작년 부동산신탁사들 수익성 개선

차입형 토지신탁 시장이 급성장하면서 부동산신탁 업계가 호황을 누리고 있다. 금융권 프로젝트파이낸싱(PF)대출이 급감하면서 이들 업계에 대한 자금조달 의존도가 높아졌기 때문이다.

부동산신탁 전업사들은 은행과 증권사들이 잠시 일손을 놓은 사이 잇따른 개발금융 진출로 외 형을 확대하고 있고, 개발신탁 업무도 단순 관리형에서 공사비 지원 등을 수반한 차입형 토지신탁으로 옮겨가고 있는 추세다. 최근 분양시장 호전과 맞물려 자금 수요가 늘면서 이들의 시장 잠식은 당분간 지속될 전망이다.

◇ 부동산신탁 11개사 모두 흑자 경영 ‘눈길’
지난해 부동산신탁 전업사 11곳 모두 흑자경영에 성공한 것으로 조사됐다. 본지가 금융감독원 전자공시시스템을 통해 부동산신탁 전업사 11곳의 지난해 순이익을 취합한 결과, 전년 보다 30.6% 늘어난 1590억원을 기록한 것으로 집계됐다. 순이익이 증가한 것은 차입형 토지신탁 보수증가와 영업비용 감소가 결정적 영향을 미쳤다는 분석이다.<표 참조>

이와 관련 금융감독원 한 관계자는 “지난해 부동산신탁회사의 수익성이 다소 좋아졌다고 하지만 이는 부동산 경기에 민감한 차입형 토지신탁 업무를 통한 수익이 높은 비중을 차지하고 있다”고 진단했다.

회사별로 살펴보면 한국토지신탁이 598억원으로 2년 연속 수위 자리를 지켰으며, 한국자산신탁(286억원) KB부동산(215억), 코람코자산신탁(133억원), 대한토지신탁(120억원), 하나자산신탁(100억원), 국제자산신탁(75억원), 아시아신탁(57억원), 코리아신탁(29억), 무궁화신탁(23억원), 생보부동산탁(21억원) 등의 순으로 나타났다. 이 가운데 한국자산신탁과 KB부동산신탁 2곳은 1년 전보다 100억원 이상 증가해 눈길을 끌었다.

또 지난해 11개 전업사들의 영업수익(매출액)은 전년 보다 3.0%(135억원) 늘어난 4623억원에 그쳤다. 부동산신탁 전업사들은 토지를 대신 개발하거나 부동산 매각을 대신해주고 수수료를 받는다. 하지만 영업비용은 2432억원으로 14.4%(412억원) 가량 감소하면 이익 증가를 이끌었다. 영업수익과 순이익 등 수익성 지표가 모두 글로벌 금융위기 이후 최근 7년간 최고치를 기록했다. 건설경기 부진에도 불구 매출액(영업수익) 증대가 순이익 실현으로 투영되고 있다는 분석이다.

업체별로는 한국자산신탁의 영업수익은 677억원으로 전년에 비해 67.9%나 뛰었다. 하나자산신탁과 생보부동산신탁도 매출이 328억원, 188억원으로 각각 28.6%, 60.6% 증가했다. 후발주자인 아시아신탁과 무궁화신탁, 코리아신탁 등도 10% 이상의 매출 증가율을 보였다. 한국토지신탁과 코람코자산신탁, 대한토지신탁 등 3개사는 매출이 줄어든 것으로 나타났다.
◇ 순이익 증가 배경엔 고위험 차입형 토지신탁

이 같은 수익 증대 원인은 일감 변화에서 찾을 수 있다. 보수가 박한 담보신탁 수탁은 줄고 수익성이 좋은 토지신탁 비중은 확대됐다, 특히 부동산개발 시행사에 공사비를 지원하고 사업전반을 책임지는 차입형 토지신탁이 꾸준히 늘고 있다.

하지만 문제는 부동산 경기에 민감한 고위험 신탁 상품이라는 점에서 향후 적지 않을 경영부담으로 작용될 전망이다. 일례로 지난해 11개 부동산신탁 전업사가 벌어들인 총 신탁보수 중 토지신탁이 차지하는 비중은 65.4% 정도로 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 여타 신탁 상품을 압도하고 있다. 문제는 갈수록 토지신탁에 대한 수익의존도가 커지고 있다는 것이다.

가령 지난 2009년에는 총신탁보수 가운데 토지신탁이 자치하는 비중은 48.3%였지만 2010년 50.5%, 2011년 51.6%, 2012년 55.8%, 2013년 59.7% 62.2% 2014년 65.4% 등으로 매년 수익비중이 커지고 있다.
이처럼 토지신탁 쏠림 현상이 심화되고 있는 이유는 신탁보수가 많기 때문이다. 차입형 토지신탁의 경우 부동산신탁사가 토지를 수탁 받아 개발한 뒤 분양·임대 수익을 수익자에게 배분한다. 공사비를 지원하고 매출의 3~4%를 보수로 챙긴다. 분양매출이 1000억원일 경우 30억~40억원의 수수료가 떨어진다. 공사비 지원이 없는 일반 관리형의 경우 건당 수수료가 3억 원 안팎이다. 반면 담보신탁의 경우 수수료가 설정금액의 1% 이내로 크지 않은 편이다. 자금사정이 열악한 시행사들의 요구도 토지신탁 확대를 거들고 있다. 차입형으로 사업을 진행할 경우 안정적으로 자금을 조달할 수 있다. 최근에는 공사비를 선지급 받아 토지대를 납부하는 형태도 늘고 있다.

그러나 차입형 토지신탁은 분양이나 임대가 제대로 이뤄지지 않을 경우 자칫 큰 손실을 볼 수 있다.

이와 관련 금융감독원 고위 관계자는 “차입형 토지신탁은 보수가 많은 대신 리스크가 크기 때문에 자기자본 여력이 충분한 회사만이 취급할 수 있다”면서 “한 건 잘못했다간 수백억원 까먹을 수 있어 자본규모가 취약한 중소형 신탁사는 엄두를 못 낸다”고 지적했다.

사실 부동산신탁 전업사들이 고위험을 감수하고 차입형 토지신탁에 몰리는 것은 경쟁 심화 탓에 일반 신탁상품으로는 수익을 내기가 점점 힘들어지고 있기 때문이다. 시행사가 채무 이행을 담보하기 위해 자신의 부동산을 부동산신탁사에 단순히 맡기는 담보신탁의 경우 지난 2011년을 기점으로 하향 추세를 보이고 있다.

부동산신탁 전업사 한 관계자는 “부동산 프로젝트파이낸싱(PF)사업이 줄고 신탁사는 늘어나면서 보수 수입이 떨어지고 있다”면서 “0.03%하던 신탁상품의 보수요율은 최근 0.01% 수준으로 하락했다”고 말했다.

한편 금감원은 부동산신탁회사들이 경기에 따라 수익성이 크게 변동하는 차입형 토지신탁에 의존도가 높은 것에 관심을 갖고 지켜볼 방침이다. 부동산신탁회사에 리스크관리 강화를 지도하고 재무상황에 대한 모니터링도 강화한다는 계획이다.



김의석 기자 eskim@fntimes.com