은마 재건축 본궤도…삼성물산·GS건설 시공사 유지 전망

[한국금융신문 조범형 기자] 서울 강남 재건축의 상징으로 꼽히는 대치동 은마아파트가 사업시행계획 인가를 받으며 본격적인 실행 단계에 들어섰다. 업계에서는 핵심 인허가 절차를 넘긴 만큼 2002년 시공사로 선정된 삼성물산·GS건설 컨소시엄의 기존 시공 체제가 유지될 가능성에 무게를 두고 있다.

3일 서울시와 강남구 등에 따르면 은마아파트는 지난 2일 재건축정비사업 사업시행계획 인가를 받았다. 이에 따라 기존 4424가구 규모의 단지는 지하 6층~지상 49층, 29개 동, 총 5850가구 규모의 대단지로 탈바꿈한다. 이 가운데 공공임대 909가구와 공공분양 195가구 등 공공주택 1104가구가 포함된다.

은마아파트는 1979년 준공된 강남권 대표 노후 아파트다. 2000년대 초반부터 재건축이 추진됐지만 층수 규제와 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선의 단지 하부 통과 논란, 인허가 지연 등이 맞물리면서 사업이 장기간 표류했다.
이후 정비계획 변경과 정비사업 통합심의, 관계기관 협의, 주민공람 등을 거쳐 이번 사업시행계획 인가를 받았다. 서울시는 신속통합기획 시즌2를 적용해 인허가 절차를 간소화하고 사업 기간을 단축했다고 설명했다.

◇ 2002년 선정 시공사 체제 유지 무게

업계가 이번 인가를 주목하는 이유는 사업 진전뿐 아니라 시공사 체제의 향방과도 맞물려 있어서다.

은마아파트는 2002년 추진위원회 단계에서 삼성물산·GS건설 컨소시엄을 시공사로 선정했다. 이후 20년 넘게 사업이 지연됐지만 현재까지 기존 시공사 지위에는 변동이 없는 상태다.

정비사업은 장기화될 경우 공사비와 설계, 사업 조건 등을 둘러싸고 시공사 교체나 재선정 논의가 불거지는 사례가 적지 않다. 다만 은마아파트는 기존 시공사 체제를 유지한 채 사업시행계획 인가 단계까지 넘어섰다는 점에서 기존 컨소시엄이 사업을 이어갈 가능성이 크다는 관측이 나온다.

건설업계 관계자는 "사업시행계획 인가를 받으면서 은마 재건축이 실행 단계에 들어간 만큼 기존 시공 체제가 유지될 가능성이 높아졌다"며 "다만 본계약과 공사비 협상 등 남은 절차를 어떻게 정리하느냐가 중요하다"고 말했다.
또 다른 업계 관계자는 "은마는 국내 재건축 시장을 상징하는 사업장"이라며 "사업이 정상 궤도에 오르면 강남권은 물론 서울 주요 정비사업에도 적지 않은 영향을 줄 수 있다"고 말했다.

◇ 공공주택 1104가구 포함 5850가구로 재탄생

은마아파트는 재건축 이후 5850가구 규모의 초대형 단지로 조성된다. 민간 정비사업 최초로 역세권 용적률 특례가 적용됐으며 공원, 공영주차장, 개방형 도서관 등 공공기여시설도 함께 들어설 예정이다.

업계에서는 강남 핵심 입지에서 추진되는 대규모 정비사업인 만큼 사업성과 상징성을 모두 갖춘 프로젝트로 보고 있다. 대형 건설사 입장에서도 장기간 공사 물량을 확보할 수 있는 핵심 사업장으로 꼽힌다.

강남구도 이번 인가를 민선 9기 첫 재건축 사업시행계획 인가 사례로 소개했다. 구는 구청장 직속 재건축 전담 태스크포스(TF)를 통해 사업장별 공정관리와 관계기관 협의, 주민 소통 등을 지원한다는 계획이다.

◇ 관리처분·이주·공사비 협상이 변수

사업시행계획 인가가 곧바로 착공을 의미하는 것은 아니다. 앞으로 관리처분계획을 통해 조합원 권리가액과 분담금, 일반분양 물량 등이 확정돼야 한다. 공사비 협상과 상가 조합원 권리관계, 이주 일정도 사업 속도를 좌우할 변수로 꼽힌다.

기존 4424가구의 이주도 시장에 영향을 줄 수 있다. 대치동 학군 수요와 맞물릴 경우 강남권 전월세 시장에 부담이 될 수 있어 서울시와 강남구의 이주 시기 조율도 중요한 과제로 거론된다.

은마아파트 재건축은 앞으로 관리처분계획 인가와 이주, 해체공사 등을 거쳐 2028년 착공을 목표로 추진된다. 남은 절차가 계획대로 진행될 경우 은마아파트는 장기간 표류 끝에 서울 정비사업의 대표 사례로 자리매김할 전망이다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com