"규제 피하자" 시장 관심, 수도권 비규제 지역으로 이동

[한국금융신문 왕호준 기자] 정부의 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역으로 묶이면서 시장의 관심이 수도권 비규제 지역으로 옮겨가고 있다는 분석이 나온다.

22일 부동산 업계에 따르면 10·15 대책으로 서울 전 지역이 규제지역으로 묶였고 경기도에서도 ▲과천 ▲광명 ▲성남(분당·수정·중원) ▲수원(영통·장안·팔달) ▲안양 동안 ▲의왕 ▲하남 ▲용인 수지 등 12개 지역이 추가 지정됐다.

이들 지역은 투기과열지구로 분류돼 ▲주택담보대출비율(LTV) 축소 ▲총부채상환비율(DTI) 강화 ▲다주택자 대출 금지 ▲청약·전매·재당첨 제한 등 다양한 규제가 동시에 적용된다.
규제지역 지정은 곧 자금 유동성의 위축으로 이어진다. 규제지역 내에서는 LTV가 70%에서 40%로 축소되며 다주택자는 대출이 전면 금지된다. ▲여기에 15억원 이하 주택은 6억원 ▲15억~25억원 이하는 최대 4억원 ▲25억원 초과는 2억원까지만 대출이 가능하다. DTI 역시 40%로 제한되면서 대출을 통한 자금 마련이 한층 까다로워졌다.

금융당국이 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시 적용하는 스트레스 금리를 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3% 수준으로 상향 조정하면서 금융 부담은 더 커졌다. 부동산 업계는 이를 향후 금리 상승 위험을 선제 반영한 조치로 실질적인 대출한도 축소 효과를 가져올 것이라고 분석한다.

또한 분양권 전매 제한과 청약 재당첨 제한 등 거래 규제 강화에 토지거래허가구역 지정으로 2년 실거주 의무가 부과돼 거래 제한이 한층 강화된다. ▲다주택자에 대한 취득세·양도소득세 중과 ▲장기보유특별공제 배제(2022.5~2026.5) 등 세제 규제까지 더해지면서 규제지역 내 투자 유입도 위축될 것으로 예상된다.

이처럼 금융·거래·세제규제가 동시에 강화되면서 규제지역의 진입 장벽은 급격히 높아진 반면 비규제 지역은 완화된 금융 환경(LTV 70%·전매제한 6개월 이내)과 세제 부담 완화로 자금 유입이 확대될 가능성이 크다는 분석이 나온다.

업계 관계자는 “10·15 대책 이후 대출 규제와 세제 부담이 한층 강화되면서 실수요자들이 금융 부담이 적은 비규제 지역으로 눈을 돌리고 있다”며 “특히 서울 접근성과 개발 호재를 겸비한 지역은 대체 투자처로 주목받으며 풍선효과의 중심축이 될 가능성이 크다”고 말했다.
이런 흐름과 함께 연내 수도권 비규제 지역에서 분양 물량이 공급되고 있다.

경기도 안성시에서는 금성백조가 아양택지개발지구 B2블록 일원에 짓는 ‘안성 아양 금성백조 예미지’는 공급 중이다. 단지는 ▲지하 1층~지상 최고 25층 ▲8개동 ▲전용면적 84㎡로 구성돼 있으며 총 657가구 규모다.

경기도 구리시에서는 중흥토건이 교문동 일원 딸기원2지구 재개발정비사업을 통해 ‘중흥S-클래스 힐더포레’를 분양 중이다. 단지는 ▲지하 4층~지상 15층 ▲22개 동 ▲1·2단지 ▲총 1096가구 규모다. 이 중 전용면적 59·84㎡ 637가구가 일반분양 물량으로 실수요자 선호도가 높은 중소형 평형으로 구성됐다.

경기도 김포시에서는 대우건설이 풍무역세권 도시개발사업 B3블록에서 '풍무역 푸르지오 더 마크'의 모델하우스를 오는 24일 오픈할 예정이다. 단지는 ▲지하 2층~지상 29층 ▲12개 동 ▲전용면적 74∙84㎡ ▲총 1524가구 규모로 조성된다.

경기도 파주시에서는 HDC현대산업개발이 서패동 일원에 ‘운정 아이파크 시티’를 이달 분양할 예정이다. ▲지하 2층~지상 최고 29층 ▲25개 동 ▲전용면적 63~197㎡ ▲총 3250가구다.

왕호준 한국금융신문 기자 hjwang@fntimes.com