[재테크 톡톡] 지역에 따라 다르게 적용되는 세법의 기준은?

세금은 법에 따라 부과하며, 지역이 다르더라도 동일한 세법 기준을 적용하는 것이 일반적이다. 다만 세금 혜택을 제한하거나 부담을 주기 위해 지역 기준을 두고 있는데, 이는 어떻게 다른 것인지 자세히 살펴본다.

조정대상지역

먼저 1세대 2주택 이상이면서 양도하는 주택이 조정대상지역에 있다면, 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제를 받을 수 없고, 기본세율에 10%포인트(1세대 2주택) 또는 20%포인트(1세대 3주택 이상)를 추가로 과세한다.

조정대상지역에 있는 1주택자가 이사 등의 목적으로 일시적 2주택이 될 때, 새로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있다면, 기존 주택을 2년 이내 양도해야 비과세 적용이 가능하다.

취득 시점에 조정대상지역에 있는 주택이라면 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 거주 기간이 필요하다. 조정대상지역의 주택 분양권은 보유 기간과 관계없이 양도할 때 50% 세율을 적용한다.

1주택 이상 보유한 상태에서 새로 조정대상지역의 주택을 취득해 임대주택으로 등록할 경우에는 양도소득세 중과세 제외나 종합부동산세 과세 제외 혜택을 받을 수 없다.

또한, 조정대상지역에 2주택 이상이 있는 경우 종합부동산세 세율도 일반 세율보다 높게 적용한다.

수도권과 비수도권

세법에서 수도권과 비수도권에 대해 다르게 적용하는 것으로는 임대주택 기준이 있다. 1주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역에서 신규 취득하는 임대주택 혜택이 축소됐지만, 그 외 임대주택에 대해서는 양도소득세 중과제외나 종합부동산세 과세제외와 같은 혜택이 있다.

이를 위해서는 임대주택사업자는 보유 기간에 임대료 인상률 5% 이하로, 8년 이상 임대 기간을 유지해야 한다. 또 임대 개시 당시 임대주택 공시 가격이 수도권은 6억원, 수도권 밖의 지역은 3억원 이하 조건도 충족해야 한다.

투기지역

투기지역은 부동산 매매 가격 상승률이 전국 평균 상승률 대비 일정 비율 이상 높은 지역으로 부동산 가격 급등 우려가 있을 때 지정한다. 투기지역으로 지정되면, 대체취득 부동산에 대한 취득세 면제가 배제된다.

대체취득 비과세란, 소유 부동산이 정부에서 주도하는 공익사업으로 인해 수용된 후 이를 대체할 부동산을 인근 지역에서 매입할 때 취득세를 면제하는 혜택을 말한다.

이때 수용 부동산과 인접한 특별시, 광역시, 도의 투기지역에 있는 부동산이라면 취득세를 감면 받을 수 없으므로 주의한다. 비사업용 토지 양도 시에도 투기지역에 대한 중과세가 있다.

나대지처럼 토지의 본래 이용 목적에 부합하지 않는 경우를 비사업용 토지라고 한다. 비사업용 토지를 양도하면 기본세율에 10%포인트를 추가해 과세한다.

도시지역

도시지역은 보통 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉜다. 도시지역 여부에 따라 세제 혜택이 일부 제한될 때가 있다.

먼저, 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 주택에 포함되는 부수 토지 면적에 차이가 있다. 일반적인 경우 주택이 정착한 토지의 면적도 주택과 연결된 것으로 봐 주택 면적의 10배 이내에서 비과세가 가능하다.

도시가 아닌 지역에서는 마당이 넓은 집도 많으므로 이러한 토지의 비과세 혜택이 의미가 있다. 직접 경작하는 농지에 대한 양도소득세 감면도 주의해야 한다.

주거지역, 상업지역, 공업지역에 있는 농지는 감면 혜택을 주지 않는다.