서울에 깃발 꽂는 호반·코오롱·동부, ‘모아타운’ 정비 리그 주목

[한국금융신문 주현태 기자] 서울 도시정비 시장에서 중견 건설사들의 전략이 뚜렷해지고 있다. 수도권 내에서는 대형건설사 중심으로 고착화된 재개발·재건축 수주전이 진행돼고 있기 때문이다.

13일 정비업계에 따르면, 중견사들이 모아타운을 발판 삼아 서울 내 브랜드 거점을 확보하는 전략에 집중하고 있다.

모아타운은 10만㎡ 이내 노후 저층 주거지를 하나의 단위로 묶어 정비하는 서울시 특화 사업 모델이다. 도로·주차장·공원 등 기반시설을 함께 정비할 수 있고, 인허가 절차가 비교적 단순해 대규모 재개발과 유사한 효과를 내면서도 사업 속도가 빠른 점이 강점으로 꼽힌다. 대형 정비사업 수주가 쉽지 않은 중견사들에겐 서울 진입을 위한 현실적인 선택지로 떠오른다.

중견사 관계자 "서울 진입…모아타운 유일"

모아타운에 가장 집중하고 있는 건설사는 코오롱글로벌이다. 코오롱글로벌은 2022년 서울시가 모아타운 정책을 본격화한 이후 해당 분야에 집중해왔다. 서울시 모아타운 1호 사업지인 강북구 번동에서 1~10구역을 모두 수주하며 단일 지역 대규모 브랜드타운을 구축했고, 현재까지 모아타운에서만 15곳이 넘는 사업장을 확보했다.

성동구 마장동에서도 1·2구역을 연이어 수주하며 ‘마장동 하늘채 타운’ 조성에 착수하기도 했다. 해당 사업은 총 5개 구역, 1673가구 규모로 계획돼 있으며, 코오롱글로벌은 3~5구역 추가 수주를 통해 브랜드타운 완성을 추진하고 있다. 중랑구 면목동에서도 다수 구역의 시공권을 확보하며 사실상 지역 내 모아타운 사업을 주도하고 있다.

이 같은 성과는 초기 기획 단계부터 참여하는 사업 구조, 주민 소통 강화, 인허가·시공 전 과정의 체계적 관리에 힘입은 결과라는 평가다. 특히 모아타운에서 핵심 요소로 꼽히는 ‘속도’와 ‘안정성’을 동시에 확보했다는 점이 조합의 신뢰를 얻었다는 분석이다.

중견사들의 서울 공략은 코오롱글로벌에 국한되지 않는다. 호반건설도 양천구 신월1동 모아타운 1구역 시공권을 확보하며 ‘양천구 1호 모아타운’에 깃발을 꽂았다. 인접한 2·3·4구역까지 연계 수주에 성공할 경우, 단지 규모는 1800가구 이상으로 확대된다. 호반건설은 ‘호반써밋’ 브랜드를 앞세워 양천구 대표 주거지 조성을 목표로 하고 있다.

동부건설도 고척동 모아타운 4·5·6구역과 개포현대4차 가로주택정비사업 등을 연이어 수주하며 약 7700억원의 수주고를 올렸다. 공공·플랜트 위주였던 포트폴리오를 서울 소규모 정비사업으로 확장한 사례다. 우미건설 역시 상봉역 4·5구역을 연계 수주하며 총 838가구 규모의 모아타운 개발을 추진 중이다.

중견사 “서울 내 브랜드를 구축할 수 있는 유일한 통로”

중견사들이 연계 수주에 나서는 이유는 명확하다. 단일 구역으로는 사업성이 제한적이지만, 인접 구역을 묶으면 1000가구 이상 대단지 효과를 낼 수 있어 공사비 절감과 브랜드 경쟁력 제고가 가능하기 때문이다. 특히 인근 조합의 입장에서도 향후 집값 상승과 사업 안정성을 고려해 동일 시공사를 선호하는 경향이 강하다.

한 중견 건설사 관계자는 “지방 주택시장의 침체가 장기화되면서 서울·수도권 정비사업으로 방향을 돌릴 수밖에 없는 현실이 있다”며 “모아타운은 중견사의 입장에서 서울 내 브랜드를 구축할 수 있는 거의 유일한 통로”라고 말했다.

다만 소규모 정비사업의 한계도 분명하다. 금융당국의 부동산 대출 규제 강화로 조합원 이주비 조달이 까다로워지면서, 일반분양 비중이 낮은 소규모 정비사업일수록 시공사의 자금 부담이 커지고 있기 때문이다. 특히 사업 초기 단계에서 금융 조건이 불리하게 작용할 경우, 중견사 입장에서는 수주 이후 추가 자금 투입 부담이 커질 수 있다는 지적이다. 서울 내 브랜드가 있다는 상징만 존재할 뿐 재무적인 리스크가 발생할 수도 있다는 의미다.

서울시는 통합심의 확대와 인허가 절차 간소화로 사업 속도를 보완하겠다는 입장이지만, 금융 환경 악화가 장기화될 경우 모아타운 역시 속도 조절이 불가피할 수 있다는 관측도 있다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com