[재테크 톡톡-1세대 1주택 비과세 특례] 행복하게 내 집 팔기

국민들의 주거안정 지원차원에서 양도일 현재 거주자인 1세대가 국내에 2년 이상 보유한(조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 거주 요건 추가) 1주택에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는다.

그런데 살다 보면 본인의 의사와 관계없이 상속으로, 직장문제로, 결혼 등의 이유로 주택수가 늘어나는 경우가 있다. 게다가 다주택자 중과대상이 되는 지역에 있는 주택이 늘어난다면 무조건 세금을 많이 내야만 하는 것일까? 상황에 따라, 그리고 주택매도 순서에 따라 절세의 길은 열려 있다.

매도 순서가 중요한 경우

① 상속주택 VS 일반주택은 일반주택 먼저

본인 명의의 1주택이 있는 상황에서 주택을 상속받게 될 경우 어떻게 될까? 상속개시 당시 보유하고 있던 기존주택을 매매할 때 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 기존주택을 매도할 경우 비과세(양도가액 9억원 이하) 혜택을 받을 수 있다. 그러나 상속받은 주택을 먼저 양도할 경우에는 양도세를 내야 할 뿐만 아니라, 조정대상지역이라면 2주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 없으니 이 경우에는 매도순서를 잘 지켜야 한다.

② 기존주택 VS 신규구입 주택은 기존주택 먼저

1세대 1주택 비과세 규정은 본래 1주택자가 본인 소유주택을 먼저 매도하고 새로운 주택을 취득하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 거주하기 좋은 물건이 나와 먼저 취득함으로써 2주택자가 된다 하더라도 신규주택 취득일로부터 3년 내 기존주택을 팔 경우 신규주택은 없는 것으로 판단, 비과세를 적용하고 있다.

만일 기존주택이 있는 상황에서 증여로 새로운 주택을 취득하는 경우는 어떻게 될까? 증여일을 신규 취득일로 보아 마찬가지로 3년 내 기존주택 매도 시 비과세를 적용받을 수 있다. 이 때 한가지 간과하기 쉬운 사실이 하나 있는데, 이 규정은 기존주택 구입 후 1년 경과 후 취득하는 신규주택(증여 포함)의 경우만 해당된다.

③ 취학·근무상, 형편·질병의 요양을 위해 다른 도시로 주거를 이전하는 경우는 기존주택 먼저

취학·근무상 형편 등의 이유로 현재 거주하고 있는 시·군과 다른 지역의 주택을 구입해 세대 전원이 이주한 경우에는 기존에 보유하던 주택을 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 이 경우에도 반드시 기존주택에 1년 이상 거주한 주택일 경우만 해당된다는 사실을 잊지 말아야 한다.

매도순서와 관계 없는 경우

① 1주택 소유자와 결혼한 경우

그렇다면 1주택을 소유한 자와 결혼해 1세대 2주택이 된 경우는 어떨까? 혼인으로 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 5년 내 먼저 양도하는 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 배우자와 상의해 2채 모두 2년 이상 보유했다면 5년 내 양도차익이 많이 발생한 주택을 처분, 1세대 1주택 비과세 적용을 받는 것도 절세 방법이다.

② 효도를 위해 세대를 합가한 경우

부모님을 모시고 살게 될 경우 굳이 2채의 집이 필요 없는 현시점에서 한 채의 집을 판다면, 1세대 2주택자로 세금을 내야 할까? 세법에서는 1주택을 소유한 60세 이상의 노부모를 부양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택자가 된 경우에는 세대를 합친 날로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있게 해주고 있다.

이처럼 1세대 1주택 비과세 규정이 언뜻 보기에는 쉬워 보이지만, 예외적인 규정도 많고 까다로운 요건이 많다. 주택을 팔 때 꼭 세무전문가의 조언을 받아 안타깝게 세금을 많이 내는 일이 없도록 하자.