[DCM] 롯데리츠, 롯데백화점 강남점 담보로 2400억 조달…단기채 차환

[한국금융신문 두경우 전문위원] 롯데위탁관리부동산투자회사(이하 롯데리츠)가 롯데백화점 강남점을 담보로 총 2400억 원 규모의 공모 담보부사채를 발행한다. 만기 도래 사채 상환을 위해 발행한 전자단기사채를 차환하는 성격으로, 재무구조에 미치는 영향은 제한적일 전망이다.

7일 금융투자업계에 따르면 롯데리츠는 제9-1회(1년물)와 제9-2회(2년물) 담보부사채를 각각 1200억 원씩 발행한다. 수요예측은 진행하지 않으며, 발행금리는 각 만기 AA- 등급 회사채 민간채권평가사 수익률 평균에 0.40%포인트를 가산해 정한다.

대표주관사는 1년물에 KB증권·한국투자증권·키움증권, 2년물에 KB증권·삼성증권·키움증권이 참여한다. 발행일은 8월 14일이며 상장 예정일은 18일이다.
담보는 서울 강남구 대치동 소재 롯데백화점 강남점 부지와 건물이다. 감정평가액은 6535억 원으로, 이번 조달액 기준 담보인정비율(LTV)은 약 36.7% 수준이며, 채권최고액은 4320억 원이다. 강남점 감정평가액은 2019년 매입 당시 장부가 4249억 원을 크게 웃돈다.

이번 사채의 신용등급은 AA-(안정적)이다. 한국신용평가와 NICE신용평가는 담보가치를 반영해 무보증사채 신용등급보다 한 단계 높게 평가했다.

조달자금은 전액 채무상환에 사용한다. 롯데리츠는 8월 6일 만기가 도래한 제6-2·6-3회 담보부사채 2400억 원을 상환하기 위해 전자단기사채를 발행했으며, 이번 공모채로 이를 갚을 계획이다.

차입 부담은 높지만 수익성은 회복세

롯데리츠의 올해 3월 말 총자산은 2조 8832억 원, 총부채는 1조 7686억 원이다. 부채비율은 158.7%다. 2021년 자산 7개를 추가 매입한 데 이어 2024년과 2026년 L7 호텔 강남·홍대점을 편입하면서 차입 규모가 늘어난 영향이다. 부채비율은 2022년 113.4%에서 크게 상승했고, 같은 기간 차입금의존도는 48.1%에서 54.6%로 높아졌다. 총차입금 1조 5729억 원 중 1년 이내 만기도래 물량은 6359억 원이다.

이자보상배율은 1.7배다. 감가상각비를 더한 EBITDA 기준으로는 2.3배다. 설립 초기 2배 후반~3배 수준이던 이자보상배율은 2023~2024년 1배 초반까지 하락했지만 최근 완만한 회복세를 보이고 있다.

수익성도 개선됐다. 올해 3월 말 영업수익은 389억 원, 영업이익은 261억 원으로 전년 동기보다 각각 10.1%, 13.3% 증가했다. 영업이익률은 66.9%다. 임대수익은 롯데쇼핑·롯데글로벌로지스·호텔롯데 등에서 발생하며, 롯데쇼핑 비중이 약 76.5%로 가장 높다.

롯데리츠는 백화점 6개, 아울렛·마트 8개, 물류센터 1개, 호텔 2개 등 총 17개 자산을 보유하고 있다. 임대차 만기는 2028년부터 2036년까지 분산돼 있다. 2024년 5월 코람코더원강남제1호리츠 우선주 70억 원을 취득한 데 이어, 같은 해 9월 L7 HOTELS 강남타워(3300억 원), 올해 1월 롯데호텔 L7 홍대(2650억 원)를 편입하며 포트폴리오를 확대했다.

핵심 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 실적 개선은 긍정적 요인이다. 롯데쇼핑의 올해 1분기 연결 영업이익은 2529억 원으로 전년 동기보다 70.7% 증가했고, 당기순이익도 8.9% 늘었다. 다만 온·오프라인 유통 경쟁과 소비심리 변동은 임차인 신용도와 자산가치에 영향을 미칠 수 있는 변수다.

리츠 회사채 전반의 투자심리는 이번 공모채의 소화와 유통시장 평가에 영향을 줄 변수다. 지난 4월 제이알글로벌리츠가 전자단기사채 400억 원을 상환하지 못하고 회생절차를 신청한 뒤 리츠채에 대한 경계감이 남아 있다. 안정적 임차인과 우량 담보를 갖춘 롯데리츠가 이번 발행에서 시장의 신뢰를 어느 정도 확인할지 주목된다.

두경우 한국금융신문 전문위원 kwd1227@fntimes.com