내년까지 주택 100만호 이상 공급…PF보증규모 15조→25조 확대 [9.26 부동산대책]

[한국금융신문 장호성 기자] 당초 정부 계획보다 침체가 길어지고 있는 주택공급 활성화를 위해 정부가 공공주택 물량 확대를 토대로 내년까지 100만호 이상을 공급하겠다고 선언했다.

민간의 주택공급 활성화를 위해 PF대출 보증을 확대하고, 비아파트에 대한 규제를 대대적으로 완화하겠다는 방안도 제시됐다.

다만 이번 정책을 두고 지금까지 발표됐던 주택공급 대책의 짜깁기에 불과하고, 여전히 구체적인 실행안이 없어 당장 시장에 주는 메시지는 크지 않을 것이라는 게 전문가들의 분석이다.
정부는 26일 이 같은 내용을 담은 ‘0926 주택공급 활성화 방안’을 발표했다.

◇ 올해 11월 신규택지 후보지 발표…뉴:홈 사전청약 12월 실시

먼저 정부는 위축된 민간부분 대신 공공분야의 공급물량을 늘려 시장 침체에 대응하겠다는 청사진을 밝혔다.

수도권 신도시의 경우 쾌적한 주거환경이 유지되는 범위 내 토지이용 효율성 제고 등을 통해 3기 신도시 등 물량 3만호 이상을 확충한다는 계획이다. 3기신도시 평균 용적률은 196%로, 물량 확충시 조성원가 감소로 분양가 인하 효과도 있을 것으로 점쳐졌다.

또한 미매각 용지, 사업 미진행 부지 등 기존 민간 추진 예정이던 공공택지를 공공주택 사업으로 전환 추진한다. 미매각 공동주택용지 1.4만호(29필지) 중 입지, 면적, 수요 등을 검토하여 공공주택 용지로 변경(약 0.5만호 내외)한다는 계획이다.
아울러 신규 공공택지 물량 확대 및 후보지 발표도 속도를 낸다. 물량은 당초 계획 6.5만호 → 8.5만호 수준으로 2만호 확대하고, 발표시기도 당초 2024년 상반기에서 2023년 11월로 앞당길 예정이다.

공공주택은 패스트트랙을 총 동원해 속도감 있게 공급한다. 지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인해 최대 6개월가량 기한을 앞당기고, 주택사업계획 승인에 필요한 각종 영향평가를 최종 변경승인 또는 착공 전까지 완료할 수 있도록 완화하여 지연 가능성 적극 해소한다.

올해 12월 예정된 뉴:홈 사전청약은 차질 없이 추진하여 무주택서민을 위한 부담가능한 내집마련 기회를 조속히 확충할 계획이다. 내년에도 뉴:홈 사전청약을 1만호 추진하되, 우수입지‧물량 등을 최대한 발굴하고 연내 사전청약 계획을 발표한다.

공공 도심복합사업을 통한 도심 내 공급 역시 연내 총 1만호 지구지정(3천호 기 지정), 최초 3천호 주택사업 인허가 등 사업을 가시화하고, 분양가상한제 배제 등 제도개선도 추진한다.
◇ 공공 주택용지 전매제한 1년간 한시 완화, 정비사업 표준계약서 마련 유도

이번 대책에서 조금 더 구체적인 방점이 찍힌 곳은 민간분야 활성화 대책이었다.

먼저 국토부는 사업 추진이 가능한 사업자에게 공공택지가 적기 공급될 수 있도록 공동주택용지 전매제한을 한시적으로 1년간 완화한다. 단, 벌떼입찰 차단을 위해 계열사 간 전매는 지속 금지하고, 이면계약 등에 대해서는 지자체에 조사요청 및 엄중처벌한다는 단서가 달렸다.

아울러 공공택지 공급(계약) 후 통상적 기간(2년)보다 조기에 인허가(예:1년)를 받을 경우, 신규 공공택지 공급시 인센티브를 부여한다. 신규 택지 추첨제 물량 중 일정분을 조기 인허가 업체에 우선공급하고, 경쟁방식 공급 시에는 평가 가점(현행 최고인 5% 수준) 부여할 계획이다.

기존 분양사업은 임대사업으로 신속히 전환할 수 있도록 지원한다. 현재 시행중인 공공지원 민간임대 공모를 확대(연 1→2만호)하고, 기금지원 대출한도 한시 상향 및 일반공급 입주자 선정절차도 완화한다.

