[위기의 중견건설사 -上] 재개발→리모델링→가로주택…대형사에 밀려나는 중·소형사

[한국금융신문 장호성 기자] 코로나19 팬데믹 이후 해외 수주에 먹구름이 끼면서, 지난해부터 주요 건설사들은 국내 주택사업에 적극적으로 눈을 돌리기 시작했다.

이로 인해 지난해 현대건설은 창사 이래 도시정비 최대 실적인 4조7383억원을 기록했고, 포스코·롯데·GS건설은 2조, DL이앤씨(구 대림산업)·현대엔지니어링·삼성물산 등 대형 건설사들도 각각 1조 클럽에 이름을 올리는 등 시장 활성화가 이뤄졌다.

이런 움직임은 올해에도 어김없이 이어지고 있다. 오히려 작년에는 상대적으로 주목받지 못했던 리모델링 시장이 급격하게 활성화되며 경쟁이 점입가경에 이르고 있는 추세다.
◇ 1군 건설사 리모델링 삼매경, 도시정비 실적 2.5조 클럽만 5개사

리모델링은 조합 설립을 위한 주민 동의율도 재건축보다 낮은 66.7% 수준이고, 기본 골자가 남아있기 때문에 공사비도 재건축보다 적게 들 수 있다는 점에서 도시정비업계의 ‘틈새시장’으로 통했다.

다만 상대적으로 재개발이나 재건축 사업에 비해 규모가 크지 않아 대형사보다는 중소형사들이 주로 먹거리로 삼는 경우가 많았다.

그러나 수도권 인기 지역 내 재개발·재건축이 분양가상한제 등 정부 규제와 각 지역조합의 이해관계 등으로 지지부진하면서 판도가 변하기 시작했다. 1군으로 꼽히는 대형 건설사들이 리모델링 시장에 본격적으로 눈독을 들이기 시작한 것이다.

현대건설과 HDC현대산업개발은 지난해 12월 각각 주택사업본부·도시정비사업실 내 리모델링 전담조직을 구성했다. 대우건설과 DL이앤씨, GS건설, 현대엔지니어링 등도 차례대로 리모델링 조직 구성에 나서는 등, 내로라하는 대형사들이 리모델링 영토를 속속 확대하기 시작했다.
그 결과 올해는 11월 현재 현대건설이 3조원, 대우와 GS, DL, 포스코 등이 2조5000억원을 달성하는 등 지난해보다 치열한 도시정비 경쟁이 펼쳐지고 있다. 이 과정에서 시공능력평가 기준 1,2위사인 삼성물산과 현대건설이 컨소시엄을 이뤄 수주한 국내 최초 리모델링 단지(금호벽산아파트)까지 등장하기도 했다.

이들 대형사들의 지난해 포토폴리오는 대부분 대형 재개발·재건축에 몰려있었지만, 올해는 리모델링 분야의 수주고가 늘었다. GS건설의 신도림우성1·2차, 포스코건설의 삼성태영, DL이앤씨의 산본율곡아파트 리모델링 프로젝트 등이 대표적이다.

◇ 중소형사 속앓이, ‘박리다매’ 가로주택정비사업에 주목

이처럼 대형사들이 리모델링 시장에 진출하면서, 그간 리모델링을 주력으로 삼던 중견사들에게는 간접적인 악영향이 불가피해졌다.

중견 건설사 한 관계자는 “고객들 입장에서는 당연히 이름이 알려진 대형 브랜드에 좀 더 눈이 갈 수밖에 없다”며, “점찍어놨던 사업장들도 대형사들이 들어와서 시공권을 확보해버리는 사례가 예년보다 늘고 있어 실적 부담감이 커지고 있다”고 토로했다.

이런 상황에서 중견·지역 건설사들은 ‘미니 재건축’으로도 불리는 가로주택정비사업으로 눈을 돌리고 있다.

가로주택정비사업은 도로에 둘러싸인 블록 단위 소규모 노후 주택을 정비하기 위해 도입된 사업을 말한다. 재건축이나 재개발과 달리 기존 주거지 기반시설을 유지한 상태에서 공사가 이뤄진다.

기존 사업방식에 비해 사업기간이 대폭 단축될 수 있다는 점은 장점으로 꼽히나, 건설사 입장에서는 사업 규모가 작아 수익성 측면에서 매력이 떨어진다는 단점이 있다.

이런 상황에도 불구하고 중견 건설사들은 1군 건설사들이 리모델링 시장까지 장악한 상황에서 어쩔 수없이 ‘박리다매’라도 노릴 수밖에 없다는 입장이다.

건설업계 사정에 밝은 한 관계자는 “결국 건설사들의 가장 주된 캐시카우는 주택사업이고, 특히 요즘처럼 주택에 대한 수요가 그 어느 때보다 높은 상황에서는 더더욱 그렇다”며, “가로주택정비사업의 수익성이 당장 떨어져보여도 특정 사업장을 먼저 선점하는 효과가 있을 수 있다. 중견사들이 주목하고 있는 것도 이런 부분일 것”이라는 생각을 전했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com