[수익형부동산 위기일까? 기회일까?] ④그럼에도 불구하고, 수익형부동산

글｜장재현 리얼투데이 콘텐츠본부장 기준금리 인상, 대출 요건 강화 등 수익형부동산에 대한 규제가 강화되고 있지만, 2018년 무술년은 ‘그럼에도 불구하고 수익형부동산’ 시대가 될 것으로 예상된다. 정부가 8.2 대책을 비롯해 신 DTI와 DSR 등 강력한 대출규제로 주택시장을 옥죄고 있는 데 따른 풍선효과가 여전할 것으로 예상되기 때문이다.


택시장의 악재는 이미 지난해부터 예고됐다. 지난 8.2대책과 10.24대책 등을 통해 올해부터 신 DTI와 DSR 등의 대출규제가 시작된 것은 물론 주택담보대출금리가 지속적으로 오르고 있는 것도 주택시장에 리스크로 작용할 것으로 예상되고 있는 것. 한국은행 자료에 따르면 지난 2017년 4분기 주택담보대출금리는 평균 연 3.39%로, 지난 2016년 최저치인 2.77%보다 0.62% 포인트가 올랐다. 여기에 폭탄급으로 대기하고 있는 입주물량과 분양물량도 악재가 겹친 주택시장에는 큰 부담일 수밖에 없다.
자연스레 수익형부동산이 대안으로 떠오를 수밖에 없는 구조다. 현재 수익형부동산 거래량은 사상 최대치를 기록 중에 있다. 국토교통부 연도별 토지거래량을 살펴보면 지난 2017년 1월부터 11월까지 301만 8,475필지가 거래됐다. 지난 2006년부터 같은 기간 거래된 필지수로는 최대치를 기록했을 정도다.

시군구별로는 올해 서울~양양 간 고속도로가 개통된 강원도 양양군이 10만 5,609필지로 가장 높았다. 이어 SRT가 개통된 화성시가 7만 6,376필지, 용인시 6만 2,410필지, 평택시 5만 7,533필지 등의 순이었다.

한편 상가, 오피스 등의 상업업무용 부동산 거래량도 역대 최고치를 기록했다. 부동산 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부에서 제공하는 상업업무용 건축물 거래량을 조사한 결과, 올 1월부터 11월까지 상업업무용 부동산은 총 34만 7,047건이 거래되며 역대 최대치를 기록했다. 이는 지난해 대비 34.5% 증가한 수치다.

반면 아파트 매매거래량은 감소세다. 지난 2017년 아파트 매매거래량은 2016년 대비 수도권 -36%, 5대광역시 -41%, 지방 -40% 등으로 모두 감소했다.


이처럼 주택매매는 거래가 감소 추세에 있고 수익형부동산은 거래량이 꾸준히 증가하고 있다. 여기에 위례를 비롯한 하남, 동탄, 고양 등 수도권 주요 택지지구에서는 아파트 입주가 본격 시작되면서, 상가나 오피스텔, 오피스 등의 수익형 물량의 공급량도 점차 늘어나고 있다.
물론 정부의 규제가 비단 주택시장만을 향하고 있는 것은 아니나 KTX·SRT 개통과 올림픽특수 등으로 지방에서 상가나 숙박업, 토지시장이 급성장하고 있는 점을 눈여겨볼 만하다. 이를 통해 은퇴자들과 주택시장에 진입이 어려운 투자자들이 자산을 안정적으로 보존할 수 있으면서 개발 후 기대가치까지 기대되는 수익형 시장으로 유입될 가능성이 매우 높기 때문이다.

하지만 주의해야 할 점도 있다. 우선 수익형 시장은 관리의 시간과 유지비용이 많이 들어간다는 점이다. 또 철도나 올림픽특수로 너무 높아진 가격도 주의해야 할 리스크다. 따라서 투자자들이라면 여러 옵션들을 고려해봐야 한다. 주택시장의 규제가 많이 있긴 하지만, ‘12.13대책’을 통해 다주택자들의 경우 임대사업자로 등록하면 양도세 중과 등의 여러 혜택을 받을 수 있어 유리해졌다. 이에 따라 올해 주택시장이나 수익형 시장 모두 임대상품들이 트렌드로 자리 잡을 가능성도 높아졌다.



※ 본 기사는 한국금융신문 발행 재테크 매거진<웰스매니지먼트 2월호>에 게재된 기사입니다.