[주간 부동산 이슈-6월 1주] 불 붙는 도시정비사업 경쟁, 반포3주구에서 한남3구역까지

[한국금융신문 장호성 기자] [한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

단군 이래 재개발 최대어 한남3구역, 현대-GS-대림 합동설명회 참여
진격의 삼성물산, 반포3주구 품에 안으며 도시정비 1조 클럽 가입

아파트값 하락세 2달 만에 멈췄다...반등 가능성은?

“주거 안정됐다”는 국토부, 전월세 가구 임대료 부담 증가·소득분위별 양극화는 숙제



◇ ‘단군 이래 재개발 최대어’ 한남3구역, 현대-GS-대림 합동설명회 참여
총사업비 7조원 규모로 서울 지역 재개발 ‘최대어’로 손꼽히는 한남3구역 수주전이 본격적인 궤도에 접어들었다. 지난 4일 진행된 합동설명회에는 현재 수주경쟁을 벌이고 있는 현대건설과 GS건설, 대림산업이 참석해 조합원들에게 입찰 제안 내용을 전달했다.

한남3구역 재개발 사업은 한남동 686번지 일대(38만6395.5㎡)에 지하 6층~지상 22층 아파트 197개동 총 5816가구(임대 876가구 포함)와 근린생활시설을 짓는 사업이다. 총 사업비가 7조 원에 달할 정도의 매머드급 사업으로, 한남3구역을 수주하는 건설사가 올해 도시정비 사업의 선두를 차지할 가능성이 매우 높다.

지난해 한남3구역 수주경쟁이 네거티브 과열 경쟁으로 얼룩졌던 것과는 달리, 올해 각 건설사들은 공약 위주의 클린수주 경쟁을 지향하고 있다. 조합에 따르면 사업비 대여자금은 현대건설 2조 원 이상(사업촉진비 포함), 대림산업 1조6000억 원, GS건설 1조5000억 원 순이었다.

이주비 지원에 대해서는 현대건설과 대림산업이 주택담보대출비율(LTV) 100%를 조달하겠다고 했고, GS건설은 기본 이주비로 LTV 40%, 추가 이주비로 LTV 50%를 제시한 것으로 전해졌다. 착공 시기는 GS건설(이주 후 3개월 내), 대림산업(이주 후 4개월 내), 현대건설(이주 후 6개월 내) 순으로 빨랐다. 공사 기간은 대림산업(착공 후 35개월 내), GS건설(착공 후 36개월 내), 현대건설(착공 후 37개월 내) 순이었다.



◇ 진격의 삼성물산, 반포3주구 품에 안으며 도시정비 1조 클럽 가입

삼성물산 건설부문은 5년여 만에 복귀한 도시정비사업 시장에서 화려한 복귀로 저력을 과시하고 있다.

지난 4월 공사비 2400억 원 규모의 ‘신반포 15차 아파트’ 재건축 시공권을 확보, 5년 만에 국내 재건축 수주에 성공한 것에 이어 지난달 30일에는 공사비 8087억 원 규모의 대형사업인 반포주공 1단지 3주구 재건축까지 연달아 수주하며 단숨에 도시정비 수주 1조 클럽에 이름을 올린 것이다.

반포3주구 재건축 조합은 30일 서울 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 시공사 선정 총회를 열고 삼성물산을 새로운 시공사로 선정했다. 조합원 1625명 중 1316명이 투표한 결과, 삼성물산이 686표를 받아 52%의 득표율을 기록하며 수주에 성공했다.

반포아파트 3주구 재건축사업은 서울 서초구 반포동 1109번지 일대 1490가구를 재건축해 지하3층~지상35층, 17개동 2091가구 규모로 건설하는 프로젝트다. 총 공사비는 8087억 원 규모다.

