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[공공재개발 반대 확산, 이유는①] 흑석2구역, 뉴타운지정 이후 주민간 갈등 장기화

장호성 기자

hs6776@

기사입력 : 2021-09-16 18:04 최종수정 : 2021-09-16 18:32

조합 설립 난항에 길어진 사업 딜레이, 기간 빠른 공공재개발로 선회한 추진위
최조홍 흑석2 비대위 부위원장 “상가보유자 1가구 2주택화, 정부 정책에도 역행”
비대위, 상가밀집 등 입지조건 살린 '부분적 재개발' 대안으로 제시

흑석2구역 일대 전경 / 사진=한국금융신문

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[공공주도 재개발사업은 정부의 도심 대규모 주택공급 대책의 핵심정책 가운데 하나지만, 이를 둘러싼 사업 후보지들에서는 크고 작은 잡음들이 난무하고 있다. 공공주도 재개발을 반대하는 목소리가 각 사업 후보지로 퍼져나가는 상황에서, 각 후보지의 대표들을 만나 사업에 반대하는 이유를 들어보고, 정부에 바라는 것은 무엇인지, 이를 토대로 향후 정책의 방향성은 어떻게 흘러갈지에 대한 전망을 조명해본다. 편집자 주]

[한국금융신문 장호성 기자] 정부표 공공재개발 사업지 가운데서도 가장 뜨거운 감자로 떠오르고 있는 곳은 흑석뉴타운에 포함된 동작구 흑석2구역 일대다. 정부가 발표한 사업지 중 가장 먼저 발표된 지역 중 하나로 많은 주목을 끌기도 했다.

◇ 뉴타운 지정 이후 주민갈등 길어졌던 흑석2, 공공재개발 속도 내고 있지만…

흑석뉴타운은 지난 2005년 지정된 이후 약 20년에 가까운 시간동안 개발이 진행 중이나, 흑석2구역은 최근까지 개발에 속도가 붙지 않고 있었다. 정부와 흑석2구역 개발을 찬성하는 추진위원회가 지적하는 부분도 바로 이 부분이다. 공공시행자인 LH, SH 등이 사업에 참여하면 규제완화 등의 인센티브도 얻을 수 있어 빠른 개발이 가능하다는 것이 논지다.

공공재개발이 적용될 경우 흑석2구역 재개발의 용적률은 599.9%, 층수는 지하 5층~지상 49층이다. 총 가구 수는 1324가구다. 당초 기대보다 낮은 용적률과 층수 등으로 사업 자체가 좌초될 뻔 했지만, 정부가 한 발 물러서며 흑석2구역의 요구를 수용했다. 이를 통해 민간보다 높은 인센티브를 적용할 수 있다는 것이 추진위의 입장이다.

서울시와 SH공사는 흑석2구역 총 4만 5229㎡ 규모 땅 위에 주상복합아파트 3채를 세워 1323가구와 복리 부대시설을 공급할 예정이다.

흑석2구역의 공공재개발을 찬성하는 입장은 주민간 갈등으로 길어진 사업 표류에 피로감을 느끼는 의견이 많았다. 입지만 놓고 보면 강남3구에도 비견될 정도로 좋은 사업지임에도 불구하고 뉴타운지정 이후 주민갈등이 길어지며 개발이 늦어진 만큼, 공공재개발로나마 사업이 진행된다면 흑석뉴타운 전체 시세에까지도 좋은 영향을 줄 수 있지 않겠냐는 시각이다.

그러나 흑석2구역 공공재개발반대 비상대책위원회는 이러한 공공재개발이 여전히 전체 주민들의 상황을 고려하지 않고 있다고 비판하고 있다. 전체의 10% 주민들이 제안해 후보지로 선정되는 방식 자체가 납득하기 어렵고, 상가보유자의 경우 오히려 재산권에 심각한 침해를 받게 될 것이라는 게 주장의 요지다.

◇ 일부 주민 반발 여전, 상가보유자 생존권 침해 문제 해결 필요

흑석2구역 비대위 사무실에서 만난 최조홍 흑석2구역 비대위 부위원장은 “처음 비대위를 만들고 활동을 시작했을 때, 많은 주민들이 이미 반쯤 포기 상태에 빠진 것 같았다”며, “정부 정책은 그저 시행 전에도 홍보자료만 내면 그만이지만, 그것을 보고 대다수의 사람들은 정책이 시행된 것마냥 포기해버린다. 그렇기 때문에 정책은 충분한 검토와 주민 논의를 거쳐 내보냈어야 하는데 이번 공공재개발은 너무 준비없이 발표된 것 같다”고 꼬집었다.

그는 “흑석2구역은 뉴타운 지정 이후 지역발전이 오히려 표류되고 있다”며, “주변에 대학과 병원 등 상권이 이미 잘 형성돼있었는데, 뉴타운 지정 뒤 신축이 막히면서 주변이 낙후되는 역현상이 벌어졌다”고 말했다. 흑석2구역은 2009년 가까스로 재개발 추진위를 설립했지만, 도정법에 명시된 조합설립요건을 맞추지 못해 조합 설립이 난항을 겪고 있었다.

공공재개발 사업은 도시재정비촉진을위한특별법 제15조를 적용해 면적요건 없이 토지 등 소유자 과반수의 동의만으로 추진할 수 있다. 기존 도정법 제35조가 토지 소유자 4분의 3 이상 동의, 토지 면적의 2분의 1 이상 토지주의 승낙이 있어야 조합을 설립할 수 있는 것에 비해 완화된 조건이다. 최 부위원장은 “이번 공공재개발 사업은 추진위 일부에 의해 신청된 것으로, 위헌 소지가 다분한 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제 15조를 근거로 면적요건 없이 토지 소유자 과반수 동의만으로 지정된 무리한 사업”이라고 주장했다.

최 부위원장은 “(흑석2구역) 상가소유자들은 흑석2구역이 뉴타운에 포함되기 훨씬 전부터 그곳에 살고 있던 사람들이 대부분”이라며, “이런 사람들이 공공의 이름으로 생활 터전이 무너질 위기에 처했다”며 목소리를 높였다.

비대위에 따르면 흑석2구역은 재래시장인 흑석시장을 비롯한 상가들이 이미 번성하고 있는 지역이다. 재개발대상 주민 300여 명 중 약 140여명이 상가를 기반으로 임대소득을 얻고 있고, 여기에 상가세입자 400여명의 자영업자들이 생업 기반을 두고 있다는 주장이다.

비대위 사무실에서 만난 최조홍 흑석2구역 비대위 부위원장 / 사진=한국금융신문


◇ 재개발 사업으로 인한 상가소유자 불이익 문제 지적…투기세력 유입 우려도

비대위는 이번 공공재개발 사업의 취지에 대해서도 목소리를 냈다. 비대위는 토지의 대부분을 소유한 상가소유자들은 외부에 주택을 소유하고 있어 공공재개발이 이뤄질 경우 1가구 2주택자가 된다고 주장했다. 이 경우 정부가 세운 다주택자 중과에서도 자유롭지 못할 것이라는 게 비대위의 지적이다.

또 공공재개발이 이뤄질 경우 흑석2구역에 포함된 5~6평 지분의 주민들은 분담금을 납부할 여력이 없지 않겠냐는 지적도 나왔다. 비대위는 투기세력이 유입될 경우 개발 프리미엄만 챙기고 지역을 떠나는 경우도 많을 것이라고 주장했다. 최조홍 부위원장은 “이런 과정이 거쳐지면 기존 주민들의 정착률은 10%에도 미치지 못할 것”이라는 생각을 밝혔다.

시장 상황의 변화 가능성도 지적됐다. 공공재개발을 통해 적어도 ‘손해’를 보지 않으려면 지금의 시장 상황이 개발이 완료될 8~10년 후에도 이어져야 하는데, 그때까지 집값이 계속해서 상승하지는 않을 것이라는 전망이다. 집값 하강국면에 처해있는 부동산 상황에서는 40%의 임대아파트가 포함된 주상복합 단지가 주민에게 유리할 리 없다는 주장이다.

◇ 비대위, '입지조건 살린 부분적 재개발' 대안으로 제시

흑석2구역은 지난 7월부터 공공재개발에 반대하는 내용의 기자회견과 1인시위 등을 벌이고 있다. 지난달인 8월 23일에는 금호23구역, 신설1구역 등과 함께 서울시장에게 보내는 공공재개발 관련 공개질의서를 전달했고, 최근 시청으로부터 답변을 받은 것으로 전해졌다.

서울시청은 흑석2구역에 대해 “우려하시는 재산권과 생존권 보호 등의 문제에 대하여는 토지등소유자, 세입자 등 이해관계인과 동작구청, SH공사 등 관련기관들이 간담회 등을 통해 이해의 폭을 넓히고 합리적인 방안을 모색할 수 있도록 공조하겠다”고 답한 상태다.

비대위에 따르면 시는 가까운 시일 안에 코로나19가 완화되고 ‘위드 코로나’가 시행됐을 때 주민들을 대상으로 한 공청회를 열기로 약속했다.

비대위는 공공재개발에 대한 대안으로 입지조건을 감안한 부분적 재개발을 제시했다. 비대위 측은 “도정법에 따라서도 가로구역사업 등 간략하고 신속한 부분적 진행법이 있다”며, “입지조건에 맞춘 부분적 재개발을 하되, 특성화구역 등으로 발전시켜나간다면 주민 협의를 이끌어내기도 쉽고 주민 이익 시현에도 도움이 될 것”이라고 주장했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com

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