나신평 “저축銀, PF 질서있는 부실정리 진행 중…추가 손실 최대 3.9조 예상“

[한국금융신문 김다민 기자] 올 상반기 저축은행 업권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실정리가 질서있게 진행 중이라는 평가가 나왔다. 그러나 저축은행 업권의 부실정리 속도는 제2금융권 내 다른 업권 대비 다소 부진하다는 지적이다. 추가 충당금 적립 규모 및 채권 매각 본격화 등을 고려했을 때 저축은행의 부동산PF 관련 최종 손실규모는 최소 2조6000억원에서 최대 3조9000억원으로 추정했다.

이정현 나이스신용평가 수석연구원은 20일 진행된 ‘저축은행 부동산PF 부실정리 어디까지 왔는가’ 세미나에서 “올해 하반기부터 '유의' 및 '부실우려' 사업장의 경·공매가 진행될수록 사업성이 낮은 사업장 매각 비중이 높아져 매각 손실 규모가 증가할 것”이라며 “저축은행의 PF 익스포저 손실이 내년 상반기까지 지속될 것으로 예상되며, 최종 손실 규모는 2조6천억원에서 3조9천억원 수준일 것”이라고 전망했다.

나이스신용평가는 지난 4월 진행된 ‘부동산PF 손실인식 현황과 추가손실 전망’ 세미나에서 저축은행사의 부동산PF 추가 손실 규모는 약 2조6000억원에서 4조8000억원 사이로 추정했다. 당시 발표했던 김한울 나이스신용평가 금융평가본부 책임연구원은 “지난해까지 적립된 대손충당금 규모보다 넘어 업권 전체에서 약 1조에서 최대 3조3000억원의 충당금을 추가 적립해야 할 수 있다”고 발언했다.
나신평은 당시 제2금융권 부동산PF에서의 예상손실과 필요 층당금 규모를 바탕으로 낙관적(S1), 중립적(S2), 비관적(S3)의 시나리오별 손실규모를 추정한 바 있다.

이 연구원은 "저축은행의 부동산PF 관련 최종 손실규모는 현재까지 발표된 수치를 고려할 때, 낙관적(S1)과 중립적(S2) 시나리오 사이 수준이 될 가능성이 높다고 판단한다"며 "저축은행 업권 전체적으로도 2024년 6월말 기준 부동산PF 관련 충당금 및 준비금 적립 규모는 2.2조원으로 역시 S1(낙관적) 시나리오에 필요한 충당금 수준을 다소 하회하고 있다"고 설명했다.

최종 손실규모는 지난 4월 발표한 전망치의 최대값(4조8000억원)보다는 적어 긍정적이나, 저축은행업권의 기적립 대손충당금·준비금 규모보다 많다. 이에 저축은행업권은 향후 최소 4000억원부터 최대 1조7000억원의 충당금을 추가 적립해야할 수 있다.

이정현 연구원은 "향후 경공매 진행과 추가적인 ‘유의 및 부실우려’ 분류 등에 따라 추가적인 손실 인식이 진행될 것이며, 시중금리의 하락과 금융당국의 가이드라인을 기반으로 현재까지는 질서있는 부실정리가 진행 중인 것으로 판단한다"며 "다만, 저축은행 업권의 부동산PF 부실정리 속도는 제2금융권 내 다른 업권 대비 다소 부진한 것으로 보인다"고 지적했다.

나신평은 부동산PF 대출건전성 저하가 저축은행의 전체 건전성 저하를 견인하는 주요 원인으로 분석했다.
이 연구원은 "전체 고정이하자산 내 부동산PF 대출의 고정이하자산이 차지하는 비중이 높은 가운데, 비중 상승 추세를 보이고 있다"며 "증가 폭 기준으로 부동산PF 대출이 전체 고정이하자산 증가의 약 70% 수준을 차지한다"고 분석했다.

실제로 나이스커버리지 14개 저축은행 기준 고정이하 기업 내 부동산PF 비중은 지난해 말 기준 27.1%였다. 그러나 지난 3월 39.2%로 상승했으며, 지난 6월 말에는 41.9%까지 상승했다.

이러한 상황에서 부동산PF 고정이하여신비율은 지난 6월 말 22.2%로 지난해 말 7.3% 대비 크게 증가했다. 특히, 브릿지론 중심으로 부동산PF 대출의 건전성 저하가 이뤄진 모습이다.

나신평은 미국의 기준금리 인하로 저축은행업권의 부담이 다소 경감될 수 있으나, 부동산PF 관련 추가 손실 인식이 내년 상반기까지 이어질 것으로 전망했다. 그 근거로 저축은행의 부동산PF 양적 및 질적 특성을 들었다.

이 연구원은 "저축은행은 부동산 PF 익스포저(위험노출액)에서 차지하는 '유의 및 부실우려' 비중이 다른 업종보다 크고, 관련 부실 위험이 높다"며 "하반기부터 '유의 및 부실 우려' 사업장의 경·공매가 진행될수록 매각 과정에서 손실이 발생 및 손실 규모도 증가할 것으로 보인다"고 밝혔다.

실제로 저축은행 업권의 '유의 및 부실우려'로 분류되는 사업장 비중은 증권사 12.5%와 캐피탈 8.7%보다 큰 22.4%로 나타났다.

그는 "'유의 및 부실우려' 부동산PF 비중이 높을 뿐만 아니라 '양호 및 보통'으로 분류된 PF사업장의 분양률 부진이 지속되고 있다"며 "보유 PF 사업장의 분양률 부진이 지속되고 있고, 2회 이상 만기 연장된 대출 비중이 높은 가운데 대부분의 만기가 내년 상반기 내 집중돼 있다고 설명했다.

나신평에 따르면 지난 6월 '양호' 및 '보통'으로 분류된 저축은행 부동산 PF의 분양률은 38.8%로 나타났다. 이는 손익분기점 분양률인 62.2%보다 23.4%p 낮은 수준이다. 그러나 분양이 마무리돼 순차적으로 대출금 상환이 진행되고 있는 정상 사업장을 제외할 경우 분양률은 19.8% 크게 낮아진다.

또한 '양호' 및 '보통'으로 분류된 부동산 PF 중 내년 상반기 내 대출 만기가 도래하는 사업장 비중은 81.7%로 상당히 높은 수준이다.

분양 부진이 계속되고, 이에 따라 대출 만기가 추가 연장되면 '양호' 및 '보통' 사업장이 추후 '유의' 및 '부실 우려' 사업장으로 재평가돼 저축은행의 추가 손실 부담이 커질 수 있다는 것이 나신평의 설명이다.

이정현 연구원은 "최근 일명 'PF 정상화 펀드'를 통한 저축은행 부동산 PF 부실 처리 과정에서 '파킹 거래' 논란이 발생했다"며 "이러한 편법적 매각이 많아질 경우 부동산 PF 정상화는 조금 더 지연되고, 추가 적립 필요 충당금도 더욱 증가할 것"이라고 강조했다.

김다민 한국금융신문 기자 dmkim@fntimes.com