품관 재건축 등 대형 프로젝트가 동시에 진행되는 만큼 향후 사업 성과가 김 부사장의 경영능력을 가늠하는 시험대가 될 수 있다.

업계 관계자는 “지금까지는 공격적으로 투자를 하고, 자산을 확보하는 단계였다면 앞으로는 이를 얼마나 수익성 있는 사업으로 연결하느냐가 관건"이라며 "신설법인 출범 이후에는 투자 자체보다 성과와 자본 효율성이 시장의 평가 기준이 될 것"이라고 말했다.

박슬기 한국금융신문 기자 seulgi@fntimes.com