삼성물산은 지난 2015년 이후 약 5년 만에 재건축·재개발 시장에 모습을 드러내며 업계의 주목을 한 몸에 받았다. 이들은 그간 ‘클린수주’ 방침을 내세우며 복마전으로 변한 재건축·재개발 시장에는 참여하지 않아왔다. 그러나 삼성물산은 당국이 수주를 둘러싼 과열경쟁과 불법행위를 근절하겠다는 방침을 밝히자 이에 호응해 시장에 복귀한 것으로 알려졌다.



◇ 아파트값 하락세 2달 만에 멈췄다...반등 가능성은?

서울 아파트값이 2달 만에 하락세를 멈추고 보합세로 돌아섰다. 기준금리 추가 인하와 보유세 기준일 경과에 따라 급매물이 소진되며 전반적인 하락세가 진정됐으며, 9억 이하 중저가 단지는 상승세를 보였다. 이미 민간 통계에서는 지난주에 하락세가 꺾인 것에 이어, 이번주는 한국감정원 통계에서도 하락세가 멈춘 것이다.

전국 주간 아파트 매매가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐다. 수도권(0.10%→0.12%)은 상승폭 확대, 서울(-0.02%→0.00%)은 보합 전환, 지방(0.06%→0.07%)은 상승폭 확대(5대광역시(0.06%→0.08%), 8개도(0.05%→0.05%), 세종(0.28%→0.44%))됐다.

복수의 부동산 전문가들은 집값이 급반등할 가능성은 크지 않다고 보고 있다. 전매금지와 분양가상한제 시행 등 정부의 부동산 규제 정책이 계속되고 있고, 여전히 코로나 이슈가 남아있어 급매물 소화 외에 추가매수가 나타나지 않으며 당분간 보합세를 유지할 것이라는 분석이다.

부동산114 관계자는 “고가 아파트가 밀집한 강남권을 중심으로 절세용으로 나온 급매물이 정리된 후, 오른 가격에 추격 매수세가 붙지 않고 있어 추세 전환으로 해석하기는 일러 보인다”고 전하는 한편, “다만 상대적으로 대출규제가 덜한 중저가 아파트에 수요가 꾸준히 유입되고 있어 서울 외곽, 수도권에서 덜 올랐던 지역 위주로 상승세는 지속될 전망”이라고 내다봤다.



◇ “주거 안정됐다”는 국토부, 전월세 가구 임대료 부담 증가·소득분위별 양극화는 숙제

국토교통부(장관 김현미)는 지난해 6~12월 표본 6만 가구를 대상으로 2019년도 주거실태를 조사한 결과, 국민들의 주거 수준이 전반적으로 개선된 것으로 나타났다고 발표했다.

자기 집을 보유하고 있는 인구의 비중이 국토부의 표본조사 시작 이래 최대치를 기록했으며, 전국의 PIR(연소득 대비 주택가격 배수)은 ’18년 5.5배에서 ’19년 5.4배로 소폭 감소했다.

그러나 수도권에서 전·월세로 집을 임차해 사는 가구는 월소득의 16.1%를 임대료로 부담하는 등 주거비 부담은 늘고 있는 것으로 나타났다. 국토부는 “이에 대해서는 향후 정책적 보완책이 필요할 것으로 보여진다”는 원론적인 평을 내놓았다.

게다가 아파트 거주인구 비중 상승세는 주로 소득 상위가구들이 견인하고 있었으며, 소득 중위가구와 하위가구의 아파트 거주 비중은 지난해에 비해 소폭 줄어든 것으로 나타났다. 소득 상위 가구의 아파트 거주 비중은 높아진 반면, 소득 하위 가구들은 단독주택으로 몰리며 소득분위간 양극화가 나타나는 모습이었다.

부동산 한 관계자는 “단순히 실거주 목적이라면 단독주택의 메리트도 아파트 못지않지만, 아파트 선호 열풍의 원인은 집값 상승을 통한 투자목적일 것”이라고 진단하며, “소득 상위 가구들은 아파트로 몰리고 하위가구는 단독주택으로 몰린다는 것은 결과적으로 소득분위간 양극화와 고착화가 심화되고 있는 것으로 볼 수 있다”고 진단했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com