토지임대주택도 개인거래 허용…`반값아파트` 공급효과 있을까?

[한국금융신문 주현태 기자] 오는 6월부터 이른바 ‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 주택의 개인 간 자유로운 거래가 허용된다. 이 가운데 토지임대부 주택이 시세 차익을 기대하기 어려운 물건이라는 평가도 있다.

국토교통부는 지난해 12월 주택법 개정에 따라 토지임대부 주택을 개인에게 전매할 수 있도록 하는 내용의 시행령·시행규칙 개정안을 5일부터 내달 15일까지 입법예고 한다.

토지임대부 주택은 땅은 공공이 소유한 채 건물만 분양해 분양가를 낮춘 방식의 주택을 말한다. 일반 주택에 비해 분양가가 낮다보니 '반값 아파트'로도 불린다. 토지임대부 주택은 그간 개인 간 거래가 불가능했고, 반드시 공공에 매각해야 했다. 분양자가 주택을 자유롭게 사고팔 수 없을 뿐 아니라 시세 차익도 기대할 수 없는 구조였다.
토지임대부 분양주택은 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양해 분양가를 낮춘 주택으로 서울주택도시공사(SH)가 역점 사업으로 삼아 서울 지역 공급을 추진했다. 다만 현행 주택법상 토지임대부 주택의 의무 거주 기간은 10년이며 매각은 반드시 한국토지주택공사(LH)에 해야 한다고 정해두면서, 입주하기를 부담스러워하는 수요자가 많았다.

주택을 자유롭게 사고 팔 수 없게 막혀 있고 시세 차익도 기대할 수 없는 구조이기 때문이다. 특히 매각 금액도 입주자가 납부한 입주금과 그 입주금에 1년 만기 정기예금의 평균 이자율을 적용한 이자를 합한 금액으로 결정된다.

이번 법령 개정에 따라 토지임대부 주택 분양자는 거주의무 기간 5년, 전매제한 기간 10년이 지나면 자유롭게 거래할 수 있게 된다.

한성수 국토부 주택정책과장은 "토지임대부 분양주택을 10년 보유한 뒤 자유롭게 거래할 수 있게 됐다"면서 "앞으로 공공택지 등에서 토지임대부 분양주택 공급이 활성화될 것으로 기대한다"고 설명했다.

다만 전매제한기간 중 LH 등에 공공 환매를 신청할 경우 거주의무기간 경과 전에는 입주금에 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 더한 금액으로 환매된다. 거주의무기간이 지나고 전매제한기간은 지나지 않은 경우에는 입주금에 시세차익의 70%를 더한 금액으로 환매된다. 이때 시세차익은 실거래가가 아닌 감정평가액에서 입주금을 뺀 금액으로 정하기로 했다. 공공에 환매된 주택은 LH가 취득금액에 등기비용 등을 포함한 최소 금액으로 무주택자에게 재공급하게 된다. 재공급 받은 사람은 잔여 거주의무기간과 전매제한기간의 의무를 이행해야 한다.
일각에선 토지임대부 주택 거래가 활발해지더라도 시세 차익·거래 활성화를 기대하기는 여전히 어려울 것으로 전망한다는 평가도 있다.

강북구의 한 공인중개사 대표는 “이번 반값 아파트를 통해 첫 집을 구매하는 사람들에겐 장기적으로 좋은 자금계획을 세울 수 있게 돼 긍정적인 측면이 있지만, 결국 매달 월세를 내야한다는 근본적인 리스크는 어쩔 수 없다”며 “서울 어느 지역에서 분양하는 지에 따라 로또분양 및 월세아파트로 나뉘게 될 것이다. 만약 비인기지역이라면 사실상 시세차익·거래 활성화에 대한 전망은 좋지 않을 것으로 본다”고 말했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com