현재 각종 민간공사에서 문제가 되고 있는 공사비 문제의 경우, 공사 과정에서 증가한 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 ‘표준계약서’(8.31일 개정)를 활용토록 한다. 기존 계약도 조정기준이 모호하여 분쟁이 발생한 경우, 분쟁 조정 과정에서 표준계약서 기준을 적극 활용할 수 있도록 권고한다.

특히 잡음이 많은 정비사업은 특화된 표준계약서를 별도 마련하고, 공사비가 일정 수준 이상 상승한 경우 당사자가 재협상하도록 적극 유도할 계획이다.

지자체 협의회 구성‧운영으로 인허가 장애요인을 적극 해소하고, 주택사업승인 통합심의 의무화(주택법 법사위 기 상정)로 기간 단축을 실시한다. 건축허가 시 건축‧경관심의도 통합심의를 도입하는 한편, 학교시설 기부채납에 대한 합리적 기준을 마련하고, 학교용지 부담금 면제대상을 확대함으로써 정비사업 활성화를 꾀한다.

고질적인 건설현장 인력부족 문제 해결을 위해 합법적인 외국인 건설 인력을 활용, 안정적인 공사가 진행될 수 있도록 건설업 분야 외국인 인력 채용 쿼터의 지속 확대 추진한다.

정비사업 대못인 재건축부담금 합리화, 실거주의무 폐지 등 규제 합리화 입법과제는 국회와 적극 협의하여 조속히 개정할 계획이다.

◇ 부동산PF 보증규모 15조→25조 확대, 부실우려 사업장 재구조화 유도

건설업계의 막힌 돈줄을 풀어줄 금융 지원책도 마련됐다. 가장 먼저 정상 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 공적 보증기관(HUG․주금공)의 보증규모를 확대하고 심사기준 등을 대폭 개선할 계획이다.

보증규모는 당초 15조원에서 25조원으로 확대되며, PF대출(유동화증권 포함) 보증의 대출한도를 확대(전체 사업비의 50→70%)하여 사업자의 추가 자금 확보를 지원한다.

PF보증 심사기준(시공사 도급순위‧신용등급, 자기자본 선투입 요건 등) 역시 완화돼 보증대상 사업장이 확대될 예정이다. 미분양 PF보증 보증요건 중 분양가 할인(5%)은 이에 준하는 간접 지원(발코니확장, 옵션품목, 공사비 현실화 등)도 인정토록 개선한다.

나아가 민관 합동 사업장에 공사비 인상, 고금리 등에 따른 차질 발생 시 신속한 이견 조정을 위해 PF조정위원회를 운영할 계획이다. 정책금융기관은 건설사 보증과 P-CBO 매입 한도를 3조원 추가 확대하는 등 총 7.2조원 이상 규모로 부동산PF 및 건설사 지원에 나선다.

부실‧부실우려 사업장은 원활한 사업 재구조화를 통해 사업성을 제고하고 사업진행에 필요한 신규자금(New Money) 유입을 지원한다.

사업성 확보가 어려운 사업장은 경‧공매 등을 통해 조속히 정리되도록 하여 새로운 PF 사업이 다시 추진될 수 있는 환경을 조성할 예정이다. 이 같은 재구조화 사업장에 신규자금을 공급하는 PF 정상화 펀드를 당초 1조원→2조원 이상으로 확대한다.

HUG 중도금대출 보증 책임비율 또한 90→100%로 확대하여 시중은행의 원활한 중도금대출 실행을 돕는다. 특히 은행권 중도금대출 심사시 초기분양률 등에 과도하게 보수적 기준을 적용하는 관행 등이 합리화되도록 지속 점검한다.

아파트 외 다세대주택(빌라)와 오피스텔 등 주택에 대한 자금조달도 병행된다. 비아파트에 대해 건설자금을 기금에서 1년간 한시 지원(대출한도 7,500만원, 금리 최저 3.5%)하고, 이를 공공지원 민간임대로 활용하는 경우에는 대출한도가 더 확대된다. 또한 청약 시 무주택으로 간주하는 소형주택 기준가격 상향 및 적용범위를 확대한다.

국토부는 “법 개정 없이 추진 가능한 과제 중심으로, 공급 여건을 신속 개선토록 할 것”이라며, “민간의 적체된 인허가‧착공 대기 물량의 조속한 재개를 유도하겠다”고 전했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com