[주목 이 지역] 하반기 서울 ‘혼조세’ 지속…정부 ‘분양가 상한제’ 등 추가 규제 준비

[한국금융신문 서효문 기자] 매도-매수자 간 줄다리기 지속될 듯

서울은 다주택자들의 임대사업자 등록, 양도소득세 중과에 따른 매물 잠김현상과 강남권을 중심으로 한 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상으로 인해 아파트값의 추가 조정은 제한적일 것으로 보인다.

경기·인천은 공급물량 부담과 함께 서울과 인접한 3기 신도시 계획 발표로 입지적 열세가 부각되면서 약세가 예상된다.
또 수도권을 제외한 지방은 대구, 대전, 광주 등 일부 지역을 제외하고는 공급과잉 여파와 지역경기 침체가 지속되면서 하락세를 이어갈 전망이다.

재건축 시장은 조합원 지위양도금지, 재건축초과이익환수, 안전진단 기준 강화, 분양가 통제 등 전방위적인 규제에도 불구하고 공급 희소성이 부각되고 소유자들의 버티기가 진행되면서 전고점 수준에서의 가격을 형성할 것으로 보인다.

일반 아파트는 경기침체와 최근 몇 년간 급등한 가격에 대한 피로감, 대출규제로 인해 낮아진 주택 구매력 등으로 상대적으로 하향 안정기조를 이어갈 전망이다.

특히 최근 공급물량이 많았던 2기신도시와 경기 외곽지역은 추가 하락이 불가피할 것으로 예상된다.

단, 지역 및 가격, 면적별로 차별화된 움직임을 보일 것이다. 특히 소형과 역세권, 준공 10년 이내 신규 아파트에 대한 수요 쏠림이 두드러질 전망이다.
실수요가 뒷받침 되는데다 전용 85㎡, 공시가격 6억원 이하 아파트의 경우 임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제가 가능하다는 메리트가 있기 때문이다.

김현미 장관, ‘실효성 있는 제도 준비 중’ 밝혀

한편, 정부는 서울 지역 상승세에 대응하기 위해 추가 규제를 내놓을 전망이다. 김현미 국토교통부 장관은 최근 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행령을 준비하고 있다고 밝혔다.

김 장관은 지난 7월 12일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 분양가 상한제가 민간택지에 있어서 무의미한 상태가 됐다며 실효성 있는 해당 제도 시행령을 준비하고 있다고 언급했다.

그는 ‘민간택지에 아파트 분양가 상한제를 시행하면 당첨자들에게 이른바 로또 효과의 부작용이 있다’는 주승용 바른미래당 의원의 지적에 대해서는 “최초 분양자에게 막대한 차익을 주지 않느냐는 걱정은 전매제한을 좀 더 길게 하는 등 보완할 수 있다”고 답했다.

민간택지 분양가 상한제 시행을 검토할 시기라고 다시 강조한 것이다. 이처럼 국토부가 민간아파트 분양가 상한제 시행을 추진하는 것은 최근 부동산이 반등하는 계기를 보이고 있어서다.

한국감정원에 따르면 7월 2주 서울 아파트값은 전주 대비 0.02% 올라 2주 연속 상승세를 기록했다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 8월호>'에 게재된 기사입니다.

서효문 기자 shm@fntimes.com