부동산 공시가 90%까지 '점진적 현실화'… 6억 이하 1주택자 세금부담 완화

[한국금융신문 장호성 기자] 문재인 정부의 주요 과제 중 하나였던 공시가격 현실화가 내년부터 점진적으로 이뤄진다. 공시가격 현실화율은 평균적으로 연 3%p씩 5~15년가량에 걸쳐 90%까지 오를 전망이다.

높아질 세 부담을 고려해 중저가 주택을 보유한 1세대 1주택자의 세부담을 완화하는 방안도 마련된다.

국토교통부(장관 김현미)와 행정안전부(장관 진영)는 3일 이 같은 내용이 담긴 ’재산세 부담 완화방안’을 발표했다.
‘공시가격’은 조세․복지 등 우리사회 여러 분야에 활용되는 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성 등을 담보하는 기반이다. 그러나 그간 50∼70% 수준의 낮은 시세반영률, 유형․가격대별 현실화율 격차 등 불형평․불균형 문제가 계속 지적돼 왔다.

이에 국토부는 작년 12월 ‘부동산 공시가격 신뢰성 제고방안’을 통해 현실화 계획 수립을 제기하였으며, 올해 4월 부동산공시법 개정으로 법적 근거를 마련했다.

해당 안은 국토연구원 등 연구를 통해 마련된 계획안은 관계기관 협의, 공청회(10.27), 중앙부동산가격공시위원회 심의(10.28)를 거쳐 확정됐다.

◇ 부동산 공시가격 점진적 현실화 추진…평균 연 3%p씩 5~15년에 걸쳐 진행

먼저 부동산 공시가격이 시세의 90% 수준까지 점진적으로 현실화된다.
2020년 기준 공시가격의 현실화율은 토지 65.5%(표준지 기준), 단독주택 53.6%(표준주택 기준), 공동주택 69.0% 수준이나, 현실화가 완료되면 90%로 유형별로 동일한 수준이 된다.

시세 반영률 목표치인 90%는 부동산공시법 상 적정가격을 공시하도록 한 법률 취지에 따라 최대한 시세를 반영하되, 공시가격 조사․산정 과정에서 발생할 수 있는 오차를 감안했다.

현실화 목표를 달성하면, 유형별 현실화율의 형평성을 확보할 뿐만 아니라 가격대별로 공시가격의 시세 반영률에서 차이가 있던 문제도 개선될 것으로 기대받고 있다.

현실화율은 평균적으로 연간 약 3%p씩 제고된다. 당정은 이 경우 공동주택은 가격대별로 5~10년, 단독주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 현실화 목표를 달성할 것으로 기대하고 있다.
시세 9억원 미만 주택의 경우 개별부동산간 현실화율의 편차가 넓게 분포하는 점을 고려해 초기 3년간(‘21∼’23) 유형내에서 현실화율의 균형성을 제고하고, 이후 연간 약 3%p씩 현실화율을 제고하기로 했다.

2020년 기준 시세 9억원 미만 공동주택의 평균 현실화율이 68.1% 수준으로, 2023년까지 70%를 목표로 균형성을 확보한 이후 2030년까지 90% 목표를 달성할 수 있다. 평균 현실화율이 52.4%인 시세 9억원 미만 단독주택은 2023년까지 55%를 목표로 균형성을 확보하고 2035년까지 90%를 달성한다.

시세 9억 원 이상의 주택은 9억원 미만에 비해 높은 균형성을 확보하고 있는 만큼, 2021년부터 연간 약 3%p씩 현실화하게 된다.

공동주택의 경우 시세 9∼15억원 구간은 7년간, 현실화율이 높은 15억원 이상은 5년에 걸쳐 목표에 도달하며, 같은 가격대의 단독주택은 유형간 형평성과 함께 상대적으로 낮은 현실화율을 고려하여 시세 9~15억원 구간은 10년, 15억원 이상은 7년 동안 현실화할 계획이다.

단위면적당 가격을 공시하는 토지의 경우에는 이용상황별 편차가 크지 않은 점을 고려하여 시세 9억원 이상 주택과 동일하게 2021년부터 연간 약 3%p씩 현실화한다.

현실화 방식은 유형별 제고 폭의 형평성을 확보하되, 동일 유형 내에서 가격대간 균형성을 조기 확보할 필요성도 고려했다고 당정은 전했다. 연간 현실화 제고폭(약 3%p)은 현실화 기간이 너무 장기화되지 않으면서, 단기간내 공시가격 급등에 따른 부담도 고려됐다.

현실화율이 현저히 낮은 부동산의 공시가격 급등에 따른 부담을 고려하여 연도별 제고 상한은 6%p(평균 제고분의 2배)로 적용한다. 현실화 방식을 고려하여 연도별 공시가격은 직전 연도말 시세를 조사하고, 연도별 현실화 목표치를 반영하여 산정된다. 현실화에 따른 공시가격 변동은 공동주택 연 3~4%, 단독주택 3~7%, 토지 3~4% 수준이 될 전망이다.

현실화는 정확한 시세 조사에 기반하고 있는 만큼, 산정기준을 명확화하고 산정시세에 대한 검증․심사도 대폭 강화된다. 시세 산정의 참고가 되는 거래사례의 선정기준 및 부적정 참고사례 배제기준을 명확히 제시하여, 조사자별 자의성을 배제한다.

자동가격산정모형을 통한 대량검증, 감정평가사-감정원 간 교차심사, 외부전문가 심사 등 엄격한 심사를 거치도록 할 계획이다.

지자체에서 결정하는 개별부동산가격이 국토부의 표준부동산가격에 따라 현실화 되도록 표준-개별 공시가격간 정합성을 제고한다.

이원화된 표준-개별 가격산정시스템을 연계‧통합하여 개별부동산가격에 대한 검증을 강화하고, 표준부동산 규모도 확대한다.

이번 공시가격 현실화 계획은 2021년 공시가격 산정부터 적용된다. 국토부는 관계부처 협의체를 구성하여 매년 현실화율 목표 대비 실적을 점검하고, 공시가격에 대한 연차보고서에 실적 및 점검결과를 포함하여 국회에 제출할 예정이다.



◇ 1세대 1주택자 중저가 재산세율 내년부터 인하…6억 원 이하 15~18만 원 감면

주택 보유자의 재산세 부담 완화를 위해 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 내년부터 인하하는 방안도 마련됐다.

대상 주택은 서민 주거 안정과 주택 공시가격 현실화에 따른 세부담 완화 취지를 고려해 공시가격 6억원 이하로 결정하고, 세율은 과세표준 구간별로 0.05%p씩 낮추기로 했다.

공시가격 1억원 이하는 최대 3만원, 1~2.5억원 이하는 3~7.5만원, 2.5~5억원 이하는 7.5~15만원, 5~6억원 이하는 15~18만원이 감면된다.

감면율은 최대 50%에서 최소 22.2%로 공시가격 1억원 이하 주택은 50%의 감면 혜택을 받을 수 있으며,초과 누진과세의 특성상 주택가격이 높을수록 감면율은 낮아진다.

당정은 전체적으로는 연간 4,785억원(3년간 약 1.44조원)의 세제지원 효과가 있을 것으로 예상하고 있다.

이번 세율 인하는 3년(’21~’23년)간 적용하되 주택시장 변동상황, 공시가격 현실화 효과 등을 고려하여 추후 재검토 할 예정이다. 인하된 세율은 내년 재산세 부과분(과세기준일 6.1일)부터 적용하며, 이를 위해 정기국회에서 지방세법 개정을 논의할 예정이다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com