코람코, 과천주암지구에 대형 오피스 개발…1조 규모

[한국금융신문 주현태 기자] 코람코자산신탁이 한국토지주택공사(LH)와 과천주암지구 용지매매계약 체결을 마무리하고 대토리츠방식으로 오피스복합단지개발 사업에 착수한다고 17일 밝혔다.

국내에서 대토리츠로 대형 오피스복합시설이 개발되는 최초 사례로, 사업 규모면에서도 1조원에 육박하는 사상 최대 규모다. 지금까지 대토리츠는 주로 분양상가나 오피스텔 등 소규모개발 사업에 한정해 진행돼 왔다.

과천주암지구는 서울 서초구 우면동과 양재대로를 사이에 두고 개발되는 과천시 과천동, 주암동 일원 92만9,080㎡(약 28만평) 규모의 부지다. 코람코는 이중 1만7,454㎡(약 5,280평)규모의 부지에 지하6~지상10층 3개동, 총 연면적 15만3,057㎡(약 4만6,300평) 규모의 오피스와 근린생활시설이 복합된 업무단지를 개발한다.
이를 위해 코람코는 지난 2022년 9월 ‘과천주암대토개발제1호 위탁관리부동산투자회사(이하 ‘과천주암 대토리츠’)’를 설립해 사업에 착수하고 지난달 말 LH와 용지매매계약 체결을 마무리 지었다. 오는 2027년 하반기 착공을 시작으로 이르면 2030년 상반기 중 개발을 완료한다는 목표다.

당초 과천주암 대토리츠는 인근부지(B-1블록)에 500여 세대 규모의 공공지원 민간임대주택 개발을 계획했었다. 그러나 양재와 과천 접경지 부동산 시장의 변화를 감지한 코람코는 매입대상지(1-7블록~2-5블록)를 변경하고 개발 목적물도 주택에서 오피스로 선회했다.

코람코는 국내 민간 리츠 시장 1위로 투자자산의 약 60%가 오피스섹터다. 국내 오피스시장의 트렌드와 변화와 가장 잘 이해하고 있는 운용사인 만큼 과천주암의 업무지구로서의 성장가능성에 무게를 두고 개발섹터를 변경한 것으로 보인다.

실제 해당 사업지는 강남업무지구와 분당·판교업무지구가 연결되는 핵심지역으로 강남업무지구의 확장거점으로 주목받고 있다. 최근 인근지역에 더케이호텔 재개발 사업, KCTC IDC·R&D개발, 하림 도시첨단 물류단지개발 등 굵직한 개발사업이 몰리며 업무지구로서의 가능성이 커지고 있다.

코람코 관계자는 “과천주암지구 인근 양재 R&D특구 조성 등 부동산환경 변화에 선제적으로 대응한 용도변경”이라고 말했다.
대토리츠는 정부의 신도시 공급계획 등 공익사업으로 토지를 수용당한 토지 소유자들이 토지보상으로 받게 되는 대토보상권을 출자해 설립하는 리츠의 한 종류다. 리츠운용사는 출자 받은 토지에 최적의 개발모델을 적용하고 벌어드린 수익을 출자자에게 배당하는 구조다.

과천주암 대토리츠는 코람코의 두 번째 대토리츠 사업이다. 코람코는 앞서 2021년 평택 브레인시티에서도 대토리츠 방식으로 오피스텔 및 근린생활시설을 진행 중이다. 사업추진 당시 300~400억 원 규모에 머물던 대토리츠 시장에 1000억원대 개발 사업을 추진하며 대토리츠 시장 확대의 이정표를 세운 바 있다. 리츠업계에서는 코람코의 이번 사업이 대토리츠 대형화의 시금석이 될 것으로 기대하고 있다.

코람코자산신탁 리츠투자부문장 김철규 전무는 “이번 투자는 기존 소규모 분양형 사업에 머물던 대토리츠를 시대의 요구에 맞는 대규모 장기운용 모델로 발전시켜 새로운 가능성을 선보인다는데 의미가 있다”며 “향후 대형 오피스 뿐 아니라 시니어하우징, IDC 등의 공급도 검토하고 있다”고 말했다. 이어 “토지보상금의 단기유출 폐해를 막기 위해 설계된 대토리츠의 목적에 부합하도록 토지주에게는 안정적인 현금흐름을 제공하고 개발대상지에는 장기적 관점의 최유효 상품을 공급하는 역할에 충실할 것”이라고 말했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com