DQN신한 RWA 10.3%↑·우리 연체율 0.62%…PF 확대 앞둔 은행권 '선별경쟁' [8.13 부동산대책]

[한국금융신문 장호성 기자] 정부가 주택공급 금융을 47조8000억원 이상으로 확대하면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 금융지원의 문을 다시 넓힌다. 부실사업장 정리와 PF 익스포저 축소에 무게를 뒀던 정책에서 한발 더 나아가 정상 사업장에는 필요한 자금을 적극 공급하겠다는 것이다.

그렇다고 과거처럼 PF 외형을 경쟁적으로 키우기는 어렵다. 올해 상반기 4대은행의 부동산업 연체율은 은행별로 최대 0.62%까지 상승했고, 위험가중자산(RWA)도 1년 새 58조원 이상 늘었다. 여기에 첨단산업과 중소기업 등 생산적금융 확대까지 요구받고 있어 제한된 자본을 부동산PF에 무작정 투입하기도 부담스럽다.

결국 은행들에는 ‘부동산금융을 줄이느냐 늘리느냐’가 아니라 ‘어떤 부동산금융에 자본을 배분하느냐’가 새로운 과제가 된 셈이다. 주담대보다는 실제 주택공급으로 이어지는 PF와 정비사업 금융에 무게를 싣되, 사업성과 공적보증, 신용보강 여부를 따져 자본소모를 최소화하는 ‘선별 수주’ 경쟁이 본격화될 전망이다.

PF 231조→169조…구조조정에서 '정상 사업장 공급'까지

정부가 PF 금융지원 확대에 나선 배경에는 지난 수년간의 구조조정으로 PF 시장 자체가 크게 축소됐다는 판단이 깔려 있다.

금융위원회에 따르면 금융권 전체 PF 익스포저는 2023년 말 231조1000억원에서 올해 3월 말 169조8000억원으로 약 61조3000억원 감소했다. 금융당국은 분기별 사업성 평가를 통해 정상 사업장에는 자금을 공급하고 부실 사업장은 정리하는 PF 연착륙을 추진해 왔지만, PF 절대 규모가 줄면서 정상 사업장까지 자금 조달에 어려움을 겪는 문제가 나타났다고 진단했다.

이에 정부는 현재 26조3000억원 수준인 주택공급 관련 금융지원을 47조8000억원+α까지 늘린다. 특히 정상 PF 사업장에 대한 공적보증을 직전 3년 평균 연 13조1000억원에서 향후 3년 평균 28조7000억원으로 약 2.2배 확대한다. 착공 예정 물량이 가장 적은 2027년에는 33조원을 집중 공급하고 주거사업장 보증비율도 기존 90~95%에서 100%로 한시적으로 높인다.

PF 구조조정 과정에서 강화하려던 규제의 속도도 일부 늦춘다. 당초 2027년부터 단계적으로 도입할 예정이었던 주거사업장 PF 자기자본비율 규제를 2년 유예해 2029년부터 시행하기로 했다. 제2의 PF 부실을 막기 위해 사업주체의 자기자본을 늘리겠다는 방향 자체는 유지하면서 당장의 착공 위축을 막기 위해 적용 시기를 늦춘 것이다.
부실사업장에는 공공부문이 위험을 일부 부담하면서 민간 금융회사의 참여를 끌어낸다. 캠코 PF정상화 지원펀드를 3조원+α 규모로 신규 조성하고 은행·보험권이 참여하는 PF 신디케이트론은 현재 1조원에서 5조원으로 확대한다. 금융업권 자체 정상화펀드도 7조3000억원에서 10조원으로 늘린다.

특히 캠코가 후순위로 투자하는 사업에 은행과 보험사가 자금을 투입할 경우 해당 자금에 적용되는 위험가중치를 기존 400%에서 100%로 낮춘다. 공공부문이 후순위 위험을 먼저 부담함으로써 동일한 PF 사업에 참여하더라도 금융회사가 떠안아야 할 예상손실과 자본 부담을 줄여주겠다는 취지다.

정부가 금융권에 주택공급 PF를 생산적금융과 배치되는 영역으로 보지 말라고 명시한 것도 같은 맥락이다. 금융위는 5개 은행과 5개 증권사, 건설업계가 참여하는 정례 간담회를 열고 주택공급을 위한 PF 자금공급을 적극 독려하기로 했다.

숨통 틔웠지만 연체율은 상승…PF '재확대' 경계선

다만 PF에 대한 지원 확대가 과거와 같은 부동산금융 외형 경쟁의 재개로 이어지기는 어렵다는 전망이 나온다. 은행들이 관리해야 할 건전성 부담이 아직 남아 있어서다.

올해 상반기 4대은행의 부동산업 연체율을 살펴보면 우리은행이 0.62%로 전년 동기보다 0.36%포인트 상승했다. 하나은행 역시 0.57%로 0.22%포인트, 신한은행은 0.42%로 0.15%포인트 높아졌다. KB국민은행도 0.16%로 0.02%포인트 상승했다.

정부 역시 이번 대책에서 정상 사업장과 부실 사업장을 구분한다는 기존 PF 연착륙 원칙 자체를 폐기하지 않았다. 정상 사업장의 착공과 자금조달에는 보증을 확대하되 부실 사업장에는 캠코펀드와 신디케이트론 등을 활용해 재구조화와 정상화를 계속 추진한다.


