입주권 vs 분양권, 무엇이 더 유리할까?

[한국금융신문 김성욱 기자] 전국에서 재개발·재건축 아파트 인기가 높다. 이미 교통, 교육 등 생활인프라가 구축돼 있어 신도시나 택지지구 아파트와는 달리 입주와 동시에 불편 없이 생활할 수 있기 때문이다.

이 같은 재개발·재건축 아파트에 투자하기 위해서는 조합원 입주권을 사거나 분양권을 얻는 방법이 있는데, 입주권과 분양권 매입은 시세차익, 세금 등이 다르기 때문에 선택에 신중을 기해야 한다.

Q1 : 입주권과 분양권, 무엇이 다른가요?
입주권은 재개발·재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리입니다. 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가시점에 발생하며 기존 주택의 철거 여부와 상관없이 조합원에게 주는 것입니다.

주택이 완공된 후 사용검사를 끝내고 임시사용 승인을 받으면 입주권은 주택으로 바뀌게 되죠.

반면 분양권은 관리처분계획 인가 이후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양 받은 사람이 갖는 권리인데요. 입주권은 재개발·재건축조합원 자격을 얻어야 하지만, 분양권은 조합원이 아닌 사람이 청약통장을 사용해 당첨됐을 때 받을 수 있습니다. 일반적으로 계약을 한 것이기 때문에 평형과 동·호수가 확정돼 있습니다.

Q2 : 최근 조합원 입주권을 찾던 사람들이 일반분양으로 많이 이동하던데, 이유가 있나요?

조합원 입주권에 관심을 가진 재개발·재건축 아파트 투자자들이 일반분양에 눈을 돌리는 가장 큰 이유는 입주권과 분양권의 세금차이 때문인데요.
입주권의 경우 실제 주택은 아니지만 주택 수를 계산할 때 포함하게 됩니다. 즉, 1주택과 1입주권을 보유하고 있다면, 결국 2주택으로 간주돼 주택을 처분할 때 1가구 1주택 비과세를 받을 수 없죠. 또 입주권을 나중에 취득하더라도 일시 2주택자가 돼 비과세 적용이 되는 경우에도 불구, 입주권을 팔면 양도세를 내야 합니다. 다만, 다른 주택없이 입주권만 가지고 있다면 입주권 상태에서 처분해도 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

그러나 주택조합이나 청약 등을 통해 취득한 분양권은 입주권과 달리 주택 수에 포함되지 않는 만큼 주택 처분 시에 영향을 미치지 않습니다. 분양권은 계약금과 중도금만 납부된 것이기 때문에 주택이 완공되어 잔금을 내고 등기를 해야 주택으로 바뀌게 됩니다.

따라서 분양권 보유기간 동안에는 세금도 부과되지 않죠. 단, 분양권 자체를 처분할 때는 입주권과 달리 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없고, 매매 차익에 대한 세금을 내야 합니다. 이 지역이 아닌 곳의 주택을 먼저 양도한다면 중과세되지 않습니다.

Q3 : 지난해 강화된 부동산 규제 때문에 분양권 전매는 어려운 것 아닌가요?

분양권 자체를 매도(전매)하는 경우에는 다른 주택 보유 여부와 무관하게 무거운 세금이 부과됩니다. 전매차익을 노린 투기성 거래로 보기 때문이죠. 특히 올해부터는 양도하는 분양권도 양도소득세도 강화됐습니다.

기존에는 분양권 보유 기간이 길수록 세율이 낮았지만, 이제는 조정대상지역에서 분양권 전매 시 보유기간에 관계없이 양도소득세율 50%로 일률 적용하고 있습니다.

더욱이 지난해 8.2대책 전에 이미 청약접수를 하고 당첨자로 확정됐더라도 8.2대책 이후에 분양계약을 체결하면 분양권 전매 제한 적용을 받게 되는데요.

다만, 투기과열지구로 지정되기 전 주택 분양계약을 체결했거나 전매를 받아 거래가 가능한 분양권을 보유했다면, 8.2대책 이후로 분양권 전매를 1회 할 수 있습니다. 이 분양권의 명의변경이 투기과열지구 지정일 이전에 완료된(분양회사가 명의변경에 동의한 날) 경우에 한해 가능합니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com