판교 10년 분양전환 두고 'LH- 단지별 소송전'… 부영 등 민간 임대 분양 전환 완판 눈앞 대조

[한국금융신문 서효문 기자] 판교 지역 10년 분양 전환 공공임대 아파트가 ‘소송전’에 돌입했다. 입주민과 지자체, 한국토지주택공사(이하 LH)간 분양가 감정평가 산정 방식 등 대한 입장이 첨예하다. 반면, 판교 산운 8단지, 대방, 모아, 진안 등 민간 임대 아파트는 분양 전환 계약이 상대적으로 순조로워 대조적인 모습을 보인다.

◇ 판교 중대형 공공임대아파트 연합회, 17일 가처분 신청

28일 관련 업계에 따르면 경기 성남시 판교 중대형 공공임대아파트 연합회(이하 연합회)는 지난 17일 성남지방법원에 분양전환중지 가처분 신청을 요구하는 민사소송을 제기했다. 연합회를 이루고 있는 판교원마을 12단지, 백현마을 8단지, 백현마을 2단지, 산운마을 13단지, 연꽃마을 4단지 중 4개 단지는 올해까지 분양 전환을 완료해야 하는 곳이다. 분양가 책정을 통해 전환 계약을 맺는 곳은 LH(한국토지주택공사)다.
연합회가 문제 삼는 것은 분양가 책정이다. 인근 민간 임대 아파트 분양 전환 가격보다 비싸게 책정됐다는 것. 판교원마을 12단지의 경우 38평형 평당 분양가가 2370만원이다. 판교 산운 8단지 부영 사랑으로(32평형 기준) 2031만원, 진원아파트 2188만원, 모아아파트2250만원 대비 최대 300만원 이상 비싸다는 주장이다.

연합회는 높은 분양가격이 책정된 이유로 인근 단지 시세를 활용한 감정평가 방법을 지적해왔다. 지난 10년간 판교의 부동산 가격이 급상승했다는 점을 고려하면 불합리하다는 주장이다. 대안으로 ‘분양가 상한제’를 적용해야 한다고 연합회는 목소리를 높여왔다. 공공임대라는 특성상 해당 제도를 도입하는 것이 맞는다는 얘기다.

해당 지역 한 입주민은 “지난 10년간 판교 부동산 가격이 급상승한 가운데 인근 시세를 활용한 분양가 책정은 입주민들이 감당하기 어려운 수준에 다다랐다”며 “분양 전환이라는 옵션이 있지만 해당 아파트는 공공 임대이기에 분양가 상한제를 적용하는 것이 맞다”고 말했다.

입주민들의 요구에 대해 정부와 지자체는 원론을 고수하고 있다. 변창흠닫기변창흠기사 모아보기 LH 사장은 지난해 국정감사에서 “판교 10년 공공임대 분양 전환 가격에 대해서 분양가 상한제를 적용하자는 주장에 대해 LH가 해당 법률을 변경할 권한 자체가 없다”며 사실상 현재 감정평가 방식을 변경하기 어렵다는 입장을 내비쳤다.

◇ 민간 임대아파트 계약률 과반수 넘어
LH가 주체인 판교 10년 공공임대 아파트의 분양 전환 과정이 소송전에 돌입한 가운데 인근 민간 임대아파트는 비교적 순탄하게 계약을 진행 중이다. 일부 단지는 이미 완판을 눈앞에 둔 곳도 있다.

28일 성남시청에 따르면 지난달 말 기준 판교 산운 8단지 부영 사랑으로(이하 산운 8단지) 분양 전환 계약률은 90%다. 사실상 완판됐다. 대방과 진안도 과반수 가구가 분양 전환했다. 모아도 44~45%의 계약률을 기록했다.

LH의 공공임대와 달리 분양 전환 리스크가 줄어듬에 따라 단지 시세 상승 움직임도 포착됐다. KB리브온에 따르면 산운 8단지 시세는 이달에 8억7500만원으로 2019년 10월 7억4000만원 대비 1억3500만원 상승했다. 현장에서는 8억원대 매물이 사라지고 있으며 곧 10억원대 매물이 등장할 것으로 보고 있다.

단지 인근 A공인중개사무소 관계자는 “판교 산운 8단지 부영 사랑으로는 인근 분양 전환 임대아파트와 다르게 입주민들의 전환 계약이 매우 잘 이뤄졌다”며 “시세 상승도 기대돼 8억원대 후반이었던 매물 가격이 현재 9억원 초반 또는 10억원대까지 바라보고 있다”고 말했다.
단지 시공사인 부영주택의 임대아파트 분양 전환 사업도 2017년 이후 꾸준히 상승 중이다. 부영주택에 따르면 지난해 임대아파트 분양전환 수익은 3602억원으로 전년 1251억원 대비 약 3배 증가했다. 2017년(434억원)과 비교하면 약 9배 늘어난 모양새다.

신용평가업계 한 관계자는 “2010년대 중반보다 임대아파트 분양전환 수익이 줄었지만, 최근 들어 상승세를 보인다”며 “2000년 후반 글로벌 금융위기 여파로 인해 신규 분양 전환 임대아파트 공급이 줄었음에도 불구하고 해당 수익이 증가한 것은 임대아파트 시장에서 압도적인 지위를 반증하는 것”이라고 언급했다.

서효문 기자 shm@fntimes.com