서울 ‘멈춤’ vs 옆세권 ‘급등’…부동산 정책에 풍선효과·온도차 뚜렷

[한국금융신문 조범형 기자] 서울과 수도권 주택시장의 흐름이 엇갈리고 있다. 서울 핵심지역은 규제 영향으로 상승세가 둔화되는 반면, 이른바 ‘옆세권’으로 불리는 경기 인접 지역은 거래 증가와 함께 가격 상승이 이어지는 모습이다.

◇ 서울 아파트값 상승폭 둔화 지속

한국부동산원이 발표한 3월 3주(16일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.05% 상승했으나 상승폭은 0.03%포인트 줄어들며 둔화 흐름을 이어갔다. 2월 이후 4주 연속 오름폭이 축소된 데 이어 7주째 상승세가 약해지는 양상이다.

특히 강남권 주요 지역에서는 하락 전환이 나타났다. 강남구(-0.13%), 송파구(-0.16%), 서초구(-0.15%) 등 이른바 강남3구는 일제히 하락세로 돌아서며 고가 주택 시장의 조정 국면을 보여주고 있다.

◇ 강남3구, 규제 영향에 거래 위축

이 같은 흐름은 세제 및 대출 규제 강화와 맞물린 결과로 풀이된다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 폐지 방침이 확정되면서 매물 출회가 늘어난 반면, 대출 규제 등으로 실수요자의 접근성은 제한되면서 거래 위축과 가격 조정이 동시에 나타나고 있다는 분석이다.
실제로 일부 지역에서는 급매물 중심 거래가 이뤄지며 가격이 이전 대비 낮아진 수준에서 계약이 체결되는 사례가 확인되고 있다.

◇ 경기 ‘옆세권’ 상승세…수도권 온도차 확대

반면 서울과 인접한 경기 지역은 상승 흐름이 이어지고 있다. 안양시 동안구는 전주 대비 0.4% 상승하며 수도권에서 가장 높은 상승률을 기록했고, 구리시(0.19%), 용인시 수지구(0.29%) 등도 서울 평균 상승률을 웃돌았다.

이들 지역은 교통 접근성과 생활 인프라가 비교적 우수한 데다 서울 대비 가격 부담이 낮아 실수요 유입이 지속되는 것으로 분석된다. 이에 따라 수도권 내 지역 간 가격 흐름의 격차가 더욱 뚜렷해지고 있다.

◇ 신고가 거래·거래량 증가로 수요 확인

실거래 사례에서도 이러한 흐름이 확인된다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 용인시 수지구 풍덕천동 ‘e편한세상 수지’ 전용 84㎡타입은 올해 1월 15억3000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 이는 1년이 채 되지 않아 약 3억3000만원 상승한 수준이다.

구리시 수택동 ‘힐스테이트 구리역’ 전용 84㎡타입 역시 13억2500만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 약 6개월 만에 7000만원가량 상승한 셈이다.

거래량 증가도 동반되고 있다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템에 따르면 구리시의 최근 3개월간(2025년 11월~2026년 1월) 아파트 매매 거래량은 직전 3개월 대비 77.93% 증가했다.

업계에서는 규제에 따른 수요 이동이 시장 흐름을 바꾸고 있다는 평가다. 한 부동산 관계자는 “중과세 유예 폐지로 강남권 매물이 늘었지만 대출 규제로 실수요자의 접근은 쉽지 않은 상황”이라며 “교통과 생활 인프라가 갖춰진 서울 인접 지역은 상대적으로 수요가 유입되며 가격 상승으로 이어지고 있다”고 했다.

◇ 인접 수도권 신규 공급 단지에도 수요 이어져

이 같은 흐름 속에 서울 인접 수도권에서 공급되는 신규 단지에도 수요가 이어지는 모습이다.

DL이앤씨·GS건설·SK에코플랜트 컨소시엄은 구리시 수택동 일원에서 ‘구리역 하이니티 리버파크’를 분양 중이다. 단지는 지하 6층~지상 최고 35층, 총 26개 동 규모로 조성되며, 전체 3022가구 가운데 1530가구가 일반 분양 물량이다. 해당 단지는 구리시 최초 3000가구 이상 대단지로, 향후 수택동 재개발정비사업(약 7000가구)이 완료되면 일대에 1만 가구 규모의 주거타운이 형성될 전망이다. 교통 여건으로는 단지에서 약 800m 거리에 지하철 8호선과 경의중앙선 환승역인 구리역이 위치해 있으며, 이를 통해 잠실역은 20분대, 삼성역·종각역 등 주요 도심까지 30분대 이동이 가능하다. 교육 및 생활 인프라도 갖춰져 있다. 반경 1km 내 초·중·고교가 밀집해 있으며, 왕숙천과 한강으로 이어지는 수변 생활 환경도 이용할 수 있다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com