[데스크칼럼] 건설업계 위기설이 심상치 않다

시작은 김진태(59) 강원도지사의 입이었다. 지난 9월28일 김 지사는 강원도 춘천시에 위치한 레고랜드 개발을 맡은 강원중도개발공사(GJC) 기업회생을 신청한다고 발표했다. GJC는 대출금 2050억원 중에 412억원을 자체상환하지 못했고, 결국 10월5일 강원도가 보증한 레고랜드 자산유동화기업어음(ABCP)은 최종 부도 처리됐다.

이후 한국도로공사, 한국전력공사, 국가철도공단, 인천교통공사 등 공기업들이 발행한 회사채들이 유찰되기 시작했고, 레고랜드 ABCP에 투자한 증권·운용사들에 대한 우려심이 나왔다. 이때 재건축 단지 둔촌주공(올림픽파크포레온) 프로젝트파이낸싱(PF·project financing) 7000억원에 대한 차환 발행도 실패했다. 결국 차환발행 주관사를 KB증권으로 바꿔 만기 하루 전에 차환에 성공했지만, 김진태 지사가 유동화시장 경색을 가속화시켰다는 평가를 받았다.

레고랜드 사태 이후 건설업계에는 위기설이 돌았다. 시공능력평가 10위 안에 드는 한 건설사와, 지상파 방송사와 같은 그룹계열 건설사 등이 부도가 날 것이라는 내용이었다.
다행이 해당 건설사들이 부도를 맞지는 않았지만, 요즘 건설업계 위기설은 신빙성이 있어 보인다.

건설사의 가장 큰 상품은 아파트다. 해외 건설도 많이 하지만 대부분 큰 수익은 아파트 분양이다.

아파트를 짓고 분양하는 과정을 보면 건설업계가 얼마나 어려운 상황인지 알 수 있다.

먼저 아파트를 짓기 위해서 땅을 매입한다. 보통 시행사가 토지를 매입하는데, 싸게 사서 높은 분양가를 받아야 공사비와 이자를 제외한 이익이 발생한다.

대부분 시행사들은 지주들로부터 땅을 사들일 때 대출을 받는다. PF로 가기 전 대출로 일명 브릿지론(Bridge Loan)이라고 하며 보통 캐피탈사나 저축은행, 증권사들이 높은 금리에 돈을 빌려준다.
인허가를 받으면 시공사를 선정한다. 이후 1금융권 등으로부터 PF 대출을 받아 브릿지론을 상환한다.

이후 일사천리로 공사가 진행되는데, 가장 중요한 게 분양이다. 1차나 2차 청약 때 분양이 완판되면 모두가 행복하겠지만 분양이 안되면 분양 촉진비용 등도 들어가게 된다.

업계에 따르면 50% 정도 분양되면 1금융권 대출은 상환이 가능하다. 최소 70% 분양이 돼야 시행사가 이득을 보지 못하더라도 금융권 대출을 막을 수 있다.

그런데 문제는 요즘 금리가 올라도 너무 올랐다는 점이다. 분양대금은 그대로인데 대출이자만 커지기 때문에 시행사들은 완판을 해도 손해를 볼 수 있는 상황이다. 그렇게 되면 돈을 떼일 우려가 있기 때문에 금융권에서 PF 대출을 꺼리게 된다. 그러면 브릿지론 상환이 어려워지게 되고, 시행사 부도 위기로 이어지게 된다.

특히 증권사들이 조달한 만기가 3~6개월로 짧은 유동화 기업어음(ABCP)으로 인해 중소형 건설사들은 더욱 어려운 상황이다.

또 건설사들은 PF 대출 때 연대보증과 채무인수, 자금보충, 책임준공 등을 약속하는데, 이는 미분양 책임이 건설사에게 돌아간다는 의미다. 대형 건설사의 경우 책임준공만 명시하는 경우가 있고, 공사대금을 미리 확보하기도 해 미분양에 대한 피해가 크지 않지만 작은 건설사들은 피해가 더 크다.

이미 내년에 분양을 하지 않겠다고 나선 건설사도 있다. 아파트 브랜드 ‘예미지’를 보유한 금성백조주택은 내년 분양일정을 모두 무기한 연기한다고 밝혔다. 택지 개발도 하지 않겠다는 방침이다. 분양을 해도 손해라는 계산이 나오기 때문이다.

분양가는 상한제 때문에 높게 받기 어렵고, 시멘트, 철근 등 원자잿값이 크게 올라 부담이 커져서다.

많은 건설사들은 올해보다 내년이 더 힘들 것이라고 예측하고 있다.

주택산업연구원(주산연)은 최근 발표한 내년 주택시장 전망에서 “브릿지론과 자산유동화기업어음(ABCP)으로 지원된 자금 대환이 막히면서 건설업체의 자금난이 증폭되고 있다”며 “내년 상반기 중 보유현금이 부족한 건설업체부터 부도가 속출하고 하반기부터는 이들 업체에 자금을 지원한 2금융권 부실로 전이돼 경제에 2차 충격이 가해질 가능성이 있다”고 강조했다.

올해보다 내년에 건설업계 위기설은 더욱 심화될 전망이다.

권혁기 기자 khk0204@fntimes.com