현대·대우 등 도시정비 수주 확대에도 '집값 상승 압력 여전'…왜?

[한국금융신문 조범형 기자] 정부가 대출 규제와 토지거래허가구역 확대 등 수요 억제책을 강화하고, 대형 건설사들도 도시정비사업을 확대하며 공급 기반 확보에 나서고 있다. 하지만 재건축·재개발 사업은 실제 공급까지 수년이 걸리는 데다 2027년 입주 물량 감소도 예고되면서 시장에서는 공급 부족 우려가 여전하다는 분석이 나온다. 이에 따라 집값 상승 압력이 쉽게 해소되기 어려울 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다.

◇ 정부 규제 강화에도 공급 부족 우려 지속

정부는 최근 경기 구리시와 화성시 동탄구, 용인시 기흥구를 규제지역으로 추가 지정했다. 투기과열지구와 조정대상지역 규제를 적용하고, 해당 지역을 토지거래허가구역으로도 묶으면서 금융·대출과 청약 규제를 한층 강화했다.

그러나 시장에서는 규제 강화만으로는 집값 안정 효과가 제한적이라는 분석이 나온다. 거래는 줄일 수 있지만 공급 부족을 해소하기는 어렵기 때문이다.
부동산R114에 따르면 7월 전국 분양 예정 물량은 56개 단지, 3만7647가구다. 수도권은 33개 단지 2만4848가구로 전체의 66%를 차지하며, 이 가운데 경기 지역이 2만1070가구로 대부분을 차지했다.
반면 서울은 신길동 '써밋 클라비온', 월계동 '월계중흥S-클래스 리비에르', 중화동 '중화역 라온프라이빗 센트로' 등 정비사업을 중심으로 공급이 이어지지만 물량 자체는 제한적이다. 시장에서는 공급 계획을 보다 구체적이고 지속적으로 제시해 수급 불안 심리를 완화할 필요가 있다는 의견도 나온다.

◇ 대형 건설사 수주 확대…공급 효과는 시차

대형 건설사들은 올해도 도시정비사업을 중심으로 수주를 확대하고 있다.

현대건설(대표이사 이한우)은 올해 압구정과 신길, 군포 등 수도권 주요 정비사업지를 확보하며 중장기 공급 기반을 넓히고 있다. 대우건설(대표이사 김보현)도 재건축·재개발과 공공정비사업을 중심으로 수주를 확대하는 한편, 올해 약 1만8500여 가구 공급을 계획하는 등 실제 분양도 이어갈 예정이다. 다만 도시정비사업은 시공사 선정 이후에도 사업시행인가와 관리처분인가, 이주·철거 등을 거쳐야 하는 만큼 공급 효과가 시장에 반영되기까지는 상당한 시차가 발생한다.

건설사들의 수주 확대는 향후 공급 기반을 확보한다는 점에서 의미가 있다. 다만 도시정비사업은 시공사 선정 이후에도 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 착공, 일반분양 등 여러 절차를 거쳐야 해 실제 입주까지 상당한 시간이 소요된다.

서울에서는 목동 신시가지와 압구정, 여의도 등 대규모 재건축 사업이 본격화되고 있다. 재건축이 완료되면 이들 지역에서만 6만2000가구 이상이 공급될 것으로 예상되지만, 대부분 중장기 공급 물량인 만큼 단기간 공급 부족을 해소하기는 어렵다는 평가다.

◇ 공급 확대는 시간 필요…2027년 입주 물량 감소 변수

시장의 관심은 이미 2027년 이후로 향하고 있다. 최근 몇 년간 착공 감소와 공사비 상승, 사업 일정 지연 등의 영향으로 2027년 서울 입주 물량 감소가 예상되면서 공급 공백 우려가 커지고 있다.
재건축·재개발 사업이 예년보다 빠르게 추진되고 있는 것은 분명 긍정적인 변화다. 하지만 수주와 착공, 분양, 입주까지 이어지는 기간을 고려하면 공급 확대 효과가 시장에 반영되기까지는 상당한 시차가 발생할 수밖에 없다.

정부의 규제 정책과 건설사의 공급 확대 전략은 모두 시장 안정을 위한 해법으로 제시되고 있다. 그러나 공급이 실제 입주로 이어지는 데는 상당한 시간이 필요한 만큼, 당분간 공급 부족 우려가 이어질 가능성이 크다. 결국 정비사업의 추진 속도와 공급 시차를 얼마나 줄이느냐가 향후 시장 안정의 핵심 변수로 꼽힌다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com