[재테크 톡톡] 비과세 혜택 놓치기 쉬운 ‘일시적 2주택’ 제대로 알기

[김윤정 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원] 일반적으로 1세대 1주택보다 1세대 2주택일 때 세금 부담이 훨씬 늘어난다.

그러나 1세대 2주택 상태를 일시적 기간으로 인정하는 경우에는 1세대 1주택의 혜택이 가능하다. 놓치지 말아야 할 세법의 틈새, 일시적 2주택에 대해 알아본다.

일시적 2주택의 양도소득세 비과세

세법에 따라 세금 부과 기준을 판단하는 시점이 있다. 가령, 양도소득세는 양도 시점, 취득세는 취득 시점을 기준으로 한다. 이 시점에 1세대가 보유한 주택이 2주택이라면 1세대 2주택이 된다.

그러나 2주택을 보유한 기간이 세법에서 판단하는 ‘일시적’인 기간에 해당하면 기준일 현재 2주택을 보유하고 있음에도 1주택으로 인정하고 세법상 혜택을 부여한다.

따라서 일시적 2주택이란 세법에서 허용하는 일정한 유예 기한 내에 1주택이 될 것을 전제로 한다.

1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 비과세 조건을 충족한 1세대 1주택에 적용한다. 그러나 일시적 1세대 2주택으로 인정하는 조건을 충족할 때도 비과세 적용이 가능하다.

먼저, 기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 유예 기한 안에 비과세 조건을 충족한 기존 주택을 양도해야 한다.

여기서 유예 기한은 대상 주택이 조정대상지역에 있는지 여부, 그리고 신규 주택 취득 시점에 따라 달라진다.

예를 들어, 기존 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조정대상지역에 있는 신규 주택을 2020년 12월에 취득하면, 1년 이내에 기존 주택을 매각하고 세대 전원이 신규 주택으로 이사하고 전입해야 한다.

반면, 기존 주택 또는 신규 주택의 소재 지역이 조정대상지역이 아닌 경우에는 전입 조건은 없으며 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 된다.

혼인이나 부모 봉양으로 인해 1세대가 보유한 주택 수가 늘어난 경우에는 이보다 긴 유예 기한을 적용한다.

1주택을 보유한 자와 1주택을 보유한 자가 혼인해 1세대 2주택이 된 경우에는 5년 이내 양도하면 1세대 1주택 비과세 조건 적용이 가능하다.

1주택을 보유하는 자녀 세대가 1주택을 보유하는 60세 이상의 부모를 동거•봉양하기 위해 세대를 합한 경우에는 10년 이내 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 조건을 적용받을 수 있다.

비과세가 안 되더라도 중과세는 피하라

일시적 1세대 2주택으로 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 위와 같은 유예 기한 이내 양도뿐 아니라 양도 시점에서 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 조건(보유 기간 및 거주 기간)을 충족해야 한다.

그러나 비과세 조건을 충족하지 못한 경우라면, 적어도 1세대 2주택 중과세를 적용받지 않기 위해 일시적 유예 기한을 활용할 필요가 있다.

이 경우에는 앞서 비과세 조건과 달리 1주택을 소유한 상태에서 다른 주택을 취득해 1세대 2주택이 된 후 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 1세대 2주택에 대한 양도소득세 중과세 대상에서는 제외되기 때문이다.

일시적 2주택의 취득세

주택의 취득세는 취득 원인(매매, 증여, 상속 등)에 따라 세율이 다르다.

최근 개정된 지방세법에 따라, 주택을 매매로 취득하는 경우 취득 시점에 1세대의 주택 수와 주택 소재 지역이 조정대상지역인지 여부에 따라 취득세율이 달라진다.

조정대상지역에 있는 주택을 1세대 2주택 이상으로 취득하면 세율이 더 높아진다. 이때 일시적 2주택에 대해서는 1주택의 취득세율을 적용한다.

가령, 조정대상지역에서 1세대 2주택을 취득하면 취득세율 8%를 적용하지만, 일시적 2주택이면 1~3%의 취득세율을 적용하므로 기존 주택을 유예 기한 이내에 양도하면 된다.

유예 기한은 기존 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역에 있을 때는 1년, 그 외에는 3년을 적용한다. 유예 기한 이내에 종전 주택을 양도하지 않으면 당초 취득세를 2주택으로 계산해 추가 세금을 납부해야 한다.