리모델링·소규모 재건축까지…대형건설사 도시정비 잔치 뒤 중소형사 남모를 고민

[한국금융신문 장호성 기자] 연초부터 대형 건설사들의 도시정비 수주 경쟁이 파죽지세를 이어가고 있다. 지난해부터 코로나19 여파로 연기된 대형 재건축·재개발이 해를 넘겨 올해 초 시공사 선정에 나서며 실적 반영도 이연된 것이 비결로 꼽힌다.

건설사들의 도시정비 사업 영역은 기존 재건축·재개발 중심에서 소규모 재건축이나 리모델링, 가로주택정비사업 등 점차 세분화되고 있는 추세다. 도시정비 시장이 점차 레드오션화됨에 따라, 대규모 사업 하나보다 박리다매라도 여러 사업을 수주하는 편이 실적에 더 큰 영향을 줬기 때문이다.

문제는 대형사들이 리모델링이나 소규모 재건축에도 진출하면서, 기존에 이들 사업을 먹거리로 삼던 중소형 건설사들이 설 자리를 잃고 있다는 점이다.


◇ 리모델링·소규모재건축까지, 연초부터 2조 클럽 가입 목전 건설사 속속 등장

리모델링은 조합 설립을 위한 주민 동의율도 재건축보다 낮은 66.7% 수준이고, 기본 골자가 남아있기 때문에 공사비도 재건축보다 적게 들 수 있다는 점에서 도시정비업계의 ‘틈새시장’으로 통했다.

다만 상대적으로 재개발이나 재건축 사업에 비해 규모가 크지 않아 대형사보다는 중소형사들이 주로 먹거리로 삼는 경우가 많았다.

그러나 수도권 인기 지역 내 재개발·재건축이 분양가상한제 등 정부 규제와 각 지역조합의 이해관계 등으로 지지부진하면서 판도가 변하기 시작했다. 1군으로 꼽히는 대형 건설사들이 리모델링 시장에 본격적으로 눈독을 들이기 시작한 것이다.
지난 2020년 현대건설은 주택사업본부 내 리모델링 전담조직을 구성해 역량강화에 나섰다. 대우건설과 GS건설, 포스코건설, 롯데건설 등 내로라하는 대형사들 역시 리모델링 조직을 신설하거나 강화하며 경쟁에 뛰어들었다.

리모델링 사업 경쟁이 강해지면서, 각 건설사들의 ‘하이엔드’ 브랜드를 리모델링 사업에 적용하려는 움직임도 늘었다. 대표적인 것이 지난해 현대건설이 잠원동아 리모델링 사업에 제안한 디에이치 브랜드다. 롯데건설 역시 청담 신동아아파트 리모델링에 프리미엄 브랜드 ‘르엘’을 제시했다.

이처럼 리모델링까지 포함한 도시정비 수주 경쟁이 격화되며, 연초부터 도시정비 실적 ‘2조 클럽’ 가입을 목전에 둔 건설사만 두 곳이 등장했다. 지난해에 이어 올해도 선두경쟁에 힘쓰고 있는 현대건설과 GS건설이 그 주인공들이다.

2년 연속 양강 체제를 굳혀가고 있는 두 건설사는 3월 초 기준 각각 1.6조, 1.8조의 수주고를 올린 것으로 나타났다.

현대건설은 대구 봉덕1동 우리주택재개발을 비롯, 서울 이촌강촌 리모델링사업과 대전 장대B구역 재개발사업 등을 수주하며 1조6638억원 규모의 수주에 성공했다. GS건설은 서울 이촌 한강맨션 재건축부터 불광5구역 재개발, 신길13구역 재건축, 부산 구서5구역 재건축 등 굵직한 사업들을 연달아 품에 안으며 1조8900억원 규모 수주에 성공한 상태다.

이 밖에 DL이앤씨도 서울 남서울무지개아파트 재건축과 대구 수성1지구재개발 등을 수주하며 1조클럽 가입 초읽기에 들어갔으며, 지난 1월 광주에서 일어난 신축 아이파크 붕괴사고로 홍역을 치르고 있는 HDC현산은 안양 관양현대아파트 재건축과 노원 월계동신재건축 등을 수주하며 급한 불을 끈 상태다.

리모델링보다도 파이가 작은 가로주택정비사업에서도 대형사들의 진출이 늘었다. 현대건설은 지난해 말 대치선경3차아파트 가로주택정비사업을, DL이앤씨는 지난해 4월 용현3구역 가로주택정비사업을 각각 수주한 바 있다.



◇ 소외되는 중소형 건설사, 브랜드 리뉴얼 등으로 활로 모색

이처럼 대형 건설사들이 사업 영역을 넓히면서 시장이 활기를 띄고는 있지만, 이 과정에서 중견 건설사들이 소외되는 현상도 발생하고 있다.

중견 건설사 한 관계자는 “고객들 입장에서는 당연히 이름이 알려진 대형 브랜드에 좀 더 눈이 갈 수밖에 없다”며, “점찍어놨던 사업장들도 대형사들이 들어와서 시공권을 확보해버리는 사례가 늘고 있어 실적 부담감이 커지고 있다”고 말했다.

시공사 선정을 위한 입찰보증금 납부에서부터 경쟁력이 차이가 나타난다. 과거 100억원 안팎이던 입찰보증금 규모는 최근 대형 사업장이 늘며 1000~1200억원대를 요구하는 사업장들까지 나타나고 있다.

또 다른 건설업계 관계자는 “솔직히 이름 없는 아파트라고 해서 대충 짓는 것도 아니고 오히려 더 좋게 지으려고 노력한다”고 토로하면서도, “브랜드 파워에서도 물론 밀리지만 전반적인 공사자금 확보나 흐름면에서도 중견사들이 대형사와의 경쟁에서 이기는 것은 거의 불가능한 일”이라고 덧붙였다.

도시정비업계 사정에 밝은 한 전문가는 “냉정하게 보자면 경쟁력이 없는 건설사들이 도태되는 것도 자연스러운 일이나, 생태계 자체가 좁아지는 것은 생각해봐야 할 문제”라며, “최근 중견사들이 위기 타개를 위해 브랜드 리뉴얼이나 상품성 강화에 나서고 있어 이런 부분들이 시장 전체의 순기능으로 작용할 것”이라고 설명했다.

지난해 대방건설은 ‘디에트르’ 신규 브랜드 첫 선을 보였다. 금강주택 역시 ‘더 시글로’ 주택 브랜드를 도입했으며, 한양은 10년만에 주택브랜드 ‘수자인’을, 한신공영은 '한신더휴'를 각각 리뉴얼하며 쇄신에 나섰다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com