[재테크 톡톡] 연 2,000만원 이하 주택임대소득, 세금 신고 전 체크리스트

[김윤정 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원] 그동안 한시적으로 비과세되던 연 2,000만원 이하 주택임대소득이 올해부터는 종합소득세 신고 대상이 됐다. 사업소득이지만, 주택임대소득은 일반 사업소득과 다른 점이 있다.

주택임대소득에 대한 과세 판단부터 신고 방식은 어떻게 되는지 미리 살펴본다.

주택임대소득, 과세 대상인지 여부부터 확인

주택을 임대하고 받은 수입도 다른 일반 부동산 임대와 마찬가지로 사업소득으로서 원칙적으로 종합소득 신고를 해야 한다.

다만, 연 2,000만원 이하 주택임대소득은 2018년 말까지 한시적으로 비과세했고, 2019년 귀속 소득부터는 과세 대상이므로 올해부터 소득세를 신고해야 한다. 모든 주택임대소득이 신고 대상은 아니다.

부부 합산 1주택이고 기준시가 9억원 이하 주택의 임대소득은 비과세로 신고하지 않아도 된다. 주택 기준시가는 매년 4월 말 공시하며 재산세나 종합부동산세의 과세 기준이 되는 가격으로서 매매 거래할 때의 시가와는 다르다.

기준시가는 매년 변동하기 때문에 9억원 이하였던 주택이 이후 기준시가가 올라 9억원을 초과하면 임대소득 과세 대상이 되므로 반드시 확인해야 한다.

주택을 여러 채 임대하더라도 전세로 임대할 때는 과세 기준이 달라진다. 전세 보증금에 대해서는 부부 합산 3주택 이상이면서 보증금 합계 3억원 초과일 경우 과세 대상이다.

이때 주택수 계산 시 소형 주택(기준시가 2억원 이하이고 전용면적 40㎡ 이하)은 제외하고 계산한다.

간주임대료 계산

월세 임대 시 임대소득은 월세 수입을 합산한다. 그런데 전세 임대는 어떻게 과세할까.

전세 보증금 자체는 수입이 아니므로 보증금을 은행에 예치해 받는 수준의 이자를 임대료로 계산한다(간주임대료). 간주임대료 계산 방식은 전세 보증금 합계액에서 3억원을 차감하고, 여기에 60%를 곱한 다음 법에 정한 이자율을 곱하는 것이다.

이자율은 시장 이율을 고려해 조정하기도 한다. 올해 종합소득세 신고 시 적용하는 이자율은 연 2.1%이나 최근 발표에 따르면, 올해 소득분(내년 신고분)에 대해서는 연 1.8%로 인하해 적용할 예정이다.

종합과세와 분리과세 선택

과세 대상 주택임대소득이 연 2,000만원 이하인 경우 분리과세와 종합과세 중 납세자가 더 유리한 쪽으로 선택해 신고할 수 있다.

종합과세는 다른 종합소득과 합산해 누진세율(6~42%)을 적용하고, 분리과세는 14% 소득세율로 계산한다. 개인별로 다른 종합소득 규모나 소득공제 등이 다르므로 좀 더 유리한 방식을 미리 확인해 종합소득세 신고 시 선택하면 된다.

다른 종합소득이 2,000만원 이하라면 분리과세 선택이 유리한 경우가 있다. 분리과세 선택 시 경비율과 함께 기본공제(400만원 또는 200만원)를 적용하기 때문이다.

임대주택에 대해 관할 구청과 세무서에 사업자 등록 등 조건을 충족한 등록사업자는 분리과세 선택 시 경비율 60%와 기본공제 400만원을 적용받을 수 있다.

이렇게 하면, 주택임대 수입이 연 1,000만원 이하일 때 주택임대소득 금액이 없는 것으로 계산된다. 같은 조건에서, 등록사업자가 아니라면 경비율 50%와 기본공제 200만원이 가능하다.

이때에는 주택임대 수입이 연 400만원 이하일 때 주택임대소득 금액이 없는 것으로 계산된다. 따라서 다른 종합소득이 2,000만원 이하이면 주택임대소득을 위 금액 이하로 조정하는 방식으로 세금 부담을 줄일 수 있다.

사업자 등록에 대한 가산세

현재 주택을 임대하고 있고 과세 대상 소득이라면, 세무서에 사업자 등록 의무가 있다. 올해부터는 가산세가 신설되어 사업자 등록을 누락할 경우 과세 대상 수입 금액의 0.2%를 내야 한다.

반면, 관할 시군구에 신고하는 주택임대사업자 등록은 선택 사항이다. 관할 시군구에 주택임대사업자로 등록하면 4년 또는 8년의 의무 임대 기간을 준수해야 하고, 임대 조건을 지키지 못하면 과태료 부과 대상이 된다.

임대소득 세액 감면

임대소득에 대한 세금을 감면받을 수 있는 방법이 있다.

조건은 ① 관할 시군구와 세무서에 사업자 등록 완료 ② 국민주택 규모 ③ 사업자 등록을 완료하고 임대를 개시하는 시점의 기준시 가 6억원 이하 ④ 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이하여야 한다.

이 같은 조건을 충족하고 단기임대주택(4년)으로 등록하면 임대 소득세의 30%를 감면하고, 장기일반민간임대주택(8년)으로 등록하면 75%를 감면받을 수 있다.

유의할 점은, 세액 감면을 받은 후 임대 유지 등을 충족하지 못할 경우 감면받은 세액과 이자 상당액을 추징당할 수 있다는 점이다.