은행권의 자본 부담도 변수다. 올해 상반기 신한은행과 하나은행의 위험가중자산(RWA)은 전년 동기보다 각각 10.3%, 9.1% 증가했다. KB국민은행과 우리은행도 각각 5.5%, 2.5% 늘어 4대은행의 RWA 증가액은 1년 새 58조원을 넘어섰다.

특히 은행들은 앞으로 부동산금융뿐 아니라 첨단산업과 중소기업 등 정부가 강조하는 생산적금융에도 추가 자본을 투입해야 한다. 한정된 자본을 여러 성장 영역에 나눠야 하는 만큼 과거처럼 PF 취급 규모 자체를 경쟁적으로 늘리기보다는 보증 여부와 신용보강 구조, 예상손실과 자본소모 등을 함께 따지는 선별 수주가 불가피한 셈이다.

은행 자체 주담대 8.9조→2.1조…이미 '집 사는 돈'은 줄어

공급 측 PF에 숨통을 틔우는 것과 달리 주택 수요를 직접 자극할 수 있는 가계 주담대에 대해서는 관리 기조가 유지된다. 이번 대책의 핵심이 부동산금융 전체를 다시 늘리는 것이 아니라 공급금융과 수요금융을 구분해 다른 잣대를 적용하는 데 있다는 의미다.

이미 은행 자체 재원으로 공급되는 주담대는 이미 지난해보다 크게 줄어든 상태다. 금융위 월별 가계대출 자료를 합산하면 지난해 상반기 은행 자체 주담대 증가액은 약 8조9000억원이었다. 올해 상반기에는 약 2조1000억원으로 1년 만에 4분의 1 수준으로 줄었다.

올해 초에는 감소세가 특히 뚜렷했다. 은행 자체 주담대는 1월 1조7000억원, 2월 1조1000억원, 3월 1조5000억원 각각 감소했다. 이후 4월 1조4000억원, 5월 2조1000억원, 6월 2조9000억원 증가했지만 상반기 전체로 보면 증가액은 2조원 남짓에 그쳤다. 반면 디딤돌·버팀목과 보금자리론 등을 포함한 정책성대출은 같은 기간 약 7조9000억원 증가해 은행 자체 주담대보다 훨씬 큰 규모의 공급이 이어졌다.

정부는 이번 대책에서도 이러한 관리 기조를 되돌리지 않았다. 현재 규제지역 LTV 40%, 은행권 DSR 40%를 비롯해 주택가격 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 설정된 주담대 한도를 그대로 유지한다. 다주택자 주담대의 만기연장 제한을 통한 기존 대출 회수도 계속한다.

은행 입장에서는 주택 구입 목적의 가계대출 영업 여력은 정책적으로 제한되는 반면, 실제 착공과 공급으로 이어지는 PF와 정비사업 금융에는 공적보증과 신용보강을 통한 자금공급 유인이 커지는 셈이다. 하반기 부동산금융 포트폴리오에서도 수요금융과 공급금융의 온도차가 더욱 뚜렷해질 가능성이 있다.

PF '얼마나'보다 '어떻게'…은행권 선별 경쟁 본격화

하반기 은행권 부동산금융의 경쟁에는 건전성 부담과 RWA 관리, 생산적금융 확대라는 과제가 동시에 놓여 있다.

같은 1조원의 PF라도 차주의 신용도와 담보, 공적보증 여부, 선·후순위 구조에 따라 은행이 부담해야 할 예상손실과 RWA가 크게 달라질 수밖에 없다.

특히 캠코의 후순위 투자가 결합된 신디케이트론이나 주금공·HUG의 보증이 붙은 사업은 은행이 직접 위험을 모두 부담하는 PF보다 자본효율 측면에서 상대적으로 유리하다. 향후 PF 경쟁이 금리나 주선 규모보다 보증과 신용보강 구조, 위험조정수익률을 중심으로 재편될 가능성이 나오는 이유다.

은행들이 정책적으로 공급이 필요한 사업이라도 모든 PF를 동일하게 확대하기보다 사업성과 분양 가능성, 보증·신용보강 구조를 따져 선별적으로 자금을 공급할 가능성이 큰 이유다. 향후 PF 경쟁 역시 금리와 주선 규모보다 위험조정수익률과 자본수익성, 공공과 민간 간 위험분담 구조를 중심으로 재편될 가능성이 있다.

반대로 주택공급 확대를 이유로 은행들이 부동산 관련 익스포저를 다시 빠르게 늘릴 경우 과거 PF 쏠림을 되풀이한다는 비판과 함께 건전성 부담도 다시 커질 수 있다. 정부가 정상 사업장에 대한 금융지원을 확대하면서도 부실 사업장 구조조정과 정상화 장치를 함께 유지하는 것도 이 때문이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “이번 대책은 단기 가격안정 대책이라기보다 2027년 이후 민간과 정비사업의 착공 회복을 유도하고 비아파트를 포함한 공급 기반을 정상화하는 대책의 성격이 강하다”며 “PF 지원, 소규모 정비사업 사업자금, 공공기여와 분담금 부담 등은 현장에서 실제 작동할 수 있도록 세부 기준을 구체화할 필요가 있다”고 제언했